Договор найма жилого помещения

Существует  ряд основных особенностей договора коммерческого найма жилого помещения. Во-первых, договор коммерческого  найма может быть заключён с любым лицом (гражданином, естественно), не требуются дополнительные уточнения, такие как признание гражданина нуждающимся в жилой площади; во-вторых, наниматель и все члены его семьи по договору сонанимателями не являются, при условии, что иное не предусмотрено договором; в-третьих, договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер. Он может заключаться сроком до пяти лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен и краткосрочный наем до 1 года.

Закон предусмотрел и гарантию прав нанимателя. В случае смены собственника (наймодателя) жилого помещения, сданного в наём, наниматель сохраняет возможность  проживания в данном жилом помещении  до окончания действия договора. Например, если гражданин пользуется квартирой или жилым домом по договору коммерческого найма жилого помещения на определённых срок, то в случае продажи квартиры или жилого дома собственником (наймодателем), гражданин имеет право проживать в данном помещении до окончания срока действия договора, либо его обоюдного расторжения с новым собственником, сдаваемого в найм, жилого помещения.

При заключении договора коммерческого  найма, лица, которые желают проживать  в жилом помещении выступают  в качестве сонанимателей. При такой  ситуации выражается принцип множественности лиц в обязательстве, когда, с одной стороны выступает наймодатель (физическое либо юридическое лицо, коему принадлежит жилое помещение), а другой стороной является наниматель (два или более гражданина одновременно, которые считаются сонанимателями и несут одинаковую ответственность перед намодателем), в соответствии с п.4 ст.667 ГК РФ.

В законе также существует понятие  поднайма жилого помещения по договору коммерческого найма. Он считается  возмездным договором. Согласно п.1 ст. 685 ГК РФ, по такому договору наниматель, предварительно согласовав с наймодателем, передаёт на определённый срок помещение в пользование поднанимателю. Так же как и временные жильцы, поднаниматель не приобретает самостоятельного права на пользование жилым помещением. Вся ответственность по-прежнему лежит на нанимателе. Срок договора поднайма ограничен сроком договора найма жилого помещения. И если договор найма жилого помещения будет досрочно прекращён, то параллельно ему прекращается действие договора поднайма. В то же время, если договор найма перезаключается на новый срок, это не означает автоматическое продление договора поднайма жилого помещения. Предмет договора поднайма – это либо всё помещение, либо его определённая часть. Важным требованием к заключению договора поднайма жилого помещения является полное  соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

1.3. Предмет и стороны договора найма жилого помещения.

Целью договора найма жилого помещения  является обеспечение передачи жилого помещения от собственника или доверенного им лица (наймодателя) к другой стороне (нанимателю). В договоре обязательно должно присутствовать доказательство прав собственности на данное жилое помещение наймодателя. Это может быть свидетельство о праве собственности, подтверждающее приватизацию, договор купли-продажи жилого помещения, завещание, дарственная. Важно подчеркнуть, что по закону, только собственник имеет право сдавать в наём жилплощадь. Если же по каким-либо причинам собственник не может присутствовать при заключении договора, то от его имени действует доверенное лицо. Оно наделяется теми же правами что и собственник, и совершает действия от его имени на основании специального разрешения, предусмотренного законом (доверенность, заверенная нотариусом). Бывают случаи, когда помещение имеет несколько собственников. В такой ситуации, при заключении договора найма жилого помещения, должны присутствовать все собственники. В случае, если их присутствие нельзя обеспечить, то должно быть предоставлено нотариально оформленное согласие всех собственников на сдачу помещения в наём.

Объектом  договора найма жилого помещения  является жилое помещение, которое  предназначено для проживания граждан. Однако, понимание этого объекта  относительно договора коммерческого найма и договора социального найма, не во всём сходится.

Жилые помещения, которые являются объектом социального найма устанавливаются  дополнительные требования о благоустроенности  жилого помещения (гл.7 ЖК РФ). Объектом договора жилищного найма не может быть помещение, которое, к примеру, находится в садовом доме, т.е. не признанное жилым. Помещение в дачном или садовом доме вполне может являться объектом договора аренды. Смежная комната (т.е. неизолированное жилое помещение) или часть комнаты не являются объектами самостоятельного договора. Подводя итог вышесказанному, объектами договора найма жилого помещения могут быть изолированные помещения, пригодные для проживания, то есть квартиры в многоквартирных домах, часть квартиры (изолированные комнаты), жилой дома или часть жилого дома.

Для начала нужно разобраться, что в  себе несёт понятие жилого помещения. В соответствии со ст.15 ГК РФ, жилым  помещением признаётся изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей.

В ст.16 ЖК РФ определено 3 вида жилых помещений:

1. Жилой дом, часть жилого дома.

Жилым домом является индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и помещений  вспомогательного использования, которые  предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании.

2. Квартира, часть квартиры.

Квартира  – это структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования в таком доме. Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначаются для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

3. Комната.

Комнатой  признаётся часть жилого дома или  квартиры. Она используется в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Здесь важно заметить, что нормы ЖК РФ стоит использовать только при заключении сделок в отношении жилых помещений, которые состоят в государственном и муниципальном жилищном фонде. Эти виды жилищного фонда в своём большинстве заняты жилыми помещениями социального значения, которые предназначаются по договорам социального найма, а также жилыми помещениями специализированного жилищного фонда (т.е. предназначены для решения жилищных проблем, касаемых отдельных категорий населения).

Закон строго регламентирует спектр сделок, заключаемых с данными жилыми помещениями. Их нельзя приватизировать, невозможно подарить, сделать обмен, завещать кому-либо. Лица, которые используют помещения в таких жилых фондах, не могут являться собственниками, так как, в данном случае, собственником выступает государство или орган местного самоуправления. Вследствие этого, нормы Гражданского и Жилищного Кодексов РФ, которыми руководствуются при разрешении вопросов по следкам, не должны применяться в отношении данных жилых помещений. Каких-либо других сделок, помимо договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данной ситуации не может быть.

Иным  образом обстоит дело с частным  жилым фондом. Все жилые помещения, находящиеся в частном жилом  фонде, должны использоваться лицами для  личного удовлетворения потребностей в жилье, а также для извлечения прибыли наймодателем. Результатом таких правоотношений является разнообразие видов сделок гражданско-правового характера относительно жилых помещений частного жилищного фонда. В данном случае, бывает не совсем ясно, какие гражданско-правовые нормы нужно применять при разрешении подобных вопросов, а именно статьями какого законодательства следует руководствоваться. Ст.4 ЖК РФ применяется в разрешении вопросов по использованию частного жилищного фонда, но не по поводу возникновение, осуществление, прекращение права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями. Таким образом, можно сделать вывод, что определённая часть договорных отношений, касаемая пользования частным жилищным фондом, регулируется исключительно нормами Жилищного Законодательства. Другие договоры, предметом которых выступают определённые права в отношении жилых помещений, регулируются только лишь нормами Гражданского законодательства. Из этого следует, что в отношении договоров социального найма следует применять только положения ЖК РФ. А к договорам коммерческого найма, в свою очередь, применяются положения только Гражданского Кодекса РФ о найме жилых помещений.

В ч.1 ст.671 ГК РФ чётко прописывается  наймодатель, закон определяет его  собственником жилого помещения. А  вот категория нанимателей прописана довольно поверхностно. Исключая субъекты, о которых говориться во второй части настоящей статьи, можно определить, что юридические лица не могут быть нанимателями в данном случае. В соответствии со ст. 677 ГК РФ, нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. А вот относительно заключения договоров социального найма в Жилищном Кодексе есть отдельный пункт в котором уточняется, что жилые помещения по  договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если  международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (ч.5 ст.49 ЖК РФ).

