Договор аренды: понятие, содержание, прекращения

Таким образом арендатору в этом договоре предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа. Поскольку лицом, непосредственно управлявшим транспортным средством и эксплуатировавшим его в момент причинения вреда, является арендатор, он и несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием (ст. 648 ГК РФ).

                                                

2.4 Аренда зданий и сооружений

 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (ст. 650 ГК РФ).Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения. Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК РФ).Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК РФ) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий  рассматриваемого договора относятся  условия о предмете аренды и о  размере арендной платы.В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать  со зданием или сооружением как  объектом государственной регистрации  недвижимого имущества. Но государственной  регистрации в качестве самостоятельных  объектов недвижимости могут быть подвергнуты  здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению  к главенствующим по назначению зданиям  или сооружениям. Вследствие этого  такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК РФ здесь неприменима. В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество. Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст здание (сооружение);

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права аренды и т.п.

При передаче сложных в  инженерно-техническом отношении  зданий (сооружений) стороны могут  договориться о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  по передаче является проведение продавцом  за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных  мероприятий на предмет определения  качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих  данное здание (сооружение).

Таким образом при прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

                                                        

 

Заключение

 

При общей тенденции и  усилению роли договора Гражданский  кодекс в ряде случаев снижает  жесткость требований в отношении  определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК РФ). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы в договоре арендной платы здания или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора. Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах ( в части определения размера арендной платы в случаях, когда её размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота. Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды. Следовательно, такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права.

                                   Список используемой литературы

                                                Нормативные акты 

1.Конституция Российской  Федерации. М: Юрид. лит. 2009.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2.М: Омега-л. 2009.

3.Земельный кодекс Российской Федерации  М: Омега-л. 2010.

4.Воздушный кодекс Российской  Федерации М:Омега-л. 2010.

                                               Научная литература

5.Гражданское право.  Учебник. / под ред. В.О Мушинский . М.: Форум-инфарм-м,

2009. с.139.

6.Гражданское право. Учебник.Т.2. / под ред. Е.А Суханов. М.,2008.-415с.

7. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К.

Толстого. – М.: Проспект, 2008.

8. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое

пособие. – М., 2003.

                                     Материалы судебной практики

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений

10. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

 

 

                                             

 

 

 

 

Приложение А

ДОГОВОР № 576

На оказание транспортных услуг

г. Москва      «02»декабря 2010г.

ООО «Стрела», именуемое  в дальнейшем «Исполнитель», в лице генерального директора Соина И.С.., действующего на основании Устава, с одной стороны и, ООО «Север», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице, генерального директора Колугина Б.И действующего на основании Устава с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет договора.

Исполнитель предоставляет Заказчику услуги автокрана, а Заказчик обязуется оплатить оказанные услуги и выполненные работы.

2.Условия перевозок и  обязанности сторон.

Заказчик предоставляет Исполнителю письменные заявки на услуги автокрана не позднее , чем за 1 (Одни) сутки до дня предоставления автотранспорта.

По согласованию сторон при приеме заявок, определяется тип и количество автокранов, необходимых для выполнения заявленного объема работ, вид применяемого тарифа. При оформлении недельной заявки Заказчик обязательно указывает объем, перечень работ и используемый автотранспорт.

Простой техники по вине Заказчика оплачивается в полном размере, исходя из стоимости одного м/часа.

При отказе Заказчика от заявки в день ее выполнения, последний выплачивает Исполнителю стоимость одного м/часа.

Обязанности Исполнителя:

-- своевременно и качественно  оказать услуги (выполнить работы), предусмотренные в п.1.1. договора;

-- подавать  исправный  грузоподъемный механизм(автокран), необходимый для выполнение заявленного  объема работ

Обязанности Заказчика:

-- содержать подъездные  пути и погрузочно-разгрузочные  площадки в исправном состоянии,  обеспечивающем безопасное движение  и свободное маневрирование техники;

-- обеспечивать своими  силами или за свой счет  доставку спецтехники, которая  не может передвигаться по  дорогам общего пользования, с  оформлением в органах ГИБДД  соответствующих разрешений на  проезд данной спецтехники.

3.Стоимость услуг (работ)  и порядок расчетов.

Стоимость услуг (работ), указанных в п.1.1. настоящего договора определяется по договорным ценам, указанным в приложении.

Размер платы за перевозки и услуги пересматриваются Исполнителем в течение действия договора при изменении ценообразующих факторов. Исполнитель уведомляет Заказчика за 5 дней до применения новых цен. При несвоевременном внесении оплаты за оказанные услуги (работы) согласно выставленных счетов-фактур, Заказчик уплачивает Исполнителю пеню в размере  0,1 % от суммы задолженности Заказчика за каждый день просрочки.  

4. Обстоятельства непреодолимой  силы.

4.1. Стороны освобождаются  от ответственности за частичное  или полное неисполнение обязательств  по настоящему Договору, вызванное  обстоятельствами непреодолимой  силы, возникшими после его заключения.

4.2. К таким обстоятельствам,  в частности, Стороны относят:  стихийные бедствия; природные и  промышленные катастрофы; террористические  акты; военные действия; гражданские  беспорядки; принятие органами государственной  власти или органами местного  самоуправления актов, содержащих  запреты или ограничения в  отношении деятельности Сторон  по настоящему Договору; или иные  обстоятельства, которые не могут  быть заранее предвидены или  предотвращены Сторонами и делают  невозможным исполнение обязательств  Сторон по Договору.