Договор аренды в гражданском праве

     В изъятие из общих положений об аренде срок договора проката не может  превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Данное решение законодателя продиктовано, по-видимому, стремлением обеспечить высокие обороты прокатной деятельности и не допустить предпочтений отдельным  лицам при заключении публичного договора. Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным  на один год (исходя из п. 3 ст. 610 ГК). Даже если арендатор по истечении установленного договором проката срока продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя, стороны  утрачивают право на защиту своих  интересов на основании договора. При этом к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (п. 2 ст. 627 ГК)⁹. Конечно, арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать при этом он должен на общих основаниях, т.е. с соблюдением правил ст. 426 ГК о публичном договоре.

     Форма договора проката - обязательно письменная, что является исключением из общего правила п. 1 ст. 609 ГК. Это требование действует независимо от срока договора и его субъектного состава. На практике договор проката обычно оформляется специальными прокатными квитанциями-обязательствами, образцы  которых иногда даются фискальными  органами¹⁰. Однако их использование не является обязательным; необходимо и достаточно соблюдать лишь общие требования Гражданского кодекса о письменной форме договора (ст. 434 ГК). Пункт 2 ст. 626 ГК не предусматривает специальных последствий несоблюдения обязательной письменной формы договора проката, поэтому в этом случае наступают общие последствия, предусмотренные ст. 162 ГК.

2.2 Договор аренды  транспортных средств  

     Договор аренды транспортных средств - это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет  аренда тору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование с оказанием арендодателем  услуг по управлению им и по его  технической эксплуатации - аренда транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ) или без оказания подобного рода услуг - аренда транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ).

     Гражданский кодекс РФ закрепил две разновидности  договора аренды транспортных средств:

     - аренда транспортного средства  с предоставлением услуг по  управлению и технической эксплуатации - договор аренды транспортного  средства с экипажем (фрахтование  на время);

     - аренда транспортного средства  без предоставления услуг по  управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного  средства без экипажа).

     Договор аренды транспортных средств обладает специфическими признаками, что позволяет  рассматривать его как самостоятельный  вид договора аренды.

     Во-первых, предметом договора может быть только транспортное средство, использование  которого возможно специально подготовленным, обладающим необходимой квалификацией  и компетенцией экипажем, обеспечивающим квалифицированное управление и  надлежащую техническую эксплуатацию транспортного средства (морские  и воздушные суда, железнодорожный  подвижной состав, большие грузовые автомобили и т.д.)¹¹.

     Транспортные  средства, являющиеся предметом договора аренды транспортных средств, - это  технические устройства, предназначенные  для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и  перемещающиеся в пространстве вместе с грузом или буксируемым объектом. Поэтому аренда трубопроводного  транспорта, также предназначенного для перемещения грузов в пространстве, считается арендой сооружения (недвижимого  имущества, связанного с земельным  участком), ибо трубопроводный транспорт  выполняет свои функции без перемещения  в пространстве.

     При сопоставлении норм ст. 640 и 648 ГК, регламентирующих ответственность за вред, причиненный транспортным средством, взятым в аренду с экипажем или без экипажа, можно обнаружить, что принципы, заложенные в указанных нормах, совпадают с принципами ответственности за вред, причиненный источником повышенной опасности, закрепленными в ст. 1079 ГК. Вследствие этого аренда конной повозки должна относиться к обычной аренде движимой вещи, а не к аренде транспортного средства. По аналогичной причине нельзя признать предметом договора аренды транспортных средств, например, велосипед.

     Специальные требования к транспортным средствам  и экипажам, а также особенности  самих арендных отношений устанавливаются  транспортными кодексами и уставами (ст. 641, 649 ГК РФ).

     При подготовке ГК не преследовалась цель обеспечения исчерпывающего регулирования  обязательств, возникающих из договора аренды транспортного средства. Напротив, более подробному определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средств (как с предоставлением  арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации, так  и без таковых) было предоставлено  место в транспортных уставах  и кодексах.

     Во-вторых, фигура арендатора в отношениях с  третьими лицами может выступать  в роли контрагента по иным договорным обязательствам, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства (оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, буксировке и т.д.); в деликтных обязательствах (при аренде транспортного средства без экипажа) - в роли ответственного (владельца) за вред, причиненный источником повышенной опасности; при субаренде - арендатор трансформируется в арендодателя.

     В процессе эксплуатации транспортного  средства арендатор может быть субъектом  следующих правоотношений с третьими лицами, например выступать в качестве заказчика по договору подряда при капитальном ремонте транспортного средства, в роли страхователя по договору имущественного страхования и т.п.; однако указанные правоотношения не относятся к существу обязательств, вытекающих из договора аренды транспортного средства.

     В-третьих, использование арендованного транспортного  средства должно производиться только в целях, предусмотренных назначением  объекта и условиями договора.