П.1 ст.671 ГК РФ даёт общее определение  сторон договоров найма жилого помещения. Рассмотрим более детально каждую сторону. В качестве наймодателя может выступать гражданин или юридические лица (они могут быть и коммерческими, и некоммерческими организациями). Гражданин должен являться собственником жилого помещения, которое сдаётся по договору  найма жилого помещения, или являться доверенным лицом собственника. Гражданин, систематически осуществляющий сдачу жилого помещения  внаём, согласно Закону (ст.2 ГК РФ и ст.11 НК КФ), обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подводя итог, наймодателями (собственниками) могут выступать граждане РФ, юридические  лица, Российская Федерация, её субъекты, а также муниципальные образования. Собственник имеет право вместо себя управомочить других лиц представлять его интересы при заключении соглашения. Что касается Российской Федерации и её субъектов, а также муниципальных образований, то в данном случае, намодателями являются государственные органы и органы местного самоуправления.

Нанимателями могут выступать только граждане. Юридические лица не могут права считаться нанимателями в договоре найма жилого помещения, так как для них предусмотрен отдельный вид гражданско-правовых договоров – договор аренды.

В соответствии с п.2 ст.677, по общим  правилам, наряду с нанимателем должны быть указаны лица, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с ним. Граждане, которые постоянно проживают совместно с нанимателем, имеют право использовать жилое помещение по прямому назначению. Так как стороной по договору найма жилого помещения, в любом случае, является наниматель, то по закону на него возложена вся ответственность за соблюдение условий договора, а также соблюдение этих условий постоянно проживающими с ним лицами. Здесь стоит заметить, что наниматель отвечает за  вышеуказанных лиц только в случае неправомерности их действий и нарушения ими условий договора найма.

Отдельно регулируется правовой статус временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). Наниматель, предварительно согласовав с намодателем, имеет право предоставить жилое помещение  другим гражданам (временным жильцам) на условии временного проживания или договора поднайма. Наймодатель, согласно закону, имеет право запретить проживание временных жильцов. Они не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность за все их действия ложатся на нанимателя. Для вселения временных жильцов необходимо согласие всех граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении.

Термин «временное проживание»  означает пользование жилой площадью в определённом жилом помещении. Временное проживание ограничивается определённым в законе сроком – 6 месяцев. Как такового согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется. Наниматель должен всего лишь сообщить наймодателю о вселении. Существует одна причина, по которой наймодатель вправе отказать во вселении временных жильцов – это несоблюдение требований о норме жилой площади. Временное пользование жильём прекращается по истечении согласованного с жильцами срока проживания. Если в договоре не оговорен срок, то временные жильцы должны покинуть жилое помещение не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем, либо другим гражданином, постоянно приживающим с ним.

В случае с договором социального  найма жилого помещения, наймодателем здесь должны выступать соответствующие государственные органы и органы местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения. В качестве нанимателей в таком договоре, выступают граждане, которые были приняты в установленном Законом порядке на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. Порядок подобного учёба обычно определяется субъектами Российской Федерации.

2 Содержание договора найма жилого помещения.

2.1. Форма, порядок, условия заключения  договоров найма жилого помещения.

В соответствии со ст.674 ГК РФ, договор  найма жилого помещения заключается  в письменной форме. Данный договор  не требует нотариального заверения. Но в то же время. Несоблюдение письменной формы договора не значит, что она  становится недействительной. Однако, данное несоблюдение может лишить стороны договора права в случае определённого спора, ссылаться на подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания. Но даже такая весомая оговорка не может лишить сторон(участников) договора права привести письменные или какие-либо другие доказательства (с.162 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определённый срок, что существенно отличает его  от договора социального найма, который  считается бессрочным. Согласно п.1 ст.683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, который не превышает пять лет. Если же, по какой-то причине, в договоре срок не определён, то «автоматически» он считается заключенным на пять лет. Из этого можно сделать вывод, что стороны договора вполне могут устанавливать и другие сроки, по своему усмотрению и взаимному согласовании, но не более пяти лет.