Проблемы становления частной собственности на землю в Казахстане

Наряду с дифференциальной рентой продукция сельского хозяйства, произведенная в особых климатических условиях и в силу этого реализуемая по монопольным ценам, может приносить монопольную ренту. В Казахстане монопольную ренту может приносить пшеница особых сортов, качество которой в силу соответствующих природных условий имеет аналоги только в Канаде.

      Проблема ценообразования на земельные угодья

Еще одной проблемой формирования отношений частной земельной собственности в Казахстане является становление института ценообразования на сельскохозяйственные угодья. Основой государственного регулирования земельных, в том числе рентных, отношений является нормативная оценка цены земли, поскольку именно на ее основе формируются отношения налогообложения, кредитования фермеров, осуществляется установление арендной платы, проводятся различные финансовые операции. Согласно классической формуле, цена земли есть капитализированная земельная рента, то есть годовая сумма земельной ренты, превращенная в денежный капитал, который может принести собственнику денег годовую сумму процента по депозиту в банке, равную получаемому рентному доходу. В настоящее время на установление той или иной цены на землю влияют множество факторов, как рентного, так и нерентного характера, среди которых можно отметить следующие:

                       природный потенциал конкретного земельного участка;

                       его местоположение;

                       финансовые возможности покупателя;

                       обустроенность земельного участка;

                       конкуренция среди покупателей;

                       сроки оформления сделки (например, продажа земли с отсрочкой платежа);

                       плотность населения (Париж и Токио - города с высокой плотностью населения и, соответственно, самой дорогой стоимостью земли);

                       национальное понимание престижности владения землей;

                       монополизм собственников земли (в частности, государственный) и т.д.

Таким образом, оценка стоимости земли должна проводиться с учетом климатических, почвенных, растительных, экономических (с точки зрения объема получаемого дохода) особенностей каждого участка. В самом общем виде предмет оценки земли составляет ее плодородие, которая отражает потребительную стоимость земли и является главным отличительным признаком разных по площади земельных участков. Когда сельскохозяйственные угодья получают адекватную экономическую оценку, тогда появляются и стимулы к эффективному использованию земли, начинают работать такие механизмы, как ипотека, банкротство и пр.

Мировой экономической практике известны две формы цены на землю: нормативная и рыночная.

Рыночная цена формируется под влиянием спроса и предложения. Нормативная цена определяется официальными органами и используется как стартовый уровень стоимости земли. В Российской Федерации для обоснования величины земельного налога и иных целей устанавливается кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, которая определяется как капитализированный рентный доход при сроке капитализации, составляющем 33 года. Кадастровая оценка земель базируется на использовании тех же показателей, что и при исчислении величины земельной ренты.

В Казахстане введение земли в рыночный оборот вызвало необходимость стоимостной оценки земли. Наряду с нормативной ценой официальными органами также выделяется кадастровая (оценочная) стоимость сельхозугодий, которая определяется в несколько этапов. При этом кадастровая стоимость земли определяется на основе нормативной цены путем применения к ней поправочных коэффициентов. На первом этапе проводится группировка почв, на втором - проведение внутриобластного земельно-оценочного районирования. На третьем этапе определяется базовая ставка (норматив), характеризующий среднюю стоимость 1 га земель по группам почв внутри земельно-оценочных районов и проводится составление оценочных шкал. На последнем этапе определяется оценочная стоимость земельного участка с использованием базового норматива стоимости земель по группам почв и применения к нему поправочных коэффициентов (интегральных показателей), характеризующих особенности земельного участка.

В качестве исходных данных для определения цены земель используются данные качественных характеристик и бонитировки почв. Сельхозугодья зонируются по группам почв, сформированным по качественным характеристикам. Выделяются ценовые зоны с установлением ведущих сельскохозяйственных культур и видов животноводческой продукции, то есть нормативная цена земли определяется на основе стоимостных показателей производства сельхозпродукции.

При определении нормативной цены земли в Казахстане в настоящее время в качестве исходных показателей используются такие, как нормативная стоимость валовой продукции с 1 га и нормативные издержки производства на 1 га земли; нормативная средняя норма прибыли на вложенный капитал; расчетный рентный доход с 1 га, который определяется как разность между чистым доходом и средней прибылью на капитал, вложенный в землю и присваиваемый арендатором для расширенного воспроизводства; нормативная ставка капитализации.

На базе этих показателей Правительством РК утверждается средний базовый норматив стоимости 1 гектара сельхозугодий по типам и подтипам почв, который является исходным показателем для определения государственной кадастровой стоимости конкретного земельного участка, исчисления земельного налога и арендной платы, при залоге земельных участков, передаче земли в частную собственность и т.п.

3.2 Расширение частной собственности на землю в Казахстане

Расширение частной собственности на землю прямо зависит от юридической грамотности населения и демократизацию общества.

Частная собственность на землю в Казахстане ограничена категориями земель и субъектами землепользования. Существующее положение вещей обуславливается необходимостью последовательного развития демократизации общества, в котором на начальном этапе лишь государство может эффективно осуществлять охрану и рациональное использование земельного фонда страны.

