Договор найма жилого помещения

Содержание

 

 

Введение…………………………………………………………………..………1                                                                                          

 

Глава 1. Основная характеристика договора найма жилого помещения…….3

 

§ 1. Понятие договора найма жилого помещения………………………………3

 

§ 2. Разновидности договора найма  жилого помещения………………………5

 

Глава 2. Расторжение договора найма жилого помещения………………...…11

     

Заключение……………………………………………………………………….17                                                                                   

   

Список использованных источников и литературы……………………...…....21              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

     Конституция  Российской Федерации (ст. 40) провозгласила  в числе основных прав и  свобод человека и гражданина  право на жилище.

     Право на  жилище - одно из важных социально-экономических  прав граждан России, поскольку  оно затрагивает основы жизни  людей.

     Но, предоставляя  нанимателям право пользования  жилым помещением, государство возлагает  на них и ряд обязанностей по соблюдению жилищных законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т.д.

     Расторжение договора жилищного найма - это весьма острая и значительная по своим последствиям мера, которая предусмотрена жилищным законодательством и применяется на практике лишь в случаях злостного нарушения нанимателем своих обязательств по договору или тогда, когда этого требуют какие-либо серьёзные общественные интересы.

     Поэтому  государство также обеспечивает  и защиту прав и интересов нанимателей и членов их семей при необоснованности требований истца либо угрозе ухудшения жилищных условий переселяемых лиц.

     В данной работе проанализирована литература по вопросу прекращения жилищных правоотношений и расторжения договора социального найма жилого помещения за достаточно продолжительный период времени. Также изучена практика судебных органов.

     Данная  тема имеет важное практическое  значение, так как решение суда, вынесенное по делу о расторжении  договора жилищного найма, обеспечивает не только надлежащее пользование жилым помещением, его сохранность, но и оказывает непосредственное воздействие на благополучие людей, как нанимателя данного жилого помещения, так и жильцов всего дома, не говоря уже о сложностях, которые возникают при самом рассмотрении дел данной категории, требующих особого внимания к изучению всех обстоятельств дела.

     Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались  многими ведущими учеными: П.И.  Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым,  И.Б. Мартковичем и другими.

     В курсовой работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаций, учебная литература.

     Работа состоит из двух глав и посвящена, большей частью, рассмотрению существующих оснований прекращения договора социального найма жилого помещения, процедуре расторжения этого договора в судебном и административном порядке, а также возникающими в связи с этим трудностям, что может свидетельствовать о том, что хотя расторжение договора социального найма и является чаще всего одной из форм ответственности конкретного нанимателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Основная характеристика договора найма жилого помещения.

 

§ 1. Понятие  договора найма жилого помещения.

 

     В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

     Договор  социального найма жилого помещения  - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

     Такое определение  можно дать, обобщая основные  черты и существенные условия  договора социального найма жилого  помещения, установленные законом.

     В соответствии  с этим договором жилые помещения  находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Законодательство последних  лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Неизвестный до недавнего  времени коммерческий наем отождествляется  с договором аренды (абз.5.6. ст.1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах  федеральной жилищной политики»). Родовым  понятием для договора аренды в нашем законодательстве и литературе выделялись имущественный наем (п.27 ГК РСФСР 1964 г., гл.10 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).

 

§ 2. Разновидности договора найма жилого помещения.

 

Как было сказано выше, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. 

Коммерческий найм, кроме  всего прочего, отличается от социального  тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение  ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых  жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой  площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Постановление Губернатора Вологодской области от 22 ноября 1999 г. N 771 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (с изменениями 1 октября, 28 марта, 8 декабря 2000 г., 23 мая 2002 г.), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском  кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных  выше отношений.

В отличие от разрозненного  и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в  основном развел в разные законодательные  коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом  которых выступает один объект - жилые помещения¹. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального  найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения  стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК устанавливает  преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда  наймодатель решил не сдавать  в наем жилое помещение более  года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался  от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Квартирная плата в  социальном найме лимитирована, в  коммерческом - нет.

В договоре социального найма сохраняется  понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие  «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.

Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение  в реальной жизни. Если еще недавно  он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого–либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья.

Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.

Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.

Статья 685 ГК РФ дает понятие договора поднайма жилого помещения. В соответствии с названной статьей по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Согласия совместно проживающих  с нанимателем членов семьи на заключение договора поднайма не требуется, но, принимая во внимание их равенство между собой, очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями.²

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения  может быть заключен при условии  соблюдения следующих требований законодательства (ст. 76 ЖК РФ):

1. Наниматель жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого  помещения, находящегося в коммунальной  квартире, требуется также согласие  всех нанимателей и проживающих  совместно с ними членов их  семей, всех собственников и  проживающих совместно с ними  членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого  помещения в поднаем не допускается,  если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.