Договор купли-продажи жилых помещений

Следовательно, истцом не представлено доказательств того, что у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка спорного объекта, поэтому отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.06.2006 по делу №КГ-А41/2876-06-Б).

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 производство по апелляционным жалобам Администрации города Белгорода, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области на решение арбитражного суда от 31.12.2008 по делу №08-6365/2008-29 – приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Белгородской области по делу по иску Администрации города Белгорода о признании права муниципальной собственности на земельный участок площадью 7828 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0116013:4.

Правовая позиция Арбитражного суда Белгородской области состоит в следующем.

Если истцом не представлено доказательств того, что у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, а судом истцу разъяснены последствия совершения или несовершения им процессуальных действий (ст.8 АПК РФ), а также иные процессуальные права, предусмотренные законом, в том числе, положения ч. 2 ст. 268 АПК РФ, в этой ситуации правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку отсутствуют.

Согласно ч. 3 ст. 28 Закона о госрегистрации, копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 №69-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ)

Учитывая то, что в настоящее время органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на территории Белгородской области является управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее – УФРС), рекомендовать судьям Арбитражного суда Белгородской области обязательно направлять в трехдневный срок копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество, независимо от того, привлекалось ли УФРС в данное дело в качестве лица, участвующего в деле45.

Еще один пример из практики, доказывающий, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли - продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Так, прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В ст. 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора15.

Наиболее дискуссионен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством жилого объекта. Можно ли рассматривать такой объект в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход права собственности?

Арбитражная практика отвечает на поставленные вопросы положительно. Эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты, но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»28. В соответствии с п. 2 ст. 25 данного ФЗ допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер36.

Так и в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» указано, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел не оконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела не оконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома13. Возможность раздела объекта незавершенного строительства свидетельствует о возможности отчуждения таких объектов28.

Выделяется три критерия при определении помещения в качестве предмета договора: 1) помещение должно соответствовать ряду требований (санитарным, техническим и т.п.), то есть пригодность помещения для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ)18; 2) целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ)42; 3) изолированность жилого помещения (ч.1 п.1 ст. 673 ГК, ст. 15 ЖК РФ)39. Также дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе23.

2.2.2 Цена

На рынке недвижимости оценку жилых помещений, как правило, осуществляют профессиональные оценщики.

Оценка жилых помещений - это процедура, сутью которой является расчет вероятной рыночной цены, по которой это жилое помещение может быть реализовано в условиях открытого рынка25.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» же под оценочной деятельностью понимает профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости3.

Оценочная стоимость определяется местоположением, окружающей застройкой, общем состоянии жилого дома, этажом расположения, площадью помещения, планировкой и другими характеристиками, оказывающими существенное влияние на стоимость жилого помещения16. Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. В результате экспертизы составляется отчет, который, содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

Оценка жилых помещений регулируется № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (как уже было сказано выше), ч. 2 ГК РФ, № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»22.

Такое условие договора купли-продажи жилого помещения, как цена значительно отличается от общих положений о договорах (ст. 555 ГК РФ).

Положение п. 3 ст. 424 ГК РФ в соответствии с которым в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги6, не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости32.

Договор купли-продажи жилых помещений должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ)7.

Согласованная сторонами цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, обычно включает цену передаваемой с этим видом недвижимого имущества соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако это правило диспозитивно. Также законом могут быть установлены другие правила о соотношении цены жилого помещения и цены передаваемой с жилым помещением соответствующей части участка земли и прав на нее32.

Цена жилого помещения в договоре купли-продажи данного вида недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ)7.

Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение является обязанность по его оплате. Именно сторонами договора самостоятельно определяются форма, порядок и способ. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата21.

При продаже жилого помещения в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ данный вид недвижимости признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя жилого помещения или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК. В договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости и сроков промежуточных платежей31.

Так как договор купли-продажи жилого помещения требует письменной формы, в связи с чем его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ)6.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества17. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

Так, акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в договор купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.