Договор социального найма

Следует отметить, что жилое  помещение предоставляется лишь определенной категории граждан, указанных  в статьях 49 и 51 ЖК РФ. "Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются  в муниципальном жилищном фонде  по решению органа местного самоуправления. Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется по решению  соответствующих государственных  органов (федеральных и региональных). Порядок обеспечения их жильем определяется федеральным законом или законами субъекта РФ. Иным категориям граждан  также могут предоставляться  жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов  местного самоуправления". Комментарий  к Жилищному Кодексу РФ/ под общей ред. В.М. Жуйкова. - М.: Изд-во Юрайт, 2005. - с. 234. Жилые помещения предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п.5 ст.49 ЖК РФ). При этом гражданин признается малоимущим с учетом его дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. А статус граждан, нуждающихся в жилых помещениях, определен в статье 51 ЖК РФ. Помимо данных лиц жилое помещение может быть предоставлено гражданам, жилое помещение которых признано в установленном порядке не пригодным для проживания и ремонту или реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончанию их пребывания в образовательных и иных учреждениях; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Законодательство определяет необходимый перечень документов для  постановки на учет для признания  нуждающимся в улучшении жилищных условий: заявление гражданина; копии  финансового и лицевого счета; выписка  из домовой книги; акт либо справка  о проверке жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности  или осуществлении сделок по его  отчуждению; план Ростехинвентаризации; документы, подтверждающие родственные отношения; паспортные данные; документы с прежнего места жительства; документы, подтверждающие статус; решение органа местного самоуправления о признании лица малоимущим.

"Договор социального  найма жилого помещения заключается  без установления срока его  действия. Согласно ч.1 ст.61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме". Грудцына Л.Ю.Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. - М.: ООО «Издательство «Элит», 2007. - с.223-224.

Как уже отмечалось, договор  является бессрочным, "т.е. жилое  помещение предоставляется гражданину в постоянное владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения  выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан  на жилище государством". Кириченко  О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное  право. - 2007. - №7. - с.29.

Договор заключается в  письменной форме. Такое условие  содержалось и в ЖК РСФСР, однако на практике не соблюдалось. Договор  подлежал заключению на основании ордера на жилое помещение. ЖК РФ ордер упразднил. Подчеркнем, что нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права  при возникновении спора ссылаться  в подтверждении сделки и ее условий  на свидетельские показания, однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства.

"Необходимо обратить  внимание на то, что в практике  применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в  действие ЖК РФ, были широко  распространены случаи несоблюдения  письменной формы договора социального  найма. Такой договор заключался  на основании административного  акта (ордера), причем именно этому  акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму договора. Такому положению в немалой степени способствовало правило ст.47 ЖК РСФСР, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения". Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Монография/М.Ю.Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - с.37.

Если ранее ордер - это  документ, по которому гражданину предоставлялось  жилое помещение, а договор найма - документ, в соответствии с которым  должно осуществляться пользование  жилым помещением, то теперь будет  иметь место только последний. По своей юридической природе ордер - это приказ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его  семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким  образом, ордер и договор социального  найма находятся в тесном, неразрывном  единстве и взаимодействии.

Необходимо отметить, что  основанием для заключения договора социального найма будет решение  о предоставлении жилого помещения. "Между тем договор социального  найма и данное решение - это документы, принципиально различные по своей  юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия  для указанных в нем лиц. Поэтому  оформление договора в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике". Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Монография/М.Ю.Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - с.37.

При выработке условий  конкретный договоров социального  найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой  договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением правительства РФ от 21.05.2005 № 315. Многие его положения соответствуют  нормам ЖК РФ, хотя при внимательном его прочтении выявляются недостатки и неточности, так в некоторых  случаях предусматривается наличие  соответствующих актов, ни форма, ни содержание которых не определены; неудачна и редакция в части платы  за жилое помещение по утвержденным ценам и тарифам.

3. Изменение  договора социального найма

Возникающее из договора социального  найма отношение является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.

Согласно п.9 Типового договора социального найма жилого помещения  договор может быть изменен или  расторгнут по соглашению сторон в  установленном законодательством  РФ порядке в любое время. В  п.6 Типового договора предусмотрено  право нанимателя требовать с  письменного согласия проживающих  совместно с ним членов семьи  в случаях, установленных законодательством, изменения договора.

