Особенности функционирования и перспективы развития рынка жилья в России

     На сегодняшний день в содержание права граждан на жилище, закрепленного в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, входит право пользования имеющимися у населения жилыми помещениям, право определенных категорий граждан на получение социального жилья, а также право приобретения гражданами жилья в собственность за счет собственных средств по гражданско-правовым сделкам или путем участия в жилищном строительстве [3, с.336].

   В настоящее время государственный и муниципальный жилищный фонд утратил свое былое значение и составляет около 34% всего жилищного фонда, одновременно бурное развитие получил рынок жилья. Тем не менее, нельзя утверждать, что в условиях становления рыночных отношений государство устраняется от участия в решении проблем улучшения жилищных условий своих граждан. РФ является социальным государством, которое обязано проводить активную государственную политику, направленную на обеспечение своим гражданам важнейших социальных благ, к которым среди прочих, безусловно, относится жилье [5, с.96].

  В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище [3, с.410]. Обязанности государственных органов и органов местного самоуправления по обеспечению реализации права граждан на жилище закреплены в ст. 3 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики в Российской Федерации" [3, с.124].

  В современных условиях средства федерального бюджета используются для решения жилищной проблемы лишь определенных категорий граждан РФ. Бесплатное предоставление жилья из государственного и муниципального жилищного фонда гарантируется государством только малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ). Под иными категориями граждан имеются в виду граждане, которым законодательством РФ предоставлены жилищные льготы независимо от их уровня доходов.

     Гражданам, не имеющим право на получение бесплатного социального жилья, Конституцией РФ гарантируется право на приобретение жилья из государственных, муниципальных и других жилищных фондов за доступную плату. Названное положение Конституции РФ нашло свое отражение в ст. 25 Закона РФ ''Об основах федеральной жилищной политики в Российской Федерации", в соответствии, с которой граждане вправе при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления получать кредиты и субсидии в случаях строительства или приобретения жилья [21, с. 41].

     Федеральной целевой программой (ФЦП) "Жилище" на 2002-10 гг. определена роль государства в регулировании современных жилищных отношений. Наиболее эффективной формой государственного содействия гражданам в улучшении жилищных условий признано предоставление субсидий на приобретение жилья.

  Попытка решить жилищную проблему отдельных категорий граждан с использованием жилищных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета, не является нововведением, а базируется на опыте обеспечения жильем военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы. Именно в отношении этой категории граждан впервые была предпринята попытка найти нетрадиционные формы реализации ими конституционного права на жилище [19, с.76].

  Порядок предоставления жилищных субсидий и их размер определяются для отдельных категорий нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан нормативными правовыми актами Президента РФ, Правительства РФ, а также федеральными законами.

       На сегодняшний день успешно работает ряд программ, входящих в ФЦП "Жилище", предполагающих улучшение жилищных условий граждан с использованием жилищных субсидий (ФЦП "Государственные жилищные сертификаты", утвержденная постановлением Правительства РФ от 20.11.03 № 700, подпрограмма "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", утвержденная постановлением Правительства РФ от 16.10.02 № 760, подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", утвержденная постановлением Правительства РФ от 22.01.02 № 33 и др.), а также осуществляются мероприятия по реализации положений ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей".

   Размер предоставляемой жилищной субсидии может составлять 5-100% средней рыночной стоимости строительства жилья или приобретения квартиры.

Необходимо  отметить, что зачастую даже стопроцентная жилищная субсидия не позволяет гражданам приобрести жилье без привлечения дополнительных финансовых средств, поскольку определяемая Госстроем России средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья для некоторых субъектов РФ не отражает истинных цен на жилые помещения, сложившихся в этих регионах. Поэтому с использованием сертификатов граждане приобретают жилье на вторичном рынке, с худшими потребительским качествами. В этой ситуации граждане вынуждены вкладывать собственные средства в покупку подходящего жилья или прибегать к услугам банков. Существующий порядок определения Госстроем России размера средней рыночной стоимости 1 м² общей площади жилья для расчета стоимости приобретения жилых помещений с использованием жилищных субсидий должен быть пересмотрен [21, с. 42].

    В долгосрочной перспективе предполагается, что жилищный сектор приобретет устойчивое функционирование, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия государства в лице федеральных органов власти, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления и привлечения значительных объемов бюджетных средств.

3.2 Механизм  ипотечного кредитования

     Не меньшее значение ФЦП "Жилище" на 2002-10 гг. придается формированию и развитию системы жилищного кредитования населения, обеспечению доступности приобретения жилья с помощью жилищных кредитов, созданию благоприятных условий для долгосрочных жилищных накоплений граждан.

В последние  годы развитие жилищного кредитования происходило в сложной экономической обстановке. В результате кризиса 1998 г. банковская система РФ пережила серьезные потрясения, ряд крупнейших банков потерпели крах, граждане, хранившие свои сбережения в этих банках, понесли серьезные финансовые потери, доходы значительной части населения снизились. Сложившееся в этих условиях недоверие населения к банкам препятствует установлению нормальных отношений между кредиторами и заемщиками. Помимо этого, в настоящее время слабо работает механизм обеспечения долгосрочных жилищных кредитов. Процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и его реализации для погашения задолженности гражданина по кредиту остаются трудноисполнимыми на практике, что не выгодно банкам.