В настоящий момент земельный фонд Казахстана подразделяется на семь категорий:

            земли сельскохозяйственного назначения;

            земли населенных пунктов;

            земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

            земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

            земли лесного фонда;

            земли водного фонда;

            земли запаса (т. е. все земли, не предоставленные в собственность или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных органов).

Из них право частной собственности распространяется лишь на две категории. В первую очередь речь идет о земле сельскохозяйственного назначения, на которую лишь частично распространяется частная собственность. Речь идет об участках для садоводства, дачного строительства или дачного подсобного хозяйства. Причем их собственниками могут быть лишь граждане Казахстана. Лица без гражданства и иностранцы не могут обладать правом собственности на любую сельскохозяйственную землю в Казахстане.

Помимо этого частная собственность применима к ряду земель населенных пунктов, не относящихся к участкам общего пользования. В их числе значатся наделы, выделенные под застройку или уже застроенные производственными или не производственными, в том числе и жилыми зданиями. При этом в частную собственность могут передаваться и земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их целевым назначением.

В свою очередь в частную собственность в Казахстане не могут передаваться сельскохозяйственные земли за исключением участков для дачного строительства, садоводства и подсобного хозяйства. Помимо этого не передаются в частную собственность земли запаса, особо охраняемых территорий, обороны, лесного и водного фондов и общего пользования на землях населенных пунктов.

Как видим из семи категорий земли лишь два, да и то с весомыми ограничениями могут передаваться в частную собственность гражданам страны. Между тем в тех случаях, когда частная собственность на землю возможна ее собственник получает право совершать в отношении своего земельного участка, без изменения его целевого назначения, любые сделки, не запрещенные законодательством Республики Казахстан. Речь идет о продаже, сдаче в аренду или безвозмездном временном пользовании, обмене, залоге, дарении, передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Между тем не всегда вышеозначенные действия можно проводить без всяких ограничений. Так, например собственник не может осуществлять, какие либо сделки со своей сельскохозяйственной землей если она до конца не выкуплена. Помимо этого с целью ограничения спекулятивных сделок с сельскохозяйственной землей власти Казахстана устанавливают предельные размеры частных земельных участков данного назначения в пределах одного административного района.

На этом фоне само частное право на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и насаждения. При этом право собственности не дает собственнику право на использование недр земли, находящихся под почвенным слоем для разведки и/или добычи полезных ископаемых. Данные права осуществляются в Казахстане только государством в соответствии с законодательством, регулирующим вопросы недропользования. В этом случае речь идет о законах “О недрах и недропользовании” и “О нефти”.

Вместе с тем само право собственности удостоверяется Актом на право частной собственности выдаваемым территориальными органами по управлению земельными ресурсами на основании правоустанавливающих документов. К ним относятся решение акима о предоставлении права на земельный участок, договор купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка) и решение судебных органов о признании права на земельный участок. При этом запрещены, какие либо действия с земельными участками без правоустанавливающих документов.

На фоне существенного ограничения частной собственности на землю по отношению к последней допускается еще несколько видов прав землепользования. Речь идет о долгосрочной или краткосрочной аренде, а так же постоянном землепользовании или краткосрочном безвозмездном или возмездном пользовании.

Правом постоянного землепользования пользуются государственные юридические лица владеющими зданиями помещениями в объектах кондоминиума на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, осуществляющие сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство или осуществляющие землепользование на землях особо охраняемых природных территорий и т.д. То есть в постоянное землепользование могут передаваться земли любых категорий.

В свою очередь правом временного безвозмездного землепользования могут обладать граждане и юридические лица Казахстана. В право временного безвозмездного пользования могут передаваться земельные участки:

                       для отгонного животноводства (сезонные пастбища);

                       для выпаса скота населения и сенокошения;

                       государственным землепользователям;

                       для ведения огородничества;

                       в виде служебных земельных наделов;

                       на период строительства дорог общего пользования, объектов государственной собственности и социально-культурного назначения;

                       при восстановлении деградированных и нарушенных земель;

                       при предоставлении в установленном законодательством Республики Казахстан порядке зданий (помещений) и сооружений во временное безвозмездное пользование;

                       для объектов культовых сооружений;

                       в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

То есть во временное безвозмездное пользование передаются сельскохозяйственные земли, земли поселений.

В свою очередь срок временного безвозмездного землепользования не может превышать пять лет, за исключением случаев предоставления земельных участков в виде служебных земельных наделов и для восстановления деградированных и нарушенных земель.

Срок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (помещения) и сооружения, определяется сроком временного безвозмездного пользования зданиями (помещениями) и сооружениями, в том числе культовыми.

Вместе с тем не допускается отчуждение земельных участков, находящихся на праве временного безвозмездного землепользования, в том числе передача их во вторичное землепользование.

На этом фоне правом временного возмездного пользования земли (краткосрочной и долгосрочной аренды) могут воспользоваться граждане Казахстана, негосударственные юридические лица и даже международные организации. Как правило, добросовестный арендатор имеет преимущественное право при заключении нового договора аренды, если иное не предусматривается законодательством Казахстана. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора.