Рынок земли его специфика. Факторы определяющие цену на землю

распорядиться.  Земля  согласно  Земельному  кодексу  должна  использоваться

только по  целевому  назначению,  поэтому  ее  нельзя  продать  какой-нибудь

фирме, скажем,  под строительство  завода.  Вот  и  выходит,  что  сделки  с

долями заключаются  пока, как правило, между родственниками  в  рамках  села,

да и то потому,  что  куплю-продажу  оформить  выгоднее  с  налоговой точки

зрения, чем дарение. 

Формирование  цен на сельскохозяйственную продукцию

      Необходимо отметить специфику  образования цен на  продукцию   сельского

хозяйства. В  противоположность другим сферам  хозяйственной  деятельности  в

сельском хозяйстве цены диктуются худшими  условиями  производства,  т.е.  в

основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной  с

худших земельных  участков. В связи с этим на лучших и средних землях в  силу

большей урожайности  появляется возможность получить больший  доход  в  форме

дополнительной,  или  избыточной  прибыли.  Диктат  цен  худших  по   своему

плодородию и  местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля  -

ограниченный  ресурс.  Далеко  не  любая  земля  может  быть   вовлечена   в

хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения  продовольствием населения  и

многих   отраслей   перерабатывающей   промышленности   сырьем    объективно

обуславливает вовлечение в  хозяйственный  оборот  худших  земель.  Конечно,

понятие «худшие земельные  участки»  носит  исторический,  относительный  во

времени  и  пространстве  характер.  На  одном  историческом  этапе   данный

земельный участок  не был пригоден для земледелия, на другом -  в  результате

появившихся  технологий  и  средств   обработки   земли   его   вовлекли   в

хозяйственный  оборот.  Следовательно,   те   земельные   участки,   которые

считались худшими, переходят в разряд средних, а  их место  занимают  другие,

худшие по сравнению  с ними.

      В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой

зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в

обратной зависимости  от процентной ставки.

      Что касается цены на сельскохозяйственную  продукцию, формируемую с

учетом рентных  платежей, то она складывается из следующих составляющих:

издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты  и дифференциальной

ренты. 

                              Земельный кодекс 

        Проблема   совершенствования   правового   регулирования   земельных

отношений в России в последнее время стала одной из  наиболее  актуальных  и

широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но  и

в обществе в  целом.  Как  известно  Государственная  дума  преодолела  вето

Президента на  Земельный  кодекс  России.  Главным  спорным  вопросом  между

президентом и  парламентом  являлся  вопрос  о  сельскохозяйственных  землях,

которые, по мнению главы государства, должны  продаваться  и  покупаться.  В

течение  последних  пяти  лет,  пока  продолжается  работа   над   Земельным

кодексом, парламент  занимал жесткую позицию, исключающую  возможность  купли-

продажи сельскохозяйственных земель.

      Для России важно  не  столько   признание  целесообразности  земельного

рынка, сколько  выбор подходящих путей и  методов  его  формирования.  Многих

пугает  вовлечение  в  оборот   земель   сельскохозяйственного   назначения.

Называются несколько  опасностей. Насколько они реальны  и  можно  ли  от  них

уберечься?  За ответом уместно обратиться к  мировому опыту.

- Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки

сельхозугодий, что приведет к образованию  "латифундий"  латиноамериканского

типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в  Латинской  Америке

возникали  не  через  рынок,  а  были  подарены  колониальными  властями:  в

Бразилии - от лица португальской короны, в других  странах  -  от  испанской

короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные  владения  возникали

как королевский  дар дворянству. Городские купцы  от случая к  случаю  скупали

землю задолжавших  знатных персон, но практически  никогда  большие  поместья

не образовывались при скупке мелких участков. В России на  латифундии  более

всего похожи бывшие колхозы - участки в 5000  га,  с  сотнями  работников  и

производительностью втрое меньшей, чем на небольших  (в  несколько  десятков

га) частных фермах Западной Европы.

      Можно законодательно запретить  иностранцам приобретать  сельхозугодья,

как это сделано  в США (в штатах  Айова  и  Миссури),  Канаде  (в  провинциях

Альберта и  Манитоба), в Ирландии и Новой  Зеландии,  за  исключением  покупки

земли по предварительному разрешению  государства.  Можно  также  ограничить

размер участка, который приобретается  одной  семьей,  как  в  Дании,  Новой

Зеландии и  других странах.

- Опасность вторая - банки завладеют большими участками  при переходе

заложенной  земли  в  собственность  залогодержателя   и   станут   крупными

собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками  земель,  целесообразно

обязать их продавать  в  течение  двух  лет  (как  в  США)  землю  должника,

полученную вследствие просрочки платежа или залоговых  торгов.

