Договор аренды в гражданском праве

     Спецификой  договора аренды является и обязанность  по возврату недвижимости арендодателю после прекращения договора. Возврат  также осуществляется по передаточному акту и подразумевает фактическое освобождение арендатором объекта.

     В соответствии со ст. 652 ГК арендатору одновременно с предоставлением здания (сооружения) передаются права на земельный участок, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования. Режим, на котором арендатору предоставляется земельный участок, различен и зависит от прав арендодателя на него.

     Если  арендодатель - собственник земельного участка, арендатору предоставляется  право аренды этого земельного участка. Соответственно в такой ситуации заключаются два договора аренды недвижимости: во-первых, договор аренды здания (сооружения) и, во-вторых, договор  аренды земельного участка под арендуемым зданием (сооружением). Арендная плата  за пользование земельным участком устанавливается в договоре аренды участка.

     Однако  закон предусматривает ситуацию, когда в договоре аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный  участок, - в этом случае к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и  необходима для его использования  по назначению. Юридическая природа  этого особого права пользования  не определена ни гражданским, ни земельным  законодательством. Судебная практика выработала следующую позицию.

     Такое же особое право пользования земельным  участком в силу закона возникает  у арендатора здания (сооружения) в  том случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка.

     Это особое право пользования земельным  участком в силу закона является возмездным. Условие о размере платы за пользование земельным участком может быть установлено в договоре аренды здания (сооружения). Если такое  условие отсутствует, считается, что  плата за пользование зданием  (сооружением) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

     При продаже земельного участка на нового собственника переходит обременение  участка правами пользования  арендатора здания (сооружения), расположенного на этом участке.

     Вопрос  о том, распространяются ли разобранные  нормы о пользовании земельным  участком на договор аренды нежилых  помещений, дискуссионен. Но сегодня необходимо учитывать позицию судебной практики, в соответствии с которой при выделении из состава здания хотя бы одного помещения здание в целом утрачивает правовой режим объекта недвижимости. По крайней мере, очевидно, что при сдаче собственником всех помещений в аренду, арендаторы совместно выступают субъектом права пользования земельным участком (в том числе и по договору аренды земельного участка).

2.4 Договор аренды  предприятий 

     Среди соглашений, предметом которых является предприятие, договоры о аренде занимают ведущее положение.

     Сделки  с предприятием отличаются рядом  особенностей. Они проявляются при  заключении и оформлении договоров, а также при несоблюдении условий  соглашений, объектами которых являются предприятия.

     В случае нарушения таких договоров  негативные последствия для арендодателя в основном связаны с передачей  предприятия с недостатками. Дефекты могут быть выявлены сторонами соглашения о аренде предприятия уже после фактической передачи или в момент таковой. В последнем случае претензии отражаются в передаточном акте.

     В отличие от продажи, соглашение об аренде предприятия не заключает в себе специфических требований в отношении  ответственности сторон. Согласно ст.625 ГК РФ, к договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения договора аренды, если иное не установлено конкретным договором. Таким образом, при наличии у сданного в аренду имущества недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, ответственность несет арендодатель. В данном случае у арендатора есть возможность по своему выбору:

     а) потребовать у арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения всех расходов на устранение недостатков  имущества;

     б) удержать сумму понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков  из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;

     в) потребовать досрочного расторжения  договора.

     Единственная  возможность для арендодателя не допустить перечисленных негативных последствий состоит в том, чтобы, получив соответствующее сообщение  арендатора, без промедления заменить предоставленное имущество аналогичным  имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить  недостатки уже сданного в аренду имущества.

     Аренда  предприятия имеет особое социально-экономическое  значение, так как указанные действия обычно оказывают влияние на судьбы лиц, работающих на таком предприятии, связаны с монополизацией рынка  товаров и услуг и т.п. Поэтому  в ГК РФ имеются положения об изменении  или расторжении договора, а также  о последствиях недействительности сделок. Эти нормы предусматривают возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, они могут применяться к договору продажи (аренды) предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя (арендодателя и арендатора), других лиц и не противоречат общественным интересам (ст.566, 663 ГК РФ).

     В пункте 2 ст.132 ГК РФ предусмотрено, что  предприятие в целом или его  часть могут стать объектом аренды и других сделок. Такое положение  на практике легко использовать для  злоупотреблений. Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателю только активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает  на себя исполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается лично  ответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способного обеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск  прежнему и новому собственнику о  признании сделки о переходе предприятия  недействительной. Конечно, продавец (арендодатель) может быть объявлен банкротом, а  сделка по передаче предприятия признана недействительной по нормам Закона о  банкротстве¹⁵. Однако и объявление юридического или физического лица банкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительное время, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положении кредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст.562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением, согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться по истечении определенного срока (например, 1-2 месяца). За это время кредиторы прежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия и сумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которого не вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшении имущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.

