Договор купли-продажи предприятия

Исходя из совокупного  толкования ст. ст. 555 и 560 ГК сведения о стоимости предприятия, содержащиеся в аудиторском заключении, не могут считаться согласованным условием о цене предприятия, так как аудиторское заключение не отражает волю сторон относительно данного условия. Соответственно, только указание цены предприятия в основном (едином) документе можно считать надлежащим в целях признания договора продажи предприятия заключенным.

3.3 Государственная регистрация договора продажи предприятия

Пункт 3 ст. 560 ГК устанавливает, что договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности предмета договора продажи предприятия обусловили особый характер государственной регистрации  как самого договора продажи предприятия, так и права собственности на предприятие.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.

Зарегистрированные переход  права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие  являются основанием для внесения записей  о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей  о правах на предприятие как имущественный  комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Так как в состав предприятия  входят исключительные права, которые передаются от покупателя к продавцу, может встать вопрос о государственной регистрации договора не только в федеральном органе исполнительной власти в области юстиции, но и в федеральном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на результаты интеллектуальной деятельности в соответствии с требованиями части четвертой ГК.

В соответствии с п. п. 2 и 3 ст. 1232 ГК в случаях, когда результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации подлежит в соответствии с ГК государственной регистрации, отчуждение исключительного права на такой результат или на такое средство по договору, залог этого права и предоставление права использования такого результата или такого средства по договору, а равно и переход исключительного права на такой результат или на такое средство без договора также подлежат государственной регистрации, порядок и условия которой устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Государственная регистрация  отчуждения исключительного права  на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации по договору, государственная регистрация  залога этого права, а также государственная регистрация предоставления права использования такого результата или такого средства по договору осуществляются посредством государственной регистрации соответствующего договора.

Таким образом, в случае продажи предприятия, в состав которого входят исключительные права на товарный знак, объекты промышленной собственности  и т.д., государственной регистрации  в Роспатенте будет подлежать  договор продажи предприятия.

3.4 Права и обязанности сторон по договору продажи предприятия

Несмотря на то что  договор продажи предприятия  подлежит государственной регистрации  и, соответственно, считается заключенным  с этого момента, стороны обязаны  или имеют право совершить  ряд действий непосредственно после подписания договора и до момента его государственной регистрации.

Другими словами, исполнение договора продажи предприятия начинается еще до момента перехода права  собственности на предприятие от продавца к покупателю.

Е.А. Флейшиц отмечала, что переход предприятия в новые руки не совпадает с договором о его отчуждении. Ибо за договором об отчуждении предприятия как «целого» должны следовать те различные правовые действия, которые подлинно перенесут на приобретателя отдельные элементы предприятия. И чем полнее сделка отчуждения, чем большее число тех элементов предприятия, которые переходят к приобретателю, тем больше соответственных правовых действий должно последовать за договором об отчуждении предприятия¹⁴.

К числу основных обязанностей сторон по договору продажи предприятия относятся обязанность продавца передать предприятие и соответствующая обязанность покупателя принять предприятие по передаточному акту.

В соответствии со ст. 563 ГК передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия  к передаче, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается  переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Вопрос о том, может  ли покупатель до государственной регистрации  права собственности на предприятие  распоряжаться какими-либо элементами, входящими в состав предприятия, прямо не урегулирован ГК.

Однако учитывая тот  факт, что право собственности  на движимые вещи переходит к покупателю по общему правилу в момент передачи имущества, а права и долги переходят в момент подписания договора уступки прав или перевода долга, следует признать возможным совершение покупателем отдельных сделок с движимым имуществом и долгами, входящими в состав предприятия, после подписания передаточного акта и до момента государственной регистрации перехода права собственности на предприятие, но только в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. Запрет для покупателя распоряжаться движимым имуществом, осуществлять права требования и взыскивать долги в период с момента передачи предприятия и до момента государственной регистрации договора и перехода права собственности поставил бы под угрозу деятельность предприятия в данный период. Учитывая, что при продаже предприятия в большинстве случаев покупатель получает «живой» бизнес, необходимо, чтобы он мог беспрерывно вести его, продавая готовую продукцию, закупая сырье, платя по счетам поставщиков и т.д.

Следует отметить, что п. 3 ст. 564 ГК предусматривает, что в случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Среди прав и обязанностей сторон по договору продажи предприятия  особо следует отметить обязанность  по уведомлению кредиторов о продаже  предприятия.

В соответствии со ст. 562 ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Таким образом, в отличие  от общих норм ГК о переводе долга при продаже предприятия согласие кредиторов на перевод долга должно быть сделано не до заключения договора, являющегося основанием для перехода долга к новому должнику, а после заключения договора, на что специально указал Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 12 июля 2007 г., 19 июля 2007 г. по делу N КГ-А40/5346-07.

Кредиторы, которые письменно  не сообщили продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредиторы, которые в принципе не были уведомлены о продаже предприятия, могут предъявить иск об удовлетворении их требований в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК).

Говоря о правах кредиторов продавца предприятия, необходимо отметить фактическое неравенство прав кредиторов, чьи требования включены в состав продаваемого предприятия, и кредиторов, чьи требования в состав предприятия включены не были.

Сразу следует сделать  оговорку, что речь идет о тех  кредиторах, требования которых были включены в перечень долгов, составляемый при подготовке договора купли-продажи  предприятия, но при этом стороны, руководствуясь абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК, исключили данные требования из состава предприятия. Если какой-либо долг не будет указан в договоре или в перечне долгов, прилагаемых к договору, то тогда данный долг будет считаться включенным в состав предприятия в силу положений п. 3 ст. 565 ГК и кредиторы, которым принадлежит соответствующее требование, получат все права и полномочия, предусмотренные ст. 562 ГК.

Т.В. Данилочкина отмечает, что в случае, когда какие-либо долги не включаются в состав предприятия, возникает ситуация, при которой «кредиторы одного и того же лица, имеющие отношение к одному и тому же предприятию, будут поставлены в неравное положение. Одни из них, долги перед которыми включены в состав предприятия, будут уведомлены о переходе предприятия и получат дополнительную защиту», тогда как другие лишатся даже тех имущественных гарантий, которые они имели до продажи предприятия¹⁵. Ухудшение положения последних объясняется тем, что до продажи предприятия их требования были обеспечены наличием у продавца действующего бизнеса, а после продажи продавец не будет иметь ничего, кроме денежных средств, обладающих абсолютной ликвидностью.

В числе прав и обязанностей сторон по договору продажи предприятия  необходимо назвать обязанности  продавца и права покупателя, возникающие  в связи с передачей предприятия  с недостатками.

В соответствии со ст. 565 ГК предприятие считается имеющим недостатки в одном из следующих случаев:

1) состав имущества,  переданного в составе предприятия,  не соответствует договору;

2) имущество, переданное в составе предприятия, имеет недостатки;

3) в составе предприятия  имеются долги (обязательства), не  указанные в договоре продажи  предприятия или передаточном  акте.

Последствия передачи предприятия  с недостатками аналогичны общим  последствиям передачи товара с недостатками (ст. ст. 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК), но только до той степени, пока это не входит в противоречие с заключенным договором продажи предприятия или со специальными последствиями передачи и принятия предприятия с недостатками, предусмотренными ст. 565 ГК.

В случае, когда предприятие  передано и принято по передаточному  акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Уменьшение покупной цены является единственным последствием передачи предприятия с недостатками также в том случае, когда недостатки выражаются в передаче покупателю в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте и о которых покупатель не знал во время заключения договора и передачи предприятия. Если же продавец докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия, то никаких дополнительных обязанностей у продавца и прав у покупателя не возникнет.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного  в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов  имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Необходимо отметить, что перечисленные в ГК РФ специальные последствия нарушения договора продажи предприятия не подлежат расширительному толкованию, на что указывают и ученые¹⁶, и судебная практика.

В п. 4 информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 приводится пример, когда товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых  требований истец указал, что Комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин «Овощи» - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная  и кассационная инстанции не нашли  оснований для изменения принятого  решения.

Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В п. 2 ст. 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.