Разработка бизнес-плана малой гостиницы

В этом разделе следует произвести анализ конкурентов компании: определить основные типы конкурентов (прямые конкуренты, потенциальные конкуренты, товары-субституты), для каждого типа назвать конкретных конкурентов, дать их краткую характеристику, выявить основные сильные и слабые стороны.

Риски. Необходимо рассмотреть основные возможности, которые могут быть основой успеха проекта, а также основных угроз, связанных с рыночной средой, и указать, как можно уменьшить их влияние.

Сущность предлагаемого  проекта. Раздел "Описание проекта" дает возможность предпринимателю убедить инвестора в том, что:

- проект имеет смысл;

- проект будет приносить прибыль;

- хорошее знание той ту сферы, в которой намерены работать;

- продуманы все факторы, влияющие на проект;

- действующий бизнес пребывает в удовлетворительном состоянии;

- будут учтены интересы партнеров и инвесторов.

Описание и логическое обоснование проекта. Необходимо описать  идею проекта: его цель и сферу  деятельности, в которую предлагается внедрить проект; какую продукцию  или товар Вы будете выпускать, какие  услуги оказывать, либо какую деятельность осуществлять (изготавливать новую продукцию, улучшать существующую продукцию, улучшать деятельность, покупать и продавать, модернизировать предприятие, помещения и оборудование), дать логическое обоснование проекта, то есть пояснить, в чем этот план имеет смысл.

Назначение средств  и источники финансирования проекта. В этом разделе необходимо изложить план получения средств для создания или расширения предприятия, то есть указать: сколько необходимо средств  для реализации данного проекта; источники получения средств; ожидаемый срок возврата вложенных средств и получения инвесторами прибыли.

Дайте краткое описание стоимости проекта по таким категориям:

- новые закупки (земля, помещения и сооружения, включая транспортирование, страхование, установку и строительство);

- улучшение инфраструктуры;

- увеличение оборотных средств (начальные расходы, дополнительные запасы сырья и готовых изделий, новые административные расходы и расходы на маркетинг и сбыт);

- непредвиденные расходы проекта (приблизительно 15-20% суммы первых трех категорий расходов).

Если предприятие планирует  покупку оборудования, необходимо дополнительно  указать его количество, тип, изготовителя оборудования, а также у кого и  на каких условиях оно будет приобретено.

Особое внимание следует  уделить источникам, за счет которых  будет осуществляться финансирование проекта. Источники необходимо распределить на несколько категорий, например:

- собственные денежные средства компании (наличные и планируемые);

- внешнее финансирование (денежные и товарные кредиты, инвестиции).

Условия финансирования и залог. Рассматривая условия финансирования проекта, следует точно указать  объем необходимого кредита, а также  подробно разработать графики его  получения и погашения.

Необходимо определить:

- условия кредитования: сумма необходимого кредита; график погашения кредита; срок кредита или займа; процентная ставка; льготный период для погашения кредита (займа); условия выплаты основной суммы займа и процентов;

- рыночная стоимость залогового обеспечения, которое предлагается для гарантирования займа, по результатам экспертной оценки имущества.

Прибыльность проекта. Этот раздел бизнес-плана разрабатывается  с целью обобщения картины  предварительных составных частей плана, однако представляет их в оценочном выражении. Расчеты финансового плана позволяют прийти к выводу о реальности проекта с экономической точки зрения. Это также позволит предвидеть проблемы и сравнить реальный ход дел с запланированным.

Чаще всего прогноз  делается на три года, причем на первый год дается помесячная разбивка, на второй - поквартальная, а за третий год представляются общие результаты за 12 месяцев.

Раздел включает в  себя несколько документов, а именно:

- прогноз объема реализации;

- прогнозированный отчет о доходах предприятия;

- прогнозированный баланс;

- отчет о движении денежных средств;

- динамика изменения основных финансовых коэффициентов.

Прогноз объема реализации дает представление о той части  рынка, на которую рассчитывает предприятие. Этот документ составляется на основании  изучения ситуации на рынке.

Отчет о доходах предприятия  содержит:

- поступления от продажи товаров (реализации услуг);

- расходы на производство товаров;

- общепроизводственные расходы (по видам);

- отчисления в бюджет;

- чистая прибыль.

Отчет о движении денежных средств - это документ, при помощи которого можно оценить движение средств при реализации проекта  с разбивкой по времени (а именно: сколько средств необходимо к началу реализации и при выполнении работы). Главная цель этого отчета - убедиться в возможности обеспечения синхронности поступления и расходования денег, а также проверить возможность ликвидности дела в случае необходимости.

Динамика изменения  основных финансовых коэффициентов  показывает, как изменяются в процессе реализации проекта основные финансовые коэффициенты:

- коэффициент валовой прибыли;

- коэффициент операционной прибыли;

- коэффициент чистой прибыли;

- коэффициент быстрой ликвидности;

- коэффициент соотношения собственных и привлеченных средств;

- коэффициент погашения кредиторской задолженности и др.

Следует подробно описать  допущения, в соответствии с которыми Вы разрабатывали прогноз базового варианта реализации проекта, подробно рассмотреть показатели прибыльности и показатели ликвидности проекта.

Расчет точки безубыточности проекта. (Желательно произвести расчет точки безубыточности проекта в  товарном и денежном выражении).

