Договор аренды и его основные разновидности

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ   РОССИЙСКОЙ   ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СОЦИАЛЬНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ

Факультет юриспруденции и ювенальной юстиции

Кафедра гражданского права  и процесса

 

Дата регистрации      Регистрационный номер

   ____________         № _______

 

 

 

Курсовая  работа

по дисциплине

«Гражданское право»

на тему

«договор аренды и его основные разновидности »

 

 

Выполнила:

студентка очного отделения

курс 3 группа 3

Чистякова Анастасия  Сергеевна

Научный руководитель:

Волкова Мария Александровна

 

 

 

Москва, 2012

 

Оглавление

 

 

Введение

  Данная курсовая работа посвящена одному из  видов  гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма). Договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время.

      Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения.

    За актуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений. В условиях перехода к  рынку  в  регулировании  отношений  по  передаче имущества  во  временное  пользование  произошли  большие   изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых  по таким договорам в наем. Такие объекты  как  земля,  недвижимость  в  виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся  ранее  (в том  числе исключительной) собственности государства, не  допускались  в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства  в  отношении недр, земли,  лесов  с  введением  в  оборот предприятий  (производственно- хозяйственных  комплексов)  ставших объектами  договоров  аренды,  коренным образом  изменили  правовое регулирование  арендных  отношений.  Поэтому  в представленной работе следует  дать  полную  характеристику  основным  видам договора аренды.

    Объектом данного исследования являются права  и  обязанности  субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов  данного договора, безусловно, общие положения об  аренде,  а  также  отдельные  виды договора аренды, исходя из выбранной тематики данной курсовой работы.

     Цель данной курсовой работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же  вопросов,  касающихся  его  отдельных видов, их содержания, так  и  практическое  применение  данного  гражданско- правового  договора, получения  максимальных знаний в области договора аренды и  его  видов.

Указанная  цель  определяет задачи исследования:

. Анализ понятия  договора аренды и отдельных  его видов;

. Рассмотрение общих положений об аренде, а также  его  существенных условий объектов и субъектов;

. Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и  сооружений, предприятий, финансовой аренды.

Структура работы состоит  из введения, рассматриваются две  главы первая глава общая характеристика договора аренды, и вторая отельные виды договора аренды, заключения и списка используемой литературы.

 

 

 

 

 

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1  Понятия договора аренды

     Договором  аренды  признается  гражданско-правовой  договор,   в   силу которого  арендодатель  обязуется   предоставить   арендатору   определенное имущество во временное владение и пользование или во временное  пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с  договором,  являются его собственностью.

    Следует   выделить  некоторые  присущие  договору  аренды   признаки  и характерные   черты,    позволяющие    рассматривать    его    в    качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

    Во-первых,  имея  в  виду  родовую   принадлежность   договора   аренды (имущественного  найма)  – он  относится к категории  гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что  передача  имущества, осуществляемая арендодателем  (наймодателем),  не  сопровождается  переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю);  последний получает  имущество  лишь  во  владение  и   пользование   либо   только   в пользование.

    Во-вторых,  законодатель  обеспечил  детальное   регулирование  договора аренды, а именно тех вопросов  которые  являются  общими  как  для  договора аренды, так и  для  его  отдельных  видов.  Большинство  норм,  регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют  в  том  случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

    В-третьих,  выделение отдельных видов договора  аренды  (за  исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено  не  на  основе  какого- либо  единого  классификационного  критерия,  а  в   зависимости   от   вида сдаваемого в аренду имущества.

    С  точки зрения общей  характеристики  гражданско-правовых  обязательств договор  аренды  относится  к  двусторонним,   консенсуальным,   возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

    Договор  аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его  существенным  условиям,  а момент вступления договора в силу не связывается с  передачей  арендованного имущества арендатору.

    Договор   аренды  является   возмездным,   поскольку   арендодатель   за

использование  своих  обязанностей  по  передаче  имущества  во  владение  и

пользование   арендатору   должен   получить   от    последнего    встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

    Договор  аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон  этого договора (арендодатель  и  арендатор)  несет  обязанности  в  пользу  другой стороны и считается должником другой стороны в том, что  обязана  сделать  в ее пользу, и одновременно ее кредитором  в  том,  что  имеет  право  от  нее требовать.  Более  того,  в  договоре  аренды  имеют  место  две   встречные обязанности.  Одинаково  существенные  и  важные:  обязанность  арендодателя передать арендатору  имущество  во  владение  и  пользование  и  обязанность арендатора  вносить  арендную  плату,  которые  взаимно  обуславливают  друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

1.2 Существенные условия договора  аренды

 

В современной  юридической литературе нередко  можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является  лишь  его  предмет, под которым обычно понимается имущество,  передаваемое  в  аренду. 

    Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора  в п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора.  Необходимо  подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,  передаваемому  в аренду.  Предмет  договора,  а  вернее   сказать,   предмет   обязательства, вытекающего из договора,  представляет  собой  действия  (или  бездействия), которые   должна   совершить   обязанная   сторона   (или,   соответственно, воздержаться  от  их  совершения). 

    Предметом   договора   аренды   являются:   действия   арендодателя   по

предоставлению  во  владение  и  пользование  арендатора  сданного  в  аренду

имущества, по обеспечению  его надлежащего использования последним;  действия арендатора по  содержанию  имущества  и  использованию  его  по  назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной  платы,  а  также  возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

   Предмет договора аренды включает в себя  два рода  объектов.  Объектом первого рода должны служить соответствующие  действия  обязанных  лиц.  Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате  таких  действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по  окончании срока аренды возвращается арендодателю.

    Таким  образом, для признания  договора  аренды  заключенным  от  сторон действительно  требуется  согласовать  и  предусмотреть  непосредственно   в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

    Вторая  группа существенных  условий,  указание  на  которые  содержится непосредственно в  тексте  ГК  (п.1  ст.  432),  включает  в  себя  условия, необходимые для договоров данного  вида.  Исходя  из  буквального  прочтения нормы, содержащейся в п.1 ст. 432 ГК,  к существенным  относятся  только  те условия,  которые  названы  в  законе  или  ином  правовом  акте  либо   как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

    В  круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для  договоров  данного  вида,  в  первую  очередь  должны  быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки  для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и  об  арендной  плате).  Указанные  условия  обычно  содержатся   в   самом определении понятия соответствующего вида договора.

    К  третьей  группе  существенных  условий  относятся  условия   договора, которые названы в законе  или  иных  правовых  актах  как  существенные  для договоров данного вида.

    И  наконец, четвертую группу существенных  условий  договора  составляют все те условия, относительно которых по заявлению  одной  из  сторон  должно быть достигнуто соглашение.

    К  существенным условиям арбитражно-судебная  практика относит далеко  не все условия, которые при его заключении содержались в  оферте  или  акцепте.

Для этого требуется, чтобы в  отношении  соответствующего  условия  одна  из сторон прямо заявила  о  необходимости  достижения  соглашения  под  угрозой отказа от заключения  договора.  На  практике  нередко  случается  так,  что стороны при заключении договора не  урегулировали  разногласия,  например  о размере договорной неустойки и только при  возникновении  спора  в  связи  с применением ответственности  одна  из  сторон  заявляет   том,  что  договор следует считать незаключенным,  т.  к.  в  свое  время  не  было  достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае  договор  признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни  одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о  необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

1. 3 Срок аренды

 

    ГК  РФ предусматривает, что договор аренды  заключается  на срок,  определенный договором, однако,  допускает  заключение  договора  и  без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае  договор  аренды  будет

считаться  заключенным  на   неопределенный   срок.   Правовые   последствия

оформления  договора без указания срока аренды заключаются в том, что  каждая из сторон такого договора получает право  отказаться от него в любое время  в одностороннем порядке при  условии предупреждения об этом другой  стороны  за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

    Законом  могут быть предусмотрены предельные  сроки договора в  отношении  отдельных видов аренды или  аренды отдельных видов имущества.  В этом  случае, независимо от  того, указали ли стороны какой-либо  срок  аренды  в  договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор  аренды  будет считаться прекращенным.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора  арендодатель  имеет  право  на  возобновление  договора,  если  он надлежащим образом исполнял  свои  обязанности,  то  он  при  прочих  равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на  возобновление договора.

Следует также  упомянуть о порядке,  предусмотренном  ст.  621   ГК  РФ,

права по  заключении  договора  аренды  на  новый срок.  Лишь  при условии

письменного уведомления  арендодателя  о  желании  заключить  новый  договор аренды до истечения  срока прежнего договора. В случаях, когда  по  окончании срока  договора  аренды  арендатор  продолжает  пользоваться  имуществом,  а арендодатель  против   этого   не   возражает,   договор   будет   считаться возобновленным на тех же условиях на  неопределенный  срок.   Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора,  предупредив контрагента не менее чем за три месяца.

1. 4  Форма и государственная  регистрация договора аренды

 

    Требования к форме договора аренды сводятся к  тому.  Что  договор,  по которому арендодателем или арендатором выступает  юридическое  лицо,  должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору  аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная  письменная  форма требуется только в том случае,  когда  договор  заключается  на  срок  более одного года. Договор аренды недвижимого имущества,  как  и  любая  сделка  с недвижимостью подлежит государственной регистрации.