Ипотечное кредитование

Субъектами ипотечного кредитования, как правило, выступают: заемщик, лицо, предоставляющее залог, кредитор и продавец жилья. Рассмотрим чуть более подробно каждую категорию субъектов.

Заемщик - это физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор.

Залогодатель по данному виду договора также физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения.

Продавец жилого помещения - физическое или юридическое лицо, соответственно, данный субъект продает принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение.

Кредитором (залогодержателем) может выступать банк или другая кредитная организация24.

Таким образом, определение ипотечного договора нуждается в урегулировании со стороны законодателя, в приведение его в соответствие со сложившейся практикой. Стороны данного договора достаточно четко определены и, как правило, особых затруднений при определении и их установлении не вызывают.

 

2.2 Существенные условия ипотечного кредитования

 

Договор ипотечного кредитования содержит условия кредитного договора и договора об ипотеке. Следовательно, это смешанный договор. В соответствии со ст. 421 ГК РФ подлежат применению правила о договорах, элементы которых нашли отражение в таком договоре, если из соглашения сторон либо существа смешанного договора не следует иное. Таким образом, по договору ипотечного кредитования применяются как нормы, регулирующие кредитный договор, так и нормы, регулирующие договор ипотеки.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, существенным условием договора выступает его предмет. Так, предметом кредитного договора являются  денежные средства, под которыми необходимо понимать национальную и иностранную валюту в виде: находящихся в обращении денежных знаков (наличные деньги); средств на счетах в банках и других кредитных организациях (безналичные деньги).

Вместе с тем, относительно предмета кредитного договора, еще в 1996 году Е.А. Суханов писал, что «выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, т.е. предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)»25. Сегодня это приобретает все большую актуальность. Все чаще в отношениях деньги в виде денежных знаков, в виде наличных не фигурируют, происходят операции перевода средств с одного денежного счета на другой и, как следствие, переход права требования.

Денежные средства, выдаваемые в соответствии с ипотечным кредитованием, предполагают целевое их использование – на приобретение, либо на строительство объекта недвижимости.

Очевидно, что предметом кредитования выступают денежные средства, а  предметом ипотