Оценка бизнеса предприятия ООО «Лидер-Гранд»

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

3. Определение  дополнительных затрат, необходимых  для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. Определение  величины физического, функционального  и внешнего износа объекта  недвижимости;

5. Определение  восстановительной стоимости с  учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.

 

Общая формула затратного подхода имеет вид:

 

 (2.2)

где

Сзатр  - стоимость объекта оценки;

Сзем - стоимость земельного участка;

Снс  - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

 

,  (2.3)

где

ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда:  ПИ = Ссмет;

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства).

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м2. Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3100,5 м2, общая площадь дома 5200 м2. Следовательно, на 1 м2 застройки приходится 0,6 м2 земельного участка. Таким образом, земельный участок, приходящийся на оцениваемый объект составляет 29,46 м2 (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,02).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:

Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения (УПВС № 28) [50];

В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2013 года.

Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Московском регионе на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода. В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

 

, (2.4)

где  

 V – строительный объем объекта недвижимости;

 Сед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах, определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Пki – произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;

И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. – 1,2; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для г. Москвы – 1. Основание – Постановление Госстроя №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;

И84-91 - индекс перехода от цен 1984 года к ценам на 01.01.91г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР – 1,65; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для г. Москвы – 1,01. Основание – Постановление Госстроя № 14-Д от 06.09.1990г. «Об индексах изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в строительстве»

И91-13 – индекс перехода от цен 1991г. к текущим ценам.

 

Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (табл. 7).

Таблица 7

Определение поправочных коэффициентов

Техническая характеристика	Объект-аналог	ООО "Лидер-Гранд"	Поправочный коэффициент (Кki)
Количество этажей	5	5	1,0
Назначение	торговля	торговля	1,0
Площадь, м2	113	49,1	0,9
Высота, м	3	2,70	0,9
Группа капитальности	I	I	1,0
Вид внутренней отделки	простая	простая	1,0

 

Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно: (2.4). Площадь объекта недвижимости – 49,1 м2. Стоимость единицы объема здания в ценах, определяемая по УПВС №28, равна 152 руб.

В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне  5% от полной восстановительной стоимости здания; а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2013 г.

Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 15% от величины всех издержек строительства. Рассчитаем полную восстановительную стоимость объекта недвижимости (табл. 8).

 

 

 

Таблица 8

Расчет полной восстановительной стоимости объекта недвижимости  ООО "Лидер-Гранд"

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость единицы объема здания в ценах г. (УПВС №28,Таблица 43, б)	152
Строительный объем, куб.м	132,57
Произведение поправочных коэффициентов	0,81
Восстановительная стоимость здания в ценах I	36322,02
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.	1,2
Восстановительная стоимость здания в ценах II	43586,43
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.91г.	1,67
Восстановительная стоимость здания в ценах III	72789,34
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (31.12.2013г.)	5 659 371,1
Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%×5659371,1 +9,8%×5659371,1 = 837 586,91)	837 586,91
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (31.12.2013г.) с учетом дополнительных затрат	6 496 958
Налог на добавленную стоимость, руб. (18%)	1 169 452,4
Прибыль предпринимателя, руб. (15%)	974 543,7
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	8 640 954,1

 

Таким образом, полная восстановительная стоимость здания ООО "Лидер-Гранд" равна 8 640 954 рублей.

Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (2.4), необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.

Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта

Для определения физического износа используем нормативный метод (для жилых зданий). Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

,                                                     (2.5)

где

        – физический износ здания, %;

         Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %; 

         Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; 

          n – количество конструктивных элементов в здании.

 

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке.

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС  и скорректирован  в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнению с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (табл. 9).

 

Таблица 9

Оценка физического износа здания

Наименование конструктивных элементов	Фактический возраст (год постройки – 1963)	Нормативный срок	Физический износ Fi, %
Фундаменты	50	150	33,33
Стены и перегородки	50	150	33,33
Перекрытия	50	150	33,33
Крыши	50	150	33,33
Полы	7	25	28
Проемы	50	120	41,67
Отделочные работы	4	15	26,67
Внутренние  санитарно-технические работы и электроосветительные устройства	4	15	26,67
Прочие работы	4	20	20

 

Проведем итоговый расчет физического износа здания (табл. 10).

Таблица 10

Итоговый расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов		Удельный вес каждого элемента по УПВС, %	Удельный вес каждого элемента по ВСН 53-86, %	Расчетный удельный вес элемента, li ×100%	Средневзвешенное значение физического износа, %
Фундаменты		3		3	1
Стены и перегородки	стены	28	73	20,44	6,81
	перегородки		27	7,56	2,52
Перекрытия		14		14	4,67
Продолжение таблицы 10
Наименование конструктивных элементов		Удельный вес каждого элемента по УПВС, %	Удельный вес каждого элемента по ВСН 53-86, %	Расчетный удельный вес элемента, li ×100%	Средневзвешенное значение физического износа, %
Крыши	конструкции крыши	2	75	1,5	0,5
	кровельное покрытие		25	0,5	0,17
Полы		12		12	3,36
Проемы	окна	12	48	5,76	2,4
	двери		52	6,24	2,6
Отделочные работы		10		10	2,67
Внутренние  санитарно-технические работы и электроосветительные устройства		16		16	4,27
Прочие работы		3		3	0,6
ИТОГО					31,57

 

 

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания – 32%.

Получаем сумму износа:

  =2 765 105,2