Оценка риска. О риске  проекта необходимо говорить, так  как:

- это покажет кредитору, что Вы реально оцениваете ситуацию;

- это поможет Вам предвидеть риск и уменьшить его;

- это будет способствовать пониманию кредитора, что Вы в состоянии выходить из трудных условий.⁷

Для большинства небольших  проектов анализ рынка проводится строго экспертными методами, то есть способом оценивания. Важнейшее в этом случае - умение разработчика бизнес-плана  заранее предвидеть все возможные  виды риска. Риски можно квалифицировать по источникам возникновения - хозяйственный, связанный с личностью человека, и связанный с природными факторами. Спектр рисков весьма широк - от пожаров, землетрясений, межнациональных конфликтов до обесточивания оборудования и т.д.

Исходя из определенной вероятности возникновения нежелательных ситуаций, необходимо построить деятельность таким образом, чтобы как можно уменьшить риск и зависимые от него потери в будущем.

Необходимо также произвести так называемый анализ чувствительности проекта. Он состоит в том, что кроме прогнозируемых финансовых результатов, рассчитанных для базового варианта, производится такой же самый расчет еще для двух крайних случаев:

- расчет по наихудшему сценарию - случай, при котором внешние факторы максимально мешают осуществлению проекта;

- расчет по наилучшему сценарию - случай, при котором внешние факторы максимально содействуют реализации проекта.

Результаты анализа  чувствительности в бизнес-плане  могут быть представлены в упрощенном виде (то есть менее детализировано, чем для базового варианта), полностью его можно включить в приложения к бизнес-плану.

По наихудшему сценарию реализации проекта должна обеспечивать такую прибыльность, которая позволила  бы компании выполнить свои обязанности  перед кредиторами и партнерами.

План внедрения  проекта. В этом разделе разрабатывается подробный пошаговый план осуществления проекта. Этот план целесообразно изложить в виде таблицы.

В этом плане необходимо указать все ключевые события, являющиеся залогом успешного осуществления проекта, например, срок подписания договора о предоставлении кредита, срок получения первого транша и др.

Необходимо также определить любое внешнее влияние фактора  времени на проект (например, задаток  теряется, либо полная выплата не получена на протяжении определенного периода времени).

Приложения. В приложения к бизнес-плану включается вся важнейшая информация, не вошедшая в пояснительную записку: полные резюме менеджменту компании; копии финансовых отчетов компании; рекомендательные письма от кредиторов, у которых компания ранее получала кредиты; копии договоров, связанных с реализацией проекта; копии лицензий, авторских свидетельств и др.⁸

1.3. Оценка  эффективности проекта

Многолетний опыт разработки бизнес-планов и оценки эффективности  различных проектов показал, что, несмотря на использование общепринятых в мировой практике критериев, расчет их  отечественными специалистами зачастую проводится по разным алгоритмам c использованием различной структуры денежных потоков. Отсутствует также единая точка зрения на постановки решаемых задач и обоснование выбора ставки дисконтирования.

Основными показателями эффективности инвестиционного  проекта  являются следующие:

- период окупаемости - РВ, мес.;

- дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.;

- средняя норма рентабельности - ARR, %;

- чистый  дисконтированный (приведенный) доход - NPV;

- индекс прибыльности - PI;

- внутренняя норма доходности (рентабельности) - IRR, %;

- модифицированная внутренняя норма доходности (рентабельности)  - MIRR, %;

Согласно Методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов, показатели эффективности всегда относятся к некоторому субъекту:

-  показатели общественной эффективности - к обществу в целом;

- показатели коммерческой эффективности - к реальному или абстрактному юридическому лицу, осуществляющему проект целиком за свой счет;

- показатели эффективности участия предприятия в проекте - для этого предприятия;

- показатели эффективности инвестирования в акции предприятия - для акционеров акционерных предприятий - участников проекта;

- показатели эффективности для структур более высокого уровня - к этим структурам;

- показатели бюджетной эффективности - к бюджетам всех уровней.⁹

Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду  реализации проекта, называются интегральными.

Рекомендуется оценивать  следующие виды эффективности:

- эффективность проекта в целом;

- эффективность участия в проекте.

Под эффективностью проекта  в целом понимается  эффективность проекта, реализуемого «единственным участником как бы за счет собственных средств. По этой причине показатели эффективности определяются на основании денежных потоков только от инвестиционной и операционной деятельности».

Эффективность участия в проекте  определяется с целью проверки реализуемого проекта и заинтересованности в нем всех его участников, она включает:

- эффективность  участия предприятий в проекте (эффективность инвестиционного проекта для предприятий-участников);

- эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для  акционеров акционерных предприятий - участников инвестиционного проекта);

- эффективность участия в проекте структур более высокого уровня  по отношению к предприятиям - участникам   инвестиционного проекта;

- бюджетную эффективность инвестиционного проекта (эффективность участия государства  в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней).     

      В соответствии с действующими методическими рекомендациями  расчет эффективности проекта в целом осуществляется для условной проектной компании на момент начала реализации проекта. При этом расчет проводится с учетом всего объема инвестиций в основные и оборотные средства, необходимых для реализации проекта.

         Исходный баланс фирмы принимается равным нулю, источники финансирования проекта не учитываются. Поступления и оттоки денежных средств, относящиеся к финансовой деятельности (получение и возврат кредитов, выплата дивидендов, продажа акций и пр.), не учитываются (лизинговые платежи учитываются). Таким образом, оттоки денежного потока на инвестиционной фазе реализации рассматриваемого проекта сопоставляются в дальнейшем с притоками от продажи продукции или услуг, для которых и создается проектная компания.

В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности инвестиционного проекта, рекомендуются: