Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Сентября 2014 в 06:11, дипломная работа
Цель данной дипломной работы — исследование финансового состояния и оценка ООО «Лидер-Гранд», а также разработка рекомендаций по повышению стоимости компании.
Исходя из цели, в дипломной работе поставлены и решены следующие задачи:
· дана характеристика предприятия, с целью выделения основных проблем;
· проведен предварительный анализ структуры баланса и его
ликвидности;
· проведена оценка финансовой устойчивости;
· произведена оценка бизнеса;
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 6
1.1. Позиции оценочной деятельности в экономике России 6
1.2. Виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия 9
1.3. Три основных подхода к оценке предприятия 16
1.3.1. Затратный подход 18
1.3.2. Сравнительный подход 26
1.3.3. Доходный подход 31
1.4. Выводы по первому разделу 48
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА БИЗНЕСА ООО «ЛИДЕР-ГРАНД» 49
2.1. Характеристика ООО «Лидер-Гранд» 49
2.2. Прогноз экономического развития и анализ рынка детской одежды Москвы 52
2.3. Анализ финансовых результатов ООО «Лидер-Гранд» 54
2.4. Процесс оценки стоимости ООО «Лидер-Гранд» 66
2.4.1. Определение стоимости предприятия затратным подходом 66
2.4.2. Определение стоимости предприятия сравнительным
подходом 98
2.4.3. Определение стоимости предприятия доходным подходом 99
2.5. Выводы по второму разделу 110
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО УВЕЛИЧЕНИЮ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 112
3.1. Выбор конкурентной позиции бизнеса 112
3.2. Организация торговли 113
3.3. Выводы по третьему разделу 121
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 122
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 125
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Также осуществляется расчет для трех вариантов развития событий: оптимистичный (табл. 16), наиболее вероятный (табл. 17), пессимистичный (табл. 18).
Таблица 16
Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)
факторы риска |
уровень фактора риска | |||||||||||||||||||||||
низкий риск |
средний риск |
высокий риск | ||||||||||||||||||||||
0,5% |
1,00% |
2,00% |
3,00% |
3,50% |
4,50% |
5,50% |
6,00% |
7,00% | ||||||||||||||||
местоположение | ||||||||||||||||||||||||
транспортная доступность |
1 |
|||||||||||||||||||||||
пешеходная доступность |
1 |
|||||||||||||||||||||||
наличие и состояние коммуникаций |
1 |
|||||||||||||||||||||||
размещение объекта в плане города (района) |
1 |
|||||||||||||||||||||||
примыкающее окружение |
1 |
|||||||||||||||||||||||
физические характеристики | ||||||||||||||||||||||||
физические параметры |
1 |
|||||||||||||||||||||||
объемно-планировочные показатели |
1 |
|||||||||||||||||||||||
качество строительства и эксплуатации |
1 |
|||||||||||||||||||||||
состояние объекта |
1 |
|||||||||||||||||||||||
функциональная пригодность и использование |
1 |
|||||||||||||||||||||||
привлекательность и комфорт |
1 |
|||||||||||||||||||||||
условия продаж | ||||||||||||||||||||||||
залоги и заклады |
1 |
|||||||||||||||||||||||
мотивы продавцов и покупателей |
1 |
|||||||||||||||||||||||
даты известных сделок по аналогам |
1 |
|||||||||||||||||||||||
особые условия сделок |
1 |
|||||||||||||||||||||||
финансово-эксплуатационные факторы | ||||||||||||||||||||||||
доходы |
1 |
|||||||||||||||||||||||
ликвидность |
1 |
|||||||||||||||||||||||
эксплуатационные расходы |
1 |
|||||||||||||||||||||||
стоимость строительства и реконструкции |
1 |
|||||||||||||||||||||||
Продолжение таблицы 16 | ||||||||||||||||||||||||
факторы риска |
уровень фактора риска | |||||||||||||||||||||||
низкий риск |
средний риск |
высокий риск | ||||||||||||||||||||||
0,5% |
1,00% |
2,00% |
3,00% |
3,50% |
4,50% |
5,50% |
6,00% |
7,00% | ||||||||||||||||
количество наблюдений |
1 |
11 |
7 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |||||||||||||||
вес |
0,5% |
11,0% |
14,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% | |||||||||||||||
взвешенная сумма |
25,5% | |||||||||||||||||||||||
количество факторов |
19 | |||||||||||||||||||||||
итоговый несистематический риск |
1,34% | |||||||||||||||||||||||
|
Таблица 17 Расчет уровня несистематического риска (наиболее вероятный вариант) | ||||||||||||||||||||||||
факторы риска |
уровень фактора риска | |||||||||||||||||||||||
низкий риск |
средний риск |
высокий риск | ||||||||||||||||||||||
0,5% |
1,00% |
2,00% |
3,00% |
3,50% |
4,50% |
5,50% |
6,00% |
7,00% | ||||||||||||||||
местоположение | ||||||||||||||||||||||||
транспортная доступность |
1 |
|||||||||||||||||||||||
пешеходная доступность |
1 |
|||||||||||||||||||||||
наличие и состояние коммуникаций |
1 |
|||||||||||||||||||||||
размещение объекта в плане города (района) |
1 |
|||||||||||||||||||||||
примыкающее окружение |
1 |
|||||||||||||||||||||||
физические характеристики | ||||||||||||||||||||||||
физические параметры |
1 |
|||||||||||||||||||||||
состояние объекта |
1 |
|||||||||||||||||||||||
функциональная пригодность и использование |
1 |
|||||||||||||||||||||||
привлекательность и комфорт |
1 |
|||||||||||||||||||||||
условия продаж | ||||||||||||||||||||||||
залоги и заклады |
1 |
|||||||||||||||||||||||
мотивы продавцов и покупателей |
1 |
|||||||||||||||||||||||
Продолжение таблицы 17 | ||||||||||||||||||||||||
факторы риска |
уровень фактора риска | |||||||||||||||||||||||
низкий риск |
средний риск |
высокий риск | ||||||||||||||||||||||
0,5% |
1,00% |
2,00% |
3,00% |
3,50% |
4,50% |
5,50% |
6,00% |
7,00% | ||||||||||||||||
даты известных сделок по аналогам |
1 |
|||||||||||||||||||||||
особые условия сделок |
1 |
|||||||||||||||||||||||
финансово-эксплуатационные факторы | ||||||||||||||||||||||||
доходы |
1 |
|||||||||||||||||||||||
ликвидность |
1 |
|||||||||||||||||||||||
эксплуатационные расходы |
1 |
|||||||||||||||||||||||
стоимость строительства и реконструкции |
1 |
|||||||||||||||||||||||
количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
0 |
11 |
6 |
0 |
0 |
0 | |||||||||||||||
вес |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
38,5% |
27,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% | |||||||||||||||
взвешенная сумма |
65,5% | |||||||||||||||||||||||
количество факторов |
17 | |||||||||||||||||||||||
итоговый несистематический риск |
3,85% | |||||||||||||||||||||||
Таблица 18
Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)
факторы риска |
уровень фактора риска | ||||||||
низкий риск |
средний риск |
высокий риск | |||||||
0,5% |
1,00% |
2,00% |
3,00% |
3,50% |
4,50% |
5,50% |
6,00% |
7,00% | |
местоположение | |||||||||
транспортная доступность |
1 |
||||||||
пешеходная доступность |
1 |
||||||||
наличие и состояние коммуникаций |
1 |
||||||||
размещение объекта в плане города (района) |
1 |
||||||||
примыкающее окружение |
1 |
||||||||
Продолжение таблицы 18 | |||||||||
факторы риска |
уровень фактора риска | ||||||||
низкий риск |
средний риск |
высокий риск | |||||||
0,5% |
1,00% |
2,00% |
3,00% |
3,50% |
4,50% |
5,50% |
6,00% |
7,00% | |
физические характеристики | |||||||||
физические параметры |
1 |
||||||||
состояние объекта |
1 |
||||||||
функциональная пригодность и использование |
1 |
||||||||
привлекательность и комфорт |
1 |
||||||||
условия продаж | |||||||||
залоги и заклады |
1 |
||||||||
мотивы продавцов и покупателей |
1 |
||||||||
даты известных сделок по аналогам |
1 |
||||||||
особые условия сделок |
1 |
||||||||
финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||
доходы |
1 |
||||||||
ликвидность |
1 |
||||||||
эксплуатационные расходы |
1 |
||||||||
стоимость строительства и реконструкции |
1 |
||||||||
количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
8 |
9 |
0 |
вес |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
44,0% |
54,0% |
0,0% |
взвешенная сумма |
98,0% | ||||||||
количество факторов |
17 | ||||||||
итоговый несистематический риск |
5,76% | ||||||||
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Расчет безрисковой ставки проводится в таблице 19.
Таблица 19
Безрисковая ставка
Наименование |
Величина |
Примечание | |
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ |
7,8% |
Источник информации: Гарант – справочная правовая система | |
Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн | |||
Наименование показателя |
1 вариант |
2 вариант |
3 вариант |
Rf - Безрисковая ставка |
7,8% | ||
β -коэффициент бета |
0,849 |
1,011 |
1,471 |
Rm - рыночная норма дохода |
13,00% | ||
Rн - компенсация за |
1,34% |
3,85% |
5,76% |
Ставка дисконта, Rе |
13,56% |
16,91% |
21,21% |
Среднее значение ставки дисконта, Rе |
17% | ||
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск) | |||
Наименование показателя |
1 вариант |
2 вариант |
3 вариант |
Срок возврата капитала, лет |
5 |
10 |
15 |
Ставка возмещения капитала %, Ск |
20,00% |
10,00% |
6,67% |
Ставка капитализации, Rк реал |
37% |
27% |
23,67% |
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср |
29,00% | ||
Расчет стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока проводится в таблице 20.
Таблица 20
Определение стоимости оцениваемого имущества
наименование |
ед. изм. |
результат |
доходы. |
||
сдаваемое помещение наземной части здания |
м2 |
49,1 |
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год |
руб./м2 год |
64 455,17 |
стоимость аренды наземной части здания помещения, за год |
руб./год |
3 164 748,8 |
прочие доходы |
руб. |
0 |
потенциальный валовой доход. |
руб. |
|
потери при сборе арендной платы. |
% |
1% |
итого потери при сборе арендной платы. |
руб. |
31 647,488 |
Продолжение таблицы 20 | ||
наименование |
ед. изм. |
результат |
действительный валовой доход |
руб. |
3 133 101,4 |
операционные расходы |
||
постоянные расходы |
||
налог на имущество (1,5% от кадастровой стоимости) |
% |
134 161 |
итого постоянные расходы |
руб. |
134 161 |
переменные расходы (10%) |
руб./год |
313 310,14 |
прочие переменные расходы (2%) |
руб./год |
62 662,03 |
итого операционные расходы. |
руб. |
510 133,17 |
чистый операционный доход. |
руб. |
2 622 968,3 |
ставка капитализации, % |
% |
29% |
текущая стоимость имущества с округлением |
руб. |
9 044 718,2 |
Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 9 044 718 рублей.
Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле:
V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3,
где
V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходными подходами, руб.;
Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Для согласования результатов по объекту недвижимости (табл. 22) необходимо распределить веса для каждого из подхода (табл. 21)
Таблица 21
Определения веса для согласования результатов
Наименование |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Полнота информации |
0,2 |
0,4 |
0,4 |
Достоверность информации |
0,3 |
0,4 |
0,3 |
Допущения, принятые в расчётах |
0,3 |
0,5 |
0,2 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0,1 |
0,5 |
0,4 |
Способность учитывать доходность объекта |
0,1 |
0,5 |
0,4 |
Способность прогнозирования во времени |
0,2 |
0,4 |
0,4 |
Способность учитывать конструктивные особенности |
0,4 |
0,5 |
0,1 |
Усредненное значение: |
0,2 |
0,5 |
0,3 |
Таблица 22
Согласование результатов по объекту недвижимости
Подходы |
Цена объекта оценки, руб. |
Веса |
Итоговая цена оценки объекта, руб. |
Затратный |
5 875 849 |
0,2 |
1 175 170 |
Сравнительный |
11 561 006 |
0,5 |
5 780 503 |
Доходный |
9 044 718 |
0,3 |
2 713 415 |
Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления) |
9 669 088 (девять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч восемьдесят восемь рублей) | ||
Информация о работе Оценка бизнеса предприятия ООО «Лидер-Гранд»