Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Сентября 2014 в 06:11, дипломная работа
Цель данной дипломной работы — исследование финансового состояния и оценка ООО «Лидер-Гранд», а также разработка рекомендаций по повышению стоимости компании.
Исходя из цели, в дипломной работе поставлены и решены следующие задачи:
· дана характеристика предприятия, с целью выделения основных проблем;
· проведен предварительный анализ структуры баланса и его
ликвидности;
· проведена оценка финансовой устойчивости;
· произведена оценка бизнеса;
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 6
1.1. Позиции оценочной деятельности в экономике России 6
1.2. Виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия 9
1.3. Три основных подхода к оценке предприятия 16
1.3.1. Затратный подход 18
1.3.2. Сравнительный подход 26
1.3.3. Доходный подход 31
1.4. Выводы по первому разделу 48
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА БИЗНЕСА ООО «ЛИДЕР-ГРАНД» 49
2.1. Характеристика ООО «Лидер-Гранд» 49
2.2. Прогноз экономического развития и анализ рынка детской одежды Москвы 52
2.3. Анализ финансовых результатов ООО «Лидер-Гранд» 54
2.4. Процесс оценки стоимости ООО «Лидер-Гранд» 66
2.4.1. Определение стоимости предприятия затратным подходом 66
2.4.2. Определение стоимости предприятия сравнительным
подходом 98
2.4.3. Определение стоимости предприятия доходным подходом 99
2.5. Выводы по второму разделу 110
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО УВЕЛИЧЕНИЮ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 112
3.1. Выбор конкурентной позиции бизнеса 112
3.2. Организация торговли 113
3.3. Выводы по третьему разделу 121
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 122
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 125
Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (2.2):
Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет: 5 875 849 рублей.
Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом
Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 11.
Таблица 11
Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж
Месторасположение объекта и его адрес |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
Яблочкова, 8 |
Фонвизина, 8 |
Фонвизина, 8 |
Добролюбова, 20 |
Фонвизина, 2 | |
Источник информации |
сайт http://www.cian.ru/ |
сайт http://www.cian.ru/ |
сайт http://www.cian.ru/ |
сайт http://www.cian.ru/ | |
Цена продаж (предложений), рублей |
9 878 540 |
15 500 000 |
11 165 000 |
18 900 000 | |
Общая площадь (кв. м.) |
49,1 |
43 |
47 |
55 |
80 |
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб. |
229 734 |
329 787 |
203 000 |
236 250 | |
Условия продажи |
Продажа |
Продажа |
Предложения |
Продажа |
Предложения |
Корректировка, % |
0% |
-10% |
0% |
-10% | |
Условия рынка (время продажи) |
янв.14 |
янв.14 |
янв.14 |
янв.14 |
янв.14 |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка на торг, % |
-5,00% |
-5,00% |
-5,00% |
-5,00% | |
Место положения здания (от м. Тимирязевская) |
500 м (7,5 мин пешком) |
700 м (10,5 мин пешком) |
700 м (10,5 мин пешком) |
900 м (13,5 мин пешком) |
300 м (4,5 мин пешком) |
Корректировка, % |
3% |
3% |
4% |
-3% | |
Материал стен |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Материал перекрытий |
ж/б плиты |
ж/б плиты |
ж/б плиты |
ж/б плиты |
ж/б плиты |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Наличие коммун. систем |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
| |||||
Месторасположение объекта и его адрес |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
Яблочкова, 8 |
Фонвизина, 8 |
Фонвизина, 8 |
Добролюбова, 20 |
Фонвизина, 2 | |
Техническое состояние объекта |
отличное |
хорошее |
отличное |
требуется косм. ремонт |
отличное |
Корректировка, % |
5% |
0% |
10% |
0% | |
Количество корректировок k |
3 |
3 |
3 |
4 | |
Общая корректировка |
3% |
-12% |
9% |
-18% | |
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб. |
235458,39 |
236626,02 |
290212,56 |
221270 |
193725 |
Площадь помещения, м2 |
49,1 |
||||
Итого по зданию (руб.) |
11 561 006 |
||||
Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет: 11 561 006 рублей.
Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.
В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
Определение потенциального валового дохода
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
Определение величины арендной платы приведено в таблице 12.
Таблица 12
Определение средней ставки арендной платы методом сравнения
Характеристика |
Объект оценки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Источник информации |
сайт http://www.cian.ru |
сайт http://www.cian.ru |
сайт http://www.cian.ru | |
Район |
Яблочкова, 8 |
Яблочкова, 12 |
Фонвизина, 8 |
Фонвизина, 4 |
Ставка арендной платы (руб./м2 год) |
67 200 |
65 217 |
60 000 | |
Общая площадь, м2 |
49,1 |
25 |
46 |
80 |
Корректировка |
0% |
0% |
0% | |
Место положения здания (от м. Тимирязевская) |
500 м (7,5 мин пешком) |
400 м (6 мин пешком) |
700 м (10,5 мин пешком) |
500 м (7,5 мин пешком) |
Корректировка |
-1,5% |
3% |
0% | |
Физические характеристики |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Характер помещения |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Техническое состояние объекта |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% | |
Общая Корректировка, % |
-1,5% |
3% |
0% | |
Откорректированная цена, руб./м2 |
66192 |
67173,51 |
60000 | |
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год |
64455,17 | |||
Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 64 455,17 руб./м2 в год.
Определение действительного валового дохода
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Коэффициент загрузки
Для небольших офисных помещений, находящихся на небольшом расстоянии от ТТК загрузка довольно высока (до 100 %).
Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные, зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды).
Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.
Налог на здание (на имущество)
Налог на имущество составляет 1,5% от кадастровой стоимости имущества (ФЗ № 307-ФЗ от 2.11.13 г. «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).
Коммунальные платежи
На основании анализа данных о коммунальных платежах, схожей по
функциональному использованию недвижимости, зависит от реального
валового дохода.
На протяжении пяти лет прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.
Управление объектом
Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2% от валового дохода.
Прочие расходы
В данную статью включим расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы. Они оцениваются в 2% от валового дохода.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке. Осуществляется расчет для трех вариантов развития событий: оптимистичный (табл. 13), наиболее вероятный (табл. 14), пессимистичный (табл. 15).
Таблица 13
Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)
факторы риска |
уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||||||||||||||||||||||
низкий уровень |
нормальный уровень |
высокий уровень | ||||||||||||||||||||||||||||||
0,50 |
0,63 |
0,75 |
0,88 |
1,00 |
1,25 |
1,50 |
1,75 |
2,00 | ||||||||||||||||||||||||
политические факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
риск национализации |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
риск экспроприации |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
|
Продолжение таблицы 13 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
факторы риска |
уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||||||||||||||||||||||
низкий уровень |
нормальный уровень |
высокий уровень | ||||||||||||||||||||||||||||||
0,50 |
0,63 |
0,75 |
0,88 |
1,00 |
1,25 |
1,50 |
1,75 |
2,00 | ||||||||||||||||||||||||
риск военных действий и гражданских беспорядков |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
коррупция |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
изменение государственной политики |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
социальные факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
уровень образования и культура населения, потребности |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
структура населения |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
плотность заселения |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
демография |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
общеэкономические факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
уровень инфляции |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
налоги в области недвижимости |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
финансирование строительства и реконструкции |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
предложение |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
спрос |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
уровень жизни населения |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
состояние и перспективы строительства |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
сроки кредитования |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
процентные ставки |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
условия выделения средств |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
перспективы рынка недвижимости |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
физические факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
экология |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
географическое положение |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
геология |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
геодезия |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
топография |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
природа |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
сейсмичность |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
технологические решения в области землепользования |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
количество наблюдений |
0 |
1 |
15 |
5 |
5 |
2 |
0 |
0 |
0 | |||||||||||||||||||||||
вес |
0 |
0,63 |
11,25 |
4,4 |
5 |
2,5 |
0 |
0 |
0 | |||||||||||||||||||||||