Несмотря на указанные  негативные явления, в настоящее время предпринимаются определенные шаги для развития жилищного кредитования населения в Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 11.01.00 № 28 утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, которой определяется стратегия государства в становлении и развитии жилищного кредитования в современных рыночных условиях.

Государству в системе ипотечного жилищного кредитования населения отводится регулирующая роль, заключающаяся в создании правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости в оказании воздействия на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего со средними доходами.

Сегодня долгосрочные жилищные кредиты предоставляются гражданам универсальными коммерческими банками (кредитными организациями). В будущем в процессе развития системы жилищного кредитования населения предположительно будут создаваться кредитные организации, специализирующиеся на ипотечном кредитовании населения.

    Кроме банков, определенную роль на рынке жилищного кредитования населения играют другие организации, создаваемые в соответствии с гражданским законодательством РФ, выступающие в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы, ссудосберегательные кассы, ипотечные потребительские союзы в форме кооперативов и другие).

Долгосрочные  жилищные кредиты предоставляются населению на срок от 3 лет (как правило, 10-15 лет). Средством обеспечения возврата кредита служит, чаще всего, приобретаемое с использованием предоставленного кредита жилое помещение, которое передается в залог кредитору.

Сумма кредита  составляет примерно 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату покупаемого жилья — как правило, около 30-40% его стоимости, за счет собственных средств.

    Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, организовывается через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита [21, с. 44].

Все описанные  выше формы участия государства в решении жилищной проблемы граждан носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они необходимы на пути становления полноценной системы жилищного кредитования граждан, основанной исключительно на рыночных механизмах.

Заключение

      Развитие рынка жилья в России невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства, а качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один.

      Городским  властям следует задуматься, что  для реализации гораздо выгоднее  строить не типовое, а жилье  более высокого качества. Экономический эффект от такого  строительства вдвое превышает аналогичный показатель по типовому. Таким образом, открывается реальная возможность увеличить ввод муниципального жилья практически вдвое, без существенных дополнительных затрат.

      На долгосрочные  тенденции ценообразования в  жилищной сфере существенно влияет  развитие в России систем ипотечного  кредитования, ссуд и государственных  субсидий. В связи с этим, в  настоящее время происходит значительное  оживление спроса со стороны среднего класса и связанного с ним временного роста цен на недорогие квартиры.

      Одним  из способов достижения скорейшей  ценовой стабилизации на рынке  недвижимости могло бы стать привлечение денежных средств широких масс населения в сферу жилищного строительства под государственные гарантии. Данная мера могла бы послужить импульсом к становлению не многочисленного пока “среднего” класса, являющегося основой социальной стабильности любого государства. Сегодня реально действующими субъектами жилищного рынка можно считать только богатых и супербогатых людей.

      Неплохо  бы и нам воспользоваться опытом, накопленным многими экономически  развитыми странами, где за счет  продуманной поощрительной политики  правительства, четкой системы  субсидирования и налогообложения собственная квартира, свой дом – не несбыточная мечта населения, а реальная действительность! 

Список используемой литературы

    1. Жилищный  кодекс  Российской  Федерации.-  М.:  ЗАО Бизнес – школа Интел – Синтез, 2001.- с.64  

    2. Жилищный  справочник. Законодательные акты и гражданско-правовые документы. / Сост. Иванов В.Н.- М.: Цитадель, 1996.- с. 583

    3. Основные кодексы и законы Российской  Федерации.- СПб.: ИД “Весь”, 2003.-с.992

    4. Приказ Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации от 22.06.2004 №21 “О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на III квартал 2004 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств

федерального бюджета”. – с.43

     5. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-10 г., утверждена постановлением Правительства РФ от 17.09.01 № 675

     6. Аксаков А.Г. Банки и рынок жилья // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2004.- №2.- с. 18-19

     7.  Альшин П.К. Морской Лайнер на суше // Эксперт.- №7.- 2002.- с.17-21

     8. Асаул  А.Н., Старинский В.Н., Рыбнов Е.И., Клюев А.Ф. Экономика недвижимости: Учеб. пособие.- М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПб ГАСУ.- 2000.- с. 141-153

     9.  Балабанов   И. Т.  Экономика недвижимости: Учеб. пособие.- СПб., 2000.- с. 119-127, 136-142

     10. Гаринова  З.Л. Развитие инструментов регулирования  на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит.- 2004.- №6.- с. 51-55

     11. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: 2002.- с. 224-275

     12. Григорьев  В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление  муниципальной   недвижимостью: Учеб.-практ. Пособие.- М.: Дело, 2001.- с. 11-71, 291-382

     13. Иванов А.В. Алые паруса // Пензенские новости.- №28.- 2004.- с. 9-12

     14. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики.- 2001.- №5.- с. 89-106

     15. Меньшиков С. Новая Экономика: Учебник.- М.: Международные отношения, 1999.- с. 188-190

     16. О законодательном  обеспечении рынка доступного  жилья. //  Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2004.- №2.- с. 12-15