Ипотечное кредитование на примере Сбербанка России

 
 

      К специальным условиям оформления кредитов относится программа «Молодая семья». «Молодая семья» — семья, в которой  хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего  возраста или неполная семья (семья  с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста. Программа «Молодая семья» — это специальные условия кредитования на приобретение строящегося жилья. Первоначальный взнос:

      от 10% стоимости жилого помещения —  для семьи с ребенком/детьми;

      от 15% стоимости жилого помещения — для семьи без детей. Также есть возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.

      Риски Сбербанка будем анализировать на основе предлагаемой этим банком программы кредитования: Приобретение строящегося жилья (кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения). Основные параметры данного кредита приведены в таблице 2. 

      Таблица 2

      Параметры кредита Сбербанка «Приобретение строящегося жилья»

 

      Для того, чтобы получить кредит для начала необходимо заполнить заявление-анкету (прил. 1), собрать необходимые документы (паспорт заемщика/созаемщика, его поручителя и/или залогодателя; документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика и его поручителя; документы по предоставляемому залогу и др.). После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банку приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит. В этом случае риск, который несет банк, меньше, именно поэтому сотрудникам банка кредит предоставляется по меньшим процентным ставкам. Процентные ставки кредита по указанной программе для физических лиц разных категорий представлены в таблице 3.

 

       Таблица 3

      Процентные  ставки по программе кредитования «Приобретение  строящегося жилья»

 

      Из  таблицы видно, что с увеличением  срока кредитования возрастают процентные ставки, это обусловлено повышением риска кредитора. Уменьшение процентных ставок можно наблюдать с увеличением первоначального взноса, так как риск кредитора при этом снижается.

      Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту.

      Основным  способом страхования кредитного риска  является проведение тщательного андеррайтинга  кредита, который включает в себя:

      • оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

      • оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять  принимаемые финансовые обязательства  на основе анализа его кредитной истории);

      • оценку достаточности собственных  денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный  заемщик для выплаты первоначального  взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

      • оценку достаточности обеспечения.

      Сбербанк как и большинство банков применяет автоматизированную систему одобрения кредита, или скоринг. После того как по всем базам данных была проверена кредитная история клиента, в том случае, если он ее себе не испортил, его анкета подвергается непосредственно операции автоматизированной оценки. Компьютерная программа очень быстро определяет, насколько платежеспособен клиент.

      Скоринговая программа строится на сравнении  данных о клиентах, накопленных банком. Желающий взять кредит указывает в анкете-заявлении определенные данные о себе, и программа сравнивает его с предыдущими заемщиками, по характеристикам похожими на потенциального клиента. Система выявляет, сколько среди подобных ему было задержек выплаты основной суммы и процентов, сколько непогашенных кредитов. Система присваивает или отнимает за каждый вопрос какое-то количество баллов и выдает результат. Есть границы, удовлетворение которым означает одобрение заявки. После этого сравнительного анализа программа разрешает или не разрешает дать кредит по запросу.

      Однозначный отказ получает человек, который  был занесен в базу недобросовестных плательщиков или являлся, например, обладателем поддельного паспорта.

      Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие.

      А) Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства: ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов); ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру); ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

      Б) Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой: содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время — минимум $50 на человека); ежемесячные выплаты по алиментам; возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств); иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

      В) Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита: средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 15% стоимости квартиры); расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством); плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

      Максимальная  сумма кредита рассчитывается при  условии, что:

      - ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

      - ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

      - размер предоставляемого кредита не должен превышать 85% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.

      Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты.

      При расчете кредитоспособности из дохода заемщика вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке  и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение  задолженности и уплата процентов  по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Кредитоспособность заемщика определяется следующим образом:  

      Р = Дч х К х t , (2.1) 

      где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К — коэффициент в зависимости от величины Дч : К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500;

      К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000;

      К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000;

      К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000;

      t — срок кредитования (в мес.)

      Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

      Доход в рублях / Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк.

      Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

      Если  в течение предполагаемого срока  кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:  

      Р = Дч1 х К1 х t1 + Дч2 х К2 х t2, (2.2) 

      где Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

      t1 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный  возраст заемщика;