Ипотечное кредитование на примере Сбербанка России

      Дч2 — среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);

      t2 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

      K1 и K2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

      Кредитоспособность  поручителей определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той разницей, что К =0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

       1. Определяется максимальный размер  кредита на основе платежеспособности  заемщика (Sp). При этом условно принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

      Sp + Sp х годовая процентная ставка по кредиту х срок кредитования (в месяцах) / 12 х 100 = Р (2.3)

      2. Полученная величина корректируется  с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика.

      Информация  о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного" (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного" (большой риск невозврата кредита).

      После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком  информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. 

2.2 Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ 

      Кредитный риск зависит от внешних (связанных  с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных  недобросовестным поведением заемщиков  или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери. Однако основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка.

      Источникам  кредитного риска являются: а) условия кредитования; б) способность выплаты кредита; в) качество обеспечения кредита; г) мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени.

      Условия кредита должны соответствовать  финансовым потребностям клиента и его способности выплачивать кредит и в то же время обеспечивать определенную прибыль кредитору. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск.

      Способность выплаты кредита зависит от следующих  факторов, на которые банк опирается  при принятии решения о предоставлении кредита: долгосрочность и стабильность дохода заемщика; наличие различных  источников доход и др.

      На  качество обеспечения кредита оказывают влияние следующие факторы: качество объекта недвижимости по сравнению с другими возможными объектами, в том числе его месторасположение; ликвидность объекта; соотношение стоимости залога к сумме кредита (величина первоначального взноса).

      Мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени может быть психологического (желание обладать жильем, страх перед публичным порицанием в случае выселения или неспособности делать платежи) и экономического (нежелание терять часть вложенных денег, рост цен на недвижимость) характера.

      Обязательным  элементом ипотечного кредитования является страхование прежде всего  заложенной недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого жилого помещения. Сбербанк требует обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора.

      В качестве дополнительной гарантии возврата ипотечного кредита предполагается обязательный крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Сбербанк предлагает в качестве первоначального взноса оплатить от 10 до 30% стоимости жилья, от 30 до 50% и свыше 50%. Чем меньше первоначальный взнос, тем риск банка выше, поэтому банк страхуется более высокой процентной ставкой по кредиту .

      В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения  риска и степень его влияния  на результаты работы банка. На основании этой информации возможно квалифицированное регулирование кредитного портфеля, которое включает в себя:

      •   контроль за качеством предоставляемых кредитов;

      • распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

      • создание резервных фондов на возможные  потери по ссудам;

      • своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий  по работе с ними;

      • разработку программ по возврату кредитов.

      Оценка качества кредитного портфеля осуществляется на основании коэффициентов риска и доходности. Коэффициент риска определяют по алгоритму:  

      Кр = (С – ПрП) / С = 1 – ПрП / С, (2.4) 

          где С — общая сумма задолженности по кредитам на расчетную дату;

      ПрП — потери прогнозные, равные резерву  на возможные потери по кредитам на расчетную дату.

      Коэффициент риска позволяет численно оценить качество кредитного портфеля с позиции кредитного риска. Чем больше значение Кр приближается к единице, тем лучше качество кредитного портфеля по возвращению займа. При Кр = 1 отсутствует риск и прогнозные потери равны нулю. Например, минимальная норма отчислений в резерв по группе стандартных займов составляет 2 %, т.е. максимальное значение коэффициента риска Кр max = 0,98.

      Реальная  доходность кредитного портфеля, т.е. доход, полученный на единицу активов, вложенных  в кредиты, за определенный период времени, служит для оценки реально полученного дохода по финансовым инвестициям в кредиты и изменения доходности кредитного портфеля в течение исследуемого периода. Поэтому вторым коэффициентом, используемым для оценки качества кредитного портфеля, может быть коэффициент доходности.

      Коэффициент доходности — это доход, полученный на единицу средств, размещенных  в коммерческих кредитах за определенный период. Вычисляют его по следующему алгоритму: Кд = ПСр / СЗ, (2.5)

      где ПСр — сумма средств, полученных за расчетный период по кредитам;

      СЗ  — средняя сумма задолженности  по кредиту, образовавшаяся за расчетный  период.

      Среднее значение активов за квартал определяют по алгоритму:  

      А = А₁ + А₂ + … + А_n, (2.6) 

      где А_n — значение размещенных в кредиты активов, измеренных по определенным интервалам;

      n — число замеров в расчетном периоде.

      Расчетный период, за который нужно измерить доходность кредитного портфеля, разбивают на интервалы. За интервалы измерения принимают день, неделю, месяц.

      В процессе исследования качества кредитного портфеля специалист составляет заключение относительно того, удовлетворяет ли качество кредитного портфеля требованиям по доходности и риску банка, а также оценить динамику кредитного портфеля, т.е. насколько качество портфеля стало лучше, чем за прошлый отчетный период.

      Следующим этапом регулирования кредитного портфеля является распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка и создание резерва на возможные потери по ссудам (РВПС). РВПС представляет собой специальный резерв, необходимость формирования которого обусловлена кредитными рисками в деятельности банка. Резерв на возможные потери по ссудам формируется за счет отчислений, относимых на расходы банка. В Российской Федерации классификация ссуд исходя из формализованных критериев оценки кредитных рисков, производится в соответствии с группами, приведенными в табл. 4.  

      Таблица 4 

      Классификация ссуд исходя из формализованных критериев оценки кредитных рисков [9] 

 

 

       Резерв на возможные потери по ссудам используется только для покрытия непогашенной клиентами (банками) ссудной задолженности  по основному долгу. За счет указанного резерва производится списание потерь по нереальным для взыскания ссудам банков.

      РВПС  формируется (корректируется) ежемесячно в последний рабочий день месяца в валюте РФ. Резерв создается одновременно с предоставлением ссуды.

      Как видно из таблицы Размер отчислений в РВПС составляет:

      • по ссудам 1 группы риска — 1% основного долга;

      • по ссудам 2 группы риска — 20% основного долга;

      • по ссудам 3 группы риска — 50% основного долга;

      • по ссудам 4 группы риска — 100% основного долга.

      Общая величина расчетного резерва на возможные  потери по ссудам определяется как  сумма расчетных величин резерва в разрезе отдельных ссудных задолженностей, отнесенных к одной из четырех групп риска на основе критериев классификации ссуд.

      Еще один элемент управления кредитным  риском - своевременное выявление  проблемных кредитов и разработанный  план мероприятий по работе с ними.

      В кредитных отношениях важно, как  заемщики соблюдают кредитную дисциплину. В случае нарушения кредитной  дисциплины банк может применять  экономические санкции. Сбербанк взимает  неустойку за несвоевременное погашение  кредита в размере 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

      Нарушения могут быть разделены на незначительные (кратковременные), и существенные (устойчивые). Исходя из этого кредиты можно условно разделить на две группы: кредиты с временными нарушениями установленных сроков и сумм внесения платежей и проблемные кредиты.

      Проблемным  кредит считается при наличии более трех просрочек в течение 12 месяцев в исполнении обязательств по кредитному договору либо при просрочке платежа на срок свыше 30 календарных дней, необходима более серьезная работа с заемщиком. Представляется целесообразным оформить письменное требование о необходимости ликвидировать задолженность по кредиту либо явиться в банк для выяснения причины нарушения кредитных обязательств. При этом кредитный инспектор по обслуживанию должен провести промежуточный андеррайтинг кредита, уделив особое внимание платежеспособности заемщика и перспективам ее улучшения.