Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается «рыночная» арендная плата, т.е. во внимание не принимаются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.

6.Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется по форме, приведенной в табл.5. Каждый земельный участок или объект недвижимости, по которому имеется указанная информация, описывается в резерве факторов кластеризации.

Таблица 5.

№ п/п	Описание земельного участка или единого объекта недвижимости (кадастровый номер)	Вид информации				Факторы кластеризации
		Рыночная цена земельного участка, руб./дата	Арендная плата за земельный участок, руб./дата	Рыночная цена единого объекта недвижи- мости, руб./дата	Арендная плата за единый объект недвижи- мости, руб./дата
						1	2	3	…	n
01	02	03	04	05	06	07	08	09	…	0n
1
2
3
…
n

 

В случае использования в качестве рыночных цен на земельные участки или единые объекты недвижимости цен спроса или предложения на земельные участки или объекты недвижимости в соответствующие графы 03, 05 указанные цены вносятся с учетом поправок. Факторы кластеризации вносятся в соответствующие графы 07-0n, в тех единицах измерения, в которых они определены в перечне факторов кластеризации.

Проводится анализ статистической однородности информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков в кластере путем расчета среднего квадратического отклонения:

Расчет среднего квадратического отклонения и выбраковка рыночных цен и (или) рыночных стоимостей земельных участков осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД. Для этого информация представляется в форме табл.6

 

Таблица 6.

Информация для установления связи между рыночной ценой и/или рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации

 

№ п/п	Описание земельного участка (кадастровый номер)	Рыночная цена или рыночная стоимость земельного участка, руб.	Факторы кластеризации
			1	2	3	…	n
01	02	03	04	05	06	…	0n
1
2
…
n

 

Информация о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков в кластере считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.

Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в 3 раза.

Затем устанавливается вид уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

Уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применение ПК ГКОЗ СОД.

Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участком и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R2. Cвязь считается достаточной при R2>=0,7.

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R2>=0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь межу выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения, вошедшего в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляется с применением ПК ГКОЗ СОД, путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) объединений,  вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка.

Результаты расчетов представлены в табл.7

Таблица 7.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.

№ п/п	Описание эталонного земельного участка (в состав какого объединения входит)	Кадастровая стоимость эталонного земельного участка, руб.	Площадь эталонного земельного участка, кв.м.	УПКСЗ объединения
01	02	03	04	05
1
2
…
n

 

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле:

 

УПКСЗсо= УПКСЗсо min/ УПКСсред1*УПКСсред2,

 

где УПКСЗсо min - минимальное значение УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; 

УПКСсред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

УПКСсред2 - среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены объединения.

Результаты расчетов приведены в табл. 8

Таблица 8.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

 

№ п/п	УПКСЗсо min	УПКС сред1	УПКС сред2	УПКСЗсо
01	02	03	04	05
1
2
…
n

 

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле:

 

УПКСЗд= УПКСЗд min/ УПКСпсред1*УПКСЗпсред2,

 

где УПКСЗд min - минимальное значение УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; 

УПКСЗп сред1 - среднее значение УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близкими по местоположению к дачным объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

УПКСЗп сред2 - среднее значение УПКС под индивидуальной жилой застройкой в поселениях наиболее близкими по местоположению к оцениваемым дачным объединениям.

Результаты расчетов приводятся в табл.9

Таблица 9.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных

объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных

ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков

 

№ п/п	УПКСЗд min	УПКСп сред1	УПКСп сред2	УПКСЗд
01	02	03	04	05
1
2
…
n

Кадастровая стоимость земельного участка объединения (КСзу) рассчитывается по формуле:

КСзу = УПКСЗэзу х Пзу 

где УПКСЗэзу - удельный показатель кадастровой стоимости земель эталонного земельного участка в составе рассматриваемого объединения;

Пзу - площадь земельного участка.

 

В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

 

7. Расчет рыночной стоимости отдельных земельных участков в составе объединений с использованием информации об арендной плате за земельные участки проводят, как правило, для земельных участков в составе садоводческих и огороднических объединений методом капитализации земельной ренты по формуле

 

РС3 = АЛ/КК,

 

где РС3 -- рыночная стоимость земельного участка, р.;

АП-- арендная плата за  земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, р.;

Кк --  коэффициент капитализации арендной платы, который обосновывают и рассчитывают лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.