     При заключении договоров арендатор  должен использовать транспортное средство в соответствии с целями, указанными в договоре аренды данного транспортного  средства. Если они в договоре не указаны, то таким критерием является назначение данного транспортного  средства. Например, грузовые транспортные средства должны использоваться для  перевозки грузов, а пассажирские - для перевозок пассажиров и багажа, рыболовные суда - для рыболовства  и т.д. Использование грузовых транспортных средств ограничивается специальными целями соответственно их виду или  типу. Так, для перевозки наливных продуктов используются танкеры, для  иных - сухогрузы, для специальных  грузов (например, ядерных материалов) - специальные транспортные средства, имеющие специальные средства защиты¹².

     Согласно  Гражданскому кодексу РФ договор  аренды транспортного средства носит  реальный характер, об этом свидетельствует  текст закона: арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование. Однако в морском праве  договоры фрахтования судна без  экипажа (бербоут-чартер) (ст. 11 КТМ) и фрахтование судна на время (тайм-чартер) (ст. 198 КТМ) рассматриваются как консенсуальные, такие же конструкции предусмотрены для внутреннего водного (п. 6 ст. 60 КВВТ) и воздушного транспорта (ст. 115 ВК).

2.3 Договор аренды  зданий и сооружений 

     Гражданский кодекс посвящает отдельный параграф только нормам, регулирующим договор  аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Практике пришлось распространить эти нормы и на договор аренды нежилых помещений. Аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством в соответствии с общими положениями о договоре аренды с учетом особенностей, установленных специальным законодательством (п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 Земельного кодекса). Аренду земельных участков целесообразно рассматривать как аренду недвижимости¹³.

     Что касается жилых помещений, то они  могут предоставляться в аренду только юридическим лицам с использованием таких помещений исключительно  для проживания граждан. Наем жилых  помещений гражданами образует самостоятельный  вид договора (гл. 35 ГК), к которому нормы об аренде недвижимости не применяются даже по аналогии. Аренда предприятия выделена в ГК в особую разновидность договора аренды (§ 5 гл. 34 ГК).

     По  своей юридической природе договор  аренды недвижимости, как и общая  конструкция арендного соглашения, является:

     - консенсуальным;

     - возмездным;

     - двусторонне обязывающим (взаимным).

     Исходя  из сферы правового регулирования  аренды недвижимости предметом договора являются:

     - здание или сооружение;

     - нежилое помещение;

     - земельный участок.

     Указанное имущество способно быть предметом  договора аренды (как и всяких сделок) только в том случае, если оно  признано объектом недвижимости в результате государственной регистрации права  собственности на него в ЕГРП.

     Так же, как и в договоре купли-продажи  недвижимости, форма договора аренды недвижимого имущества - простая  письменная. Под страхом недействительности договор должен быть составлен в  виде одного документа, подписанного сторонами.

     Что касается государственной регистрации, то имеются существенные особенности  по сравнению с продажей недвижимости. Государственной регистрации подлежит не право, а договор аренды, и только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Сама аренда трактуется как ограничение (обременение) права собственности на недвижимость. Государственная регистрация такого ограничения производится автоматически  в случаях, когда государственной  регистрации подлежит договор аренды.

     Правило о государственной регистрации  договора аренды установлено в ст. 651 ГК для аренды здания или сооружения. Судебная практика распространила эти правила на договор аренды нежилого помещения.

     Договоры  аренды земельного участка, заключенные  на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением  случаев, установленных федеральными законами. (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

     Существует  богатая судебная практика по вопросу  о том, в каких случаях договор  аренды считается заключенным на срок более одного года.

     Если  договор аренды не подлежит государственной  регистрации, он считается заключенным  в момент его подписания сторонами - соответственно с этого момента  и возникают права и обязанности  сторон по договору.

     По  договору аренды, подлежащему государственной  регистрации, права и обязанности  сторон возникают только после такой  регистрации договора в ЕГРП.

     Так же, как и в договоре купли-продажи  недвижимости, цена договора - арендная плата - должна быть установлена в  договоре либо за весь объект, либо на единицу площади объекта или  иного показателя его размера. При  отсутствии условия о цене договор  считается незаключенным, - правило  о восполнении отсутствующей  цены договора платой, которая при  сравнимых обстоятельствах обычно взимается при аренде аналогичной  недвижимости, не подлежит применению.

     Отличие от договора купли-продажи заключается  в том, что арендная плата в  соответствии с общими положениями  об аренде (ст. 614 ГК) необязательно устанавливается в виде денежных платежей¹⁴.

     Следует обратить внимание на то, что при  аренде зданий (сооружений) или нежилых  помещений всегда встает вопрос о  расходах на коммунальные услуги. Обязанность  по оплате коммунальных платежей может  быть возложена на арендатора, однако это не является формой арендной платы.

     Так же, как и в договоре купли-продажи  недвижимости, передача недвижимости арендатору осуществляется по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписываемому сторонами.

     Однако  при аренде недвижимости символическая  передача не подменяет собой непосредственного  предоставления объекта в пользование  арендатору. Судебная практика установила прямую связь между фактическим  владением арендатора и его обязанностью по внесению арендной платы.