взвешенная сумма |
23,78 | |||||||||||||||||||||||||||||||
количество факторов |
28 | |||||||||||||||||||||||||||||||
оценка коэффициента бета |
0,849 | |||||||||||||||||||||||||||||||
Таблица 14 Расчет уровня бета – коэффициента (наиболее вероятный вариант) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
факторы риска |
уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||||||||||||||||||||||
низкий уровень |
нормальный уровень |
высокий уровень | ||||||||||||||||||||||||||||||
0,50 |
0,63 |
0,75 |
0,88 |
1,00 |
1,25 |
1,50 |
1,75 |
2,00 | ||||||||||||||||||||||||
политические факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
риск национализации |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
риск экспроприации |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
риск военных действий и гражданских беспорядков |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
коррупция |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
изменение государственной политики |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
социальные факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
уровень образования и культура населения, потребности |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
структура населения |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
плотность заселения |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
демография |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
общеэкономические факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
уровень инфляции |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
налоги в области недвижимости |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
финансирование строительства и реконструкции |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
предложение |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
спрос |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
уровень жизни населения |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
состояние и перспективы строительства |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
сроки кредитования |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
процентные ставки |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
условия выделения средств |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
перспективы рынка недвижимости |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
физические факторы | ||||||||||||||||||||||||||||||||
экология |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
географическое положение |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
геология |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
геодезия |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
топография |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
природа |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
сейсмичность |
1 |
|||||||||||||||||||||||||||||||
|
Продолжение таблицы 14 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
факторы риска |
уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||||||||||||||||||||||
низкий уровень |
нормальный уровень |
высокий уровень | ||||||||||||||||||||||||||||||
0,50 |
0,63 |
0,75 |
0,88 |
1,00 |
1,25 |
1,50 |
1,75 |
2,00 | ||||||||||||||||||||||||
технологические решения в области землепользования |
||||||||||||||||||||||||||||||||
количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
8 |
14 |
5 |
0 |
0 |
0 | |||||||||||||||||||||||
вес |
0 |
0 |
0 |
7,04 |
14 |
6,25 |
0 |
0 |
0 | |||||||||||||||||||||||
взвешенная сумма |
27,29 | |||||||||||||||||||||||||||||||
количество факторов |
27 | |||||||||||||||||||||||||||||||
оценка коэффициента бета |
1,011 | |||||||||||||||||||||||||||||||
Таблица 15
Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)
факторы риска |
уровень изменчивости фактора риска | ||||||||
низкий уровень |
нормальный уровень |
высокий уровень | |||||||
0,50 |
0,63 |
0,75 |
0,88 |
1,00 |
1,25 |
1,50 |
1,75 |
2,00 | |
политические факторы | |||||||||
риск национализации |
1 |
||||||||
риск экспроприации |
1 |
||||||||
риск военных действий и гражданских беспорядков |
1 |
||||||||
коррупция |
1 |
||||||||
изменение государственной политики |
|||||||||
социальные факторы | |||||||||
уровень образования и культура населения, потребности |
1 |
||||||||
структура населения |
1 |
||||||||
плотность заселения |
1 |
||||||||
демография |
1 |
||||||||
общеэкономические факторы | |||||||||
уровень инфляции |
1 |
||||||||
налоги в области недвижимости |
1 |
||||||||
финансирование строительства и реконструкции |
1 |
||||||||
предложение |
1 |
||||||||
спрос |
1 |
||||||||
уровень жизни населения |
1 |
||||||||
Продолжение таблицы 15 | |||||||||
факторы риска |
уровень изменчивости фактора риска | ||||||||
низкий уровень |
нормальный уровень |
высокий уровень | |||||||
0,50 |
0,63 |
0,75 |
0,88 |
1,00 |
1,25 |
1,50 |
1,75 |
2,00 | |
состояние и перспективы строительства |
1 |
||||||||
сроки кредитования |
1 |
||||||||
процентные ставки |
1 |
||||||||
условия выделения средств |
1 |
||||||||
перспективы рынка недвижимости |
1 |
||||||||
физические факторы | |||||||||
экология |
1 |
||||||||
географическое положение |
1 |
||||||||
геология |
1 |
||||||||
геодезия |
1 |
||||||||
топография |
1 |
||||||||
природа |
1 |
||||||||
сейсмичность |
1 |
||||||||
технологические решения в области землепользования |
|||||||||
количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
3 |
20 |
2 |
0 |
вес |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
3,75 |
30 |
3,5 |
0 |
взвешенная сумма |
38,25 | ||||||||
количество факторов |
26 | ||||||||
оценка коэффициента бета |
1,471 | ||||||||
Информация о работе Оценка бизнеса предприятия ООО «Лидер-Гранд»