-  Опасность   третья  -  городские  спекулянты  скупят   землю   и   быстро

  перепродадут  за

большие  деньги.  Однако  спекуляция  процветает  как  раз  при   отсутствии

открытого рынка  и рыночной цены  земли,  порождая  криминальные  способы  ее

получения даром  или почти даром. Опыт США  свидетельствует,  что  спекуляция

земельными участками  достигла наибольших размеров в периоды  двойного  уровня

цен:  с  одной  стороны,  чисто   символических,   которые   устанавливались

государством  в 60-е годы прошлого века при наделении  поселенцев  землей,  с

другой -  свободных  рыночных  цен  на  разрешенных  государством  земельных

аукционах (в  основном для земель несельскохозяйственного пользования).  Ныне

спекулятивные сделки на земельном рынке США  не  превышают  10%  всех  актов

купли-продажи  участков.

      Во  многих  странах  с   рыночной  экономикой,  где   работает  механизм

получения прибыли  от быстрого рыночного оборота земли,  применяется  принцип

более  высокого  налогообложения  на  краткосрочное  владение  и,  наоборот,

введены  низкие налоги на доходы  при  долгосрочном  владении.  Например,  в

1930 г. в США  на доходы  от  продажи  земли,  находившейся  во  владении  до

одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти  лет  -  60,

до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

- Опасность четвертая  - будет изменено целевое назначение  сельхозугодий.

Существует  богатый  опыт  законодательного  ограничения.   Так,   в   Дании

значительная  часть сельхозугодий защищена  благодаря  разделению  страны  на

зоны - городские, дачные и  сельскохозяйственные  земли.  Перевод  из  одной

категории в  другую возможен только с разрешения властей.  Вводится  и  более

строгий мораторий  на срок, к  примеру,  10  лет.  В  целом  опасность  здесь

невелика.  Большинство   сельхозугодий   в   России   используется   сегодня

неэффективно. К  примеру, небольшие частные финские  фермы  имеют  показатели

по зерновым, вдвое  превышающие  российские.  Если  бы  хотя  бы  две  трети

российских  земель   использовались   с   финской   эффективностью,   Россия

превратилась  бы  в  крупного  экспортера   зерна,   а   миллионы   гектаров

сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

- Опасность пятая  - крестьяне неосмотрительно   станут  продавать  права   на

  землю по

низким ценам. Опыт  других  стран  и  самой  России  снимает  это  опасение.

Например,  в  Чехии  новые  собственники  в  редких  случаях  продают  земли

сельскохозяйственного  назначения,  большинство  сдает  в  аренду.  Арендная

плата становится  показателем  стоимости  земли  в  условиях  развивающегося

рынка. И в  России не  так  уж  активно  шла  торговля  дачными  и  подобными

небольшими участками. Из 41 млн таких земельных участков в 1994  г.  продано

100 тыс., в 1995 г. - 300 тыс., в 1996 г. -  1  млн.  Годовой   оборот  земли

составляет в  среднем 2,5%,  что  соответствует  нижней  границе  нормального

годового оборота  в странах с развитой рыночной экономикой.

      Провозглашая  право  свободного  владения  земельной   собственностью,

Конституция в  статье  36  части  3  устанавливает,  что  конкретные  вопросы

правоотношений  земельной  собственности  должны  регулироваться  Федеральным

законом. Роль такого закона и призван сыграть Земельный кодекс.

       Земельный  кодекс  в  нынешнем  варианте  решает   вопрос   получения

гражданами  России  земельных   участков   для   организации   крестьянского

хозяйства,  для   ведения   личного   подсобного   хозяйства,   садоводства,

огородничества,  и  животноводства,   индивидуального   жилищного,   дачного

строительства и т.д. Но в нем содержатся жесткие  ограничения  правомочий  по

распоряжению  земельными участками и долями, по существу отрицается  ипотека.

Следовало  бы  признать  за  собственником  право  распоряжения   земельными

участками, в  том числе и сдачу их в залог  под выполнение кредитных или  иных

обязательств. Без  залога земли товаропроизводителю  сегодня не  решить  своих

финансовых  проблем. Разрешите регулируемый  земельный оборот,  поставить

преграды  латифундизму,  спекуляции  –  вот  о  чем  сегодня  говорят   сами

крестьяне, не по наслышке знающие истинные проблемы села.1

            Министр экономического развития  и торговли Герман Греф  сообщил,

что  законопроект  будет  внесен  в  Госдуму  в  период   весенней   сессии.

Предполагается,  что  земли   промышленного   назначения,   земли   городов,