Договор найма жилого помещения

В п.2 ст.683 ГК РФ выделяется договор  найма жилого помещения, который  заключён на срок до одного года (краткосрочный  наём). К данному договору не могут применяться правила, указанные в п.2 ст.677, ст.680, 684-686, абзацем четвёртым п.2 ст687 ГК РФ, если самими договором не предусмотрено иное.

Не позднее трёх месяцев до истечения  срока договора найма жилого помещения  наймодатель имеет право предложить нанимателю возможность заключения договора на прежних (или иных) условиях на новый срок или оповестить нанимателя об отказе в найме жилого помещения. По умолчанию, если ни одна из сторон договора не выполнила, вышеописанные обязанности, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

В соответствии со ст.672 ГК РФ, жилые  помещения, находящиеся в государственном  и муниципальном жилищных фондах социального пользования, предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения. Данный договор заключается в письменной форме при наличии, выданного гражданину ордера на вселение в определённое жилое помещение. Сторонами в таком договоре выступают жилищно-эксплуатационная организация (наймодатель) и гражданин, на имя которого имеется ордер (наниматель). Основные права и обязанности сторон в таком договоре  оговариваются в гл.7 ЖК РФ.

2.2. Права и обязанности сторон  в договоре найма жилого помещения.

Как уже было замечено в первой главе, договор найма жилого помещения  является двусторонним договором. Это означает, что и наймодатель, и наниматель имеют права и обязанность. На наймодателя возлагается обязанность по выполнению определённых действий и условий договора. Например, в договоре коммерческого найма все права и обязанности сторон регулируются соглашением сторон. А вот некоторые права и обязанности всё-таки Закон уточняет более подробно.

Основной обязанностью наймодателя  является возможность предоставить нанимателю пригодное для проживания жилое помещение. В данном случае, жилое помещение является объектом договора найма жилого помещения. Основным назначением предоставляемого жилого помещения считается удовлетворение потребности в жилье нанимателя и лиц, проживающих с ним.

Согласно п.1 ст.676, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в наём сдаётся целый жилой дом, то обязанности по надлежащей эксплуатации данного жилого помещения будут возложены на самого нанимателя. В данном контексте, под эксплуатацией следует понимать использование жилого дома, его подсобных помещений, придомовых территорий, подвальных, а также чердачных помещений по их назначению и в соответствии с установленными Законом техническими и санитарными нормами.

Наймодатель обязуется осуществить полноценное предоставление коммунальных услуг, то есть подачу воды, электроэнергии, газа, канализации и прочее. В соответствии с п.2 ст.676 ГК РФ наймодатель должен обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Закон строго определяет обязанности  сторон по ремонту сданного в наём помещения. П.1 ст. 681 ГК РФ гласит, что  текущий ремонт жилого помещения  считается обязанностью нанимателя. Однако, в данный пункт может быть не действительным при условии, что договор найма жилого помещения предполагает иные условия. Есть одно исключение, внутриквартирный ремонт может проводится за счёт наймодателя только в том случае, если данный ремонт как-то связан с устранением неисправности конструктивных элементов жилого дома, оборудования в нём или с производством капитального ремонта

А вот, что касается капитального ремонта, то в п.2 ст. 681 ГК РФ говорится, что  данная обязанность относится к  наймодателю. Опять же при условии, что иное не предусмотрено договором. Но право наймодателя в отношении капитального ремонта ограничено п.3 ст.681 ГК РФ. Запрещено, не согласованное с нанимателем, переоборудование жилого дома, в котором располагается жилое помещение, сданное в наём, при условии, что такое переоборудование может изменить условия пользования жилым помещением. Наймодатель не несёт ответственности за недостатки жилого помещения, оговорённые в договоре найма жилого помещения.

В отношении договора социального  найма жилого помещения наймодатель имеет сходные обязанности лишь с некоторыми дополнениями. Согласно ст.65 ГК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В п.2 данной статьи сказано, что наймодатель так же обязан:

1) передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем  содержании и в ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услуг надлежащего качества.

Данные обязанности не ограничиваются на вышеперечисленном. Наймодатель  по договору социального найма жилого помещения несёт и иные обязанности, которые предусмотрены жилищным законодательством и самим соглашением найма жилого помещения.

Гражданское законодательство наделяет нанимателя широкими обязанностями. Основные обязанности излагаются в ст.678 ГК РФ. Наниматель должен не нарушать целевое  назначение жилого помещения  - использовать жилое помещение исключительно для проживания, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем виде, своевременно вносить плату за жилое помещение и соблюдать, установленные договором, пункты. Так, жилое помещение должно быть сохранено в первоначальном состоянии, а также всё оборудование, которые находится в данном помещении, техника и прочее тоже должно быть исправно.

