Договор купли-продажи

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласно договора купли продажи, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551).

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход по исполнению договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящегося на земельном участке, влечет изменение правоотношений и по самому земельному участку. Аналогично, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по находящейся на нем недвижимости. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения.

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает право собственности на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Эти права зависят от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.).

Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При заключении договора купли продажи недвижимости, находящейся на земельном участке постройка, не принадлежащая продавцу по праву собственности, покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Так же, отметим, что по закону или договору между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только по согласию собственника земли.

Когда предметом договора купли-продажи является земельный участок, а находящееся на нем строение остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются условиями договора. Если же договор купли продажи земельного участка не содержит определенных условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК).

Правила определения предмета договора применительно к купле-продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Условие о предмете договора купли продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в договоре имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений в договорах и такое условие, как цена (ст. 555 ГК РФ):

Во-первых, положение о том, что актуальность договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар (ст. 424 ГК РФ), не применимо к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованном обеими сторонами цены на недвижимость, то такой договор о купле продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект - недвижимость, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями договора купли продажи недвижимости, требующими специального надзора и регулирования специалистов, отличается исполнение договора. Передача проданного по договору объекта недвижимости и принятие его должны быть зафиксированы актом передачи и подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта, договор считается не действительным. Отказ одной из сторон от подписания факта передачи имущества, а именно подписание передаточного акта рассматривается как уклонение от исполнения условий договора.

Дополнительные требования к договорам купли-продажи недвижимости, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья ст. 558 ГК РФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и так же если на дом имеется долевая собственность. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается не действительным.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые источники

1.        Конвенция ООН о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 янв. 1975 // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

2.        Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров (заключена в Вене 11.04.1980) // Вестник ВАС РФ, 1994, № 1.

3.        Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 2004 г.: по состоянию на 17 марта 2010г.]. // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

4.        Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая): [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 1995 г.: по состоянию на 17 марта 2010г.]. // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

5.        Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 28 сент. 2001 г.: по состоянию на 17 марта 20010г.]. // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

6.        Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая): [федер. закон: принят Гос. Думой 21 нояб. 1994 г.: по состоянию на 17 марта 20010г.]. // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

7.        Российская Федерация. Законы. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 апр. 1999 г.: по состоянию на 17 марта 20010г.]. // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

8.        Российская Федерация. Законы. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 1995 г.: по состоянию на 07 февр. 2001г.]. // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

9.        Российская Федерация. Законы. «Об обществах с ограниченной ответственностью» [федер. закон: принят 14 янв. 1998 г. (с изм. и доп. от 11 июля, 31 дек. 1998, от 21 марта 2002, от 29 дек. 2004, от 27 июля, 18 дек. 2006, от 29 апр., 30 дек. 2008, от 19 июля, 02 авг. 2009, с изм. от 27 окт., 22 дек. 2008] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

10.   Российская Федерация. Законы. «Об акционерных обществах» [федер. закон: принят 24 нояб. 1995 г. (с изм. и доп. от 13 нояб., 27 нояб., 30 дек. 2008, 18 июля 2009] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

11.   Российская Федерация. Законы. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [федер. закон: принят 17 июня 1997 г. (с изм. и доп. от 09 июн. 2003, 11 мая, 29 июн., 22 авг., 30 дек. 2004, 31 дек 2005, 18 дек. 2006, 23 нояб. 2007, 30 дек. 2008, 17 июля 2009] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

12.   Российская Федерация. Законы. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [федер. закон: принят 28 сент. 2001 г. (с изм. и доп. от 17 июля 2009] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

13.   Российская Федерация. Законы. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [федер. закон: принят 21 окт. 1994 г. (с изм. и доп. от 08 мая 2009] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

14.   Российская Федерация. Законы. «О космической деятельности» [закон Рос. Федерации: принят 20 авг. 1993 г. (с изм. и доп. от 30.12.2008] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

15.   Российская Федерация. Законы. «Об основах федеральной жилищной политики» [закон Рос. Федерации: принят 24 дек. 1992 г.] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010] (утратил силу).

16.   Российская Федерация. Законы. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения » [федер. закон: принят 26 июня 2002 г. (с изм. и доп. от 8.05.2009] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

17.   Российская Федерация. Законы. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» [федер. закон: принят 24 июня 1997 г.] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010] (утратил силу).

18.   Российская Федерация. Постановления Правительства. «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

19.   Российская Федерация. Указы Президента Российской Федерации. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» [указ Президента от 25 марта 1992 г.] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010] (утратил силу).

20.   Российская Федерация. Указы Президента Российской Федерации. «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» [указ Президента от 10 июня 1994 г.] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

21.   Российская Федерация. Указы Президента Российской Федерации. «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» [указ Президента от 16 мая 1997 г.] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

22.   Российская Федерация. Постановления Правительства. «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» [пост. Правительства от 03 февр.1992] // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

23.   Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // Собрание законодательства РФ, 2000, № 16, Ст. 1709.

24.   Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 13, Ст. 1539.

25.   Типовой договор купли — продажи (купчая) земельного участка (утв. Роскомземом 02.06.1993 № 1-16/770) // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ, 1993, № 9.

26.   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ, 1998, № 1.

27.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник ВАС РФ, 1998, № 10. С. 14 — 21.

28.   Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости (приложение к информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ, 1998, № 1. С. 81 — 90.

29.   Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199 // Вестник ВАС РФ, 2002, № 9.

30.   Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22 // Режим доступа: [http: // http://www.consultant.ru 17/03/2010].

31.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996

32.   «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 1996, № 9.

Учебники, монографии, брошюры

1.        Брагинский М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества. — Книга 2 / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский — М.: Статут, 2002. — С. 266 — 268.

2.        Брагинский М.И. Научно — практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / М.И. Брагинский. — М., 1999. С. 236.

3.        Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. — М., 2004. — Т. 1. С. 456.

4.        Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 304.

5.        Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. — СПб., 2004. С. 96.

6.        Гражданское право: учебник / Под ред. А.П. Сергеева. — М.: Велби, 2009. С. 466 — 469.

7.        Грудцына Л.Ю. Земля: Справочник собственника и арендатора / Л.Ю.Грудцына, М.Н.Козлова. — М.: Юстицинформ, 2007. С. 154.

8.        Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву / А.С.Звоницкий. — Киев, 1912. С. 306.

9.        Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики / И.Л.Ивачев — М.: ГроссМедиа, 2005. С. 69.

10.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. — С. 225.

11.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 157.