2.5 Договор финансовой  аренды (лизинга)

     Договор лизинга (от англ. lease - передавать в аренду) появился в связи с развитием экономических отношений в середине XIX века в США, к середине XX в. этот договор признавался практически во всех странах Западной Европы, в Японии и др.

     В РФ впервые Указом Президента РФ от 17.09.1994 N 1929 "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" было дано указание о необходимости урегулирования лизинговых отношений. Во исполнение данного акта было принято постановление Правительства РФ от 29.06.1995 N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности", которым утверждено Временное положение о лизинге.

     С момента вступления в силу (01.03.1996) части второй Гражданского кодекса  РФ действуют его нормы § 6 главы 34 о договоре финансовой аренды (лизинга), принят Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". При этом Кодекс не предусматривает принятия каких-либо федеральных законов или иных правовых актов о договоре лизинга, в связи с чем закон о лизинге не входит в состав гражданского законодательства, его нормы не должны противоречить нормам Гражданского кодекса¹⁶.

     Договор финансовой аренды (договор лизинга) - это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у  определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату  во временное владение и пользование  для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

     Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи  с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением  предмета лизинга.

     Лизинговая  деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества  и передаче его в лизинг (ст. 2 Закона о лизинге).

     Договор лизинга выделяется в отдельный  вид договора аренды по следующим  признакам.

     а) В момент заключения договора лизинга  арендодатель не является собственником  или владельцем имущества, которое  подлежит передаче в аренду. По договору лизинга он обязуется приобрести в собственность это имущество  у другого лица - продавца - с целью  передачи этого имущества в аренду о чем уведомляется продавец.

     б) Продавец имущества, не участвующий  в договоре лизинга в качестве его стороны, тем не менее, несет  ответственность перед арендатором  как перед покупателем. При этом, по общему правилу, выбор продавца осуществляет арендатор, в этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляет арендодатель, тогда последний отвечает перед арендатором в полном объеме.

     в) Имущество по данному договору передается в предпринимательских целях.

     Субъекты  договора лизинга:

     - арендодатель (лизингодатель);

     - арендатор (лизингополучатель).

     Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает  в ходе реализации договора лизинга  в собственность имущество и  предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю  за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. В качестве лизингодателей могут выступать лизинговые компании - коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с законодательством Российской Федерации и со своими учредительными документами функции лизингодателей (ст. 5 Закона о лизинге).

     Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором  лизинга обязано принять предмет  лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование  в соответствии с договором лизинга.

     Продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором  купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный  срок имущество, являющееся предметом  лизинга. Продавец обязан передать предмет  лизинга лизингодателю или лизингополучателю  в соответствии с условиями договора купли-продажи (ст. 4 Закона о лизинге). Продавец не является стороной договора лизинга, однако несет ответственность перед арендатором.

     Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или  нерезидентом Российской Федерации. В  зависимости от этого различают  две формы лизинга: внутренний и  международный лизинг (ст. 7 Закона о лизинге).

     При осуществлении внутреннего лизинга  лизингодатель и лизингополучатель  являются резидентами Российской Федерации¹⁷.

     При осуществлении международного лизинга  лизингодатель или лизингополучатель  является нерезидентом Российской Федерации.

     Среди наиболее общих закономерных явлений  нынешнего времени в области  обязательственного права можно  обозначить и появление "третьего лица" (притом "третьего лица" в  строго материальном смысле!) в субъектном составе обязательственных правоотношений. Причем речь идет не просто о множественности  лиц в обязательстве, а о том, что, например, в отношениях по лизингу  со своими специфическими правами и  обязанностями участвует наряду с арендодателем и арендатором  еще и продавец.

     Форма договора лизинга подчиняется требованиям  общих положений о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ). При этом согласно п. 1 ст. 15 Закона о лизинге договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. Специальные правила, касающиеся иных видов договора аренды, к лизинговым отношениям не применяются.

     Существенным  условием договора лизинга является условие о предмете договора.

     Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности. Закон о лизинге называет в качестве предметов лизинга предприятия, иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. При этом, поскольку нормы Закона о лизинге не должны противоречить нормам Гражданского кодекса, предметом лизинга могут быть только вещи, но не имущественные права.