В ЖК РФ изменению договора социального найма жилого помещения  посвящена статья 82. В ней предусмотрено  два основания изменения договора. Одним из них является объединение  граждан, проживающих в одной  квартире и пользующихся в ней  жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма, в одну семью. Другое основание  связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следует отметить, что указанные обстоятельствами не ограничивается круг оснований изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа других статей.

Рассмотрим подробнее  основания изменения договора, содержащиеся в ст.82 ЖК РФ. Положение об изменении  договора социального найма при  объединении в одну семью полностью  повторяет содержание ст.87 ЖК РСФСР. "Обязательным условием является объединение  в одну семью. При этом жилищное законодательство не конкретизирует этот аспект.д.ля раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст.69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. В данном случае признание членом семьи происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установление факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявления о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. В этой ситуации необходимо подтвердить наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака. Наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Также не является достаточным основанием проживание свойственников. В указанных случаях для заключения одного договора требуется дополнительные доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении". Свит Ю.П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения/ Ю.П.Свит// Жилищное право. - 2006. - №12. - с.37. Дополнительным доказательством может являться совершенный одним из нанимателей обмен с целью проживания в одной квартире.

"Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке" Крашенинников П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/П.В. Крашенинников.- М.: Статут, 2005. - с. 567. .

Следует отметить, что законодатель допускает объединение без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей  площади жилого помещения. Нет запрета  на ухудшение условий кого-либо из нанимателей. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачивает статус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Необходимо подчеркнуть, что хотя законодатель расценивает  заключение единого договора при  объединении в одну семью как  изменение, более обоснованным представляется рассматривать данную ситуацию как  прекращение первоначальных договоров  и заключение нового договора социального  найма.

Второе основание - замена нанимателя. Согласно ч.2 ст.82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В ЖК РСФСР также предусматривалось  возможность замены нанимателя по ч.1 ст.88, однако условия были сформулированы несколько иначе.

"Различие приведенных  норм связано со статусом лица, которое может быть нанимателем.  Раньше возможность связывалась  с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем  мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица. Данная новелла обоснована, т.к именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан.

Отличия имеются и в  категории лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее  требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время  согласие должны выразить все члены  семьи нанимателя. При этом от имени  малолетних согласие выражают их законные представители с соблюдением  требований статьи 37 ГК РФ" Свит Ю.П. Основания и правовые проблемы изменения  договора социального найма жилого помещения/ Ю.П.Свит// Жилищное право. - 2006. - №12. - с.39..

Необходимо отметить, что  в соответствии со статьей 88 ЖК РСФСР  на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов его семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает  выявления согласия первоначального  нанимателя, просто теперь он рассматривается  по отношению к лицу, желающему  стать нанимателем, как член семьи.

Помимо указанных различий, существует еще одно - ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст.82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения такого согласия. При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене.

Таким образом, не все произошедшие изменения следует признать оправданными.

Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального  нанимателя. Порядок реализации данного  положения аналогичен вышеуказанному. Следует отметить, что получение согласия наймодателя в этом случае выглядит как ненужная формальность. По сути, он может не согласиться только с определенной кандидатурой.

"Нельзя признать оправданной  абсолютную невозможность признания  нанимателем не полностью дееспособного  лица. Ведь при отсутствии иных  членов семьи - это единственный  выход" Свит Ю.П. Основания  и правовые проблемы изменения  договора социального найма жилого  помещения/ Ю.П.Свит// Жилищное право. - 2006. - №12. - с.39..

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. "До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый "раздел лицевого счета". Ст.86 ЖК РСФСР предоставляла возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин мог с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемого жилого помещения" Юрченко Е.В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения/Е.В.Юрченко//Закон. - 2006. - №8. - с.17..

По мнению законодателя, раздел жилой площади вел к  росту числа коммунальных квартир. Однако в результате устранения возможности  раздела жилой площади будет  часто возникать ситуация, когда в одной квартире будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая. В качестве примера можно привести дело, решение по которому принято 30.11.2005 Бабушкинским районным судом г. Москвы. Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к ответчику Вл-ву И.В. об изменении договора и выделении ей в пользование комнаты, указывая, что она имеет самостоятельный доход, ведет отдельное хозяйство. Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Иной подход встречается в практике кассационной инстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведенным выше решение. Позиция суда основывалась на ст.5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Данная позиция может быть подкреплена ст.6 ЖК РФ. Поскольку право на изменение договора возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон.