Договор аренды: общие положения

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………………3

1 Правовая природа договора аренды………………………………….............5

1.1 Понятие,  признаки, условия договора аренды………………………………5

1.2 Характерные  черты договора  аренды, предмет, субъект, форма, цена, срок…………………………………………………………………………………9

2 Правовые последствия, неисполнения условий договора…………………11

2.1Ответственность арендодателя по договору аренды ………………………11

2.2 Ответственность  арендатора по договору аренды ………………………….18

3 Примеры из судебной практики по договору аренды ………………………25

Заключение……………………………………………………………………...…29

Список  использованных источников ……………………………………………30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных  и российских кодифицированных источниках гражданского права.

В настоящее время  Российское законодательство содержит подробную регламентацию о договоре аренды, но все же встречаются вопросы, над которыми стоит подумать. В последние годы в России необходимость договора аренды очень возросла. По договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности; возмездный характер; срочный характер договора; предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные неупотребляемые вещи. Поэтому над этим вопросом можно работать очень долго.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор  аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом  смысле он оформляет такие отношения  товарообмена, при которых товаром  является не вещь, а право пользования  ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование  и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает  титула владельца арендованного  имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми  последствиями. Эти последствия  предопределяются вещно-правовыми  качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные  по своей юридической природе  арендные отношения владельческую  защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Учитывая  выше изложенное, следует сказать, что  это и определяет актуальность темы исследования. 

 

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие между субъектами гражданского права, направление на установление, изменение или прекращение гражданских  прав и обязанностей.

Предмет работы – особенности правовой природы договора аренды.

Основной целью курсовой работы является определение правой характеристики договора аренды

Для реализации поставленной цели были определены задачи данной работы:

- рассмотреть понятие, признаки, условия договора аренды;

- определить характерные черты  договора;

- изучить условия заключения  договора аренды;

- проанализировать правовые последствия, неисполнения условий договора аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Правовая природа договора аренды

 

 

1.1 Понятие, признаки, условия договора  аренды

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор  аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом  смысле он оформляет такие отношения  товарообмена, при которых товаром  выступает не вещь, а право пользования  ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование  и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает  титула владельца арендованного  имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми  вытекающими правовыми последствиями.

Передача имущества только в  пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в  таких условиях, которые позволяют  арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении^1). Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды)¹⁾. Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других - «имущественный наем» (прокат) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой  их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой  и наймом проводится лишь в отношении  жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для  проживания в нем между сторонами  заключается договор найма жилого помещения, который выделен в  самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.

Вообще, сама аренда дает возможность  удовлетворять потребности граждан  и юридических лиц, нуждающихся  во временном пользовании определенными  вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы. Это  выгодно для обеих сторон²⁾. Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня  условий, являющихся существенными  при заключении договоров. Существенными  являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском  кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными  могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной  из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский  кодекс Российской Федерации из числа  существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и  республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного  условия, и в случае отсутствия в  договоре условия о сроке его  действия, такой договор считался незаключенным.¹⁾

Теперь договор аренды заключается  на срок, определенный в договоре. В  то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока  их действия. Такие договоры считаются  заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется  без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть  его в одностороннем порядке  в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца¹⁾.

Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении  ответчика из указанного помещения.

Определением суда первой инстанции  требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика  оставлены без рассмотрения в  связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Истец, не согласившись с указанным  судебным актом, в апелляционной  жалобе просил его отменить и рассмотреть  спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения  был заключен сроком на один год. Так  как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку  сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение  такого договора при существенном нарушении  его условий арендатором ¹⁾.

 

 

1.2 Характерные черты  договора аренды, предмет, субъект, форма, цена, срок

 

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса)¹⁾. В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621 Гражданского кодекса).

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата. Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

1)в определенной денежной сумме,  вносимой единовременно или периодически;

2)в доле продукции, плодов  или доходов, полученных в результате  использования арендованного имущества; 

3)в виде определенных услуг; 

4)в передаче арендодателю в  собственность или аренду определенной  вещи;

5)в возложении на арендатора  затрат с целью улучшения арендуемого  им имущества. 

Срок договора может быть как определенный, так и неопределенный. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора с неопределенным сроком является то, что каждая из его сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество, либо за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом. В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Правовые последствия, не подлежащие исполнению условий договора аренды

 

 

2.1Ответственность арендодателя по договору аренды