Наниматель не имеет права переустраивать и реконструировать жилое помещение, не согласовав это с наймодателем. То есть наниматель не имеет права без согласия собственника жилого помещения (наймодателя) и соблюдения установленного законом порядка производить перестройку жилого помещения , связанную с изменением его размера, функционального назначения , сносом или разборкой межкомнатных перегородок, разборкой вентиляционных и вытяжных шкафов, постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат дополнительными дверями.

Ст.678 ГК РФ регулирует сроки внесения платы за жилое помещение, а также  предполагает внесение в договор дополнительных пунктов относительно оплаты коммунальных и прочих услуг. Сроки внесение квартплаты обычно указываются в самом договоре отдельным пунктом. По общим правилам наниматель должен самостоятельно вносить плату, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель наделён распорядительными  правомочиями такими как вселение членов семьи, временных жильцов. Так же в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Однако всё это должно быть согласовано как с наймодателем, так и с нанимателем и другими гражданами, постоянно с ним проживающими (ст.697 ГК РФ).

Ст.681 ГК РФ говорит о том, что  текущий ремонт сданного в наём помещения  считается обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором. Иными словами, текущий внутриквартирный ремонт производится нанимателем. Здесь важно подчеркнуть, что именно относится к текущем внутриквартирному ремонту – это побелка, окраска и оклейка стен, ремонт дверей, потолков, окраска полов, подоконников, оконных переплётов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной проводки. При желании наниматель может производить за свой счёт замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества, но только при согласии наймодателя. Все улучшения, которые были произведены в жилом помещении с разрешения наймодателя, подлежат возмещению. Сметная стоимость рассчитывается на момент произведения работ. Но и здесь действует поправка, вышеперечисленное будет иметь силу только в том случае, если иное не предусмотрено законом. Однако, если наниматель произвел какие-либо работы по улучшению помещения без письменного согласия наймодателя, то потраченные средства ему не возмещаются.

В случае освобождения помещения по договору найма жилого помещения наниматель обязан полностью погасить все задолженности по оплате коммунальных услуг, а так же дополнительных обязательств, указанных в договоре.

2.3. Прекращение договора найма  жилого помещения.

Закон строго регламентирует процесс расторжения договора найма жилого помещения. .Данные положения относятся как к коммерческому найму, так и к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения, согласно п.1 ст.687 ГК РФ, имеет право с согласия других граждан, которые постоянно с ним проживают, в любое время расторгнуть договор с наймодателем, не позднее чем за три месяца наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о своём решении. Так, к примеру если квартиросъёмщик сообщает собственнику жилого помещения  о решении расторгнуть договор за несколько дней до выезда из квартиры, то собственник вправе отказать квартиросъёмщику в расторжении.

Договор коммерческого найма может  быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Договор найма жилого помещения  может быть расторгнуть по первому требованию наймодателя в судебном порядке. Основанием для расторжения может быть невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течении 6 месяцев (если договором не предусмотрен иной срок). В случае с договором о краткосрочным наймом, то просрочкой может считаться невнесение платы более 2-ух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Так же наймодатель имеет право  требовать расторжение договора при порче жилого помещения или  его разрушения. Важно заметить, что существует отсрочка судом приятия решения о расторжении договора найма (п.2 ст.687 ГК РФ). Суд имеет право предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, которые послужили основанием для расторжения договора найма жилого помещения. В том случае, если в течении определённого судом срока наниматель не устраняет допущенные им нарушения и не принимает мер по устранению данных нарушений, то суд вправе, по повторному обращению наймодателя, принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но и здесь за нанимателем остаётся право просить суд об отсрочке исполнения решения на срок не более года.

Законом предусмотрены случаи расторжения  договора найма жилого помещения  любой из сторон. В п.3 ст.687 ГК РФ значится причина, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания или в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, которые предусмотрены жилищным законодательством.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он несёт ответственность, используют жилое помещение не по назначению, или же систематически нарушают права и интересы соседей, то договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке. Однако наниматель сначала должен предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

В ст.688 ГК РФ определены последствия  расторжения договора найма жилого помещения. В случае расторжения  договора наниматель, а также другие граждане, которые проживают вместе с ним в жилом помещении  к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Заключение

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения  в различных жилищных фондах. Следует  отметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться реализовавшими своё право на жилище.

В государственном и муниципальном  жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Одной из особенностей социального  найма является то, что законодательством  установлены особый порядок и  условия предоставления жилого помещения  по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

Гражданский Кодекс, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя.

Договор найма жилого помещения  с последующим выкупом является смешанным договором в найме, он регулируется так же нормами о  купле-продаже и общими положениями  о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный кодекс и Гражданский  в вопросе найма жилых помещений  дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно  сказать, что нормативное регулирование  данного вопроса за последнее время стало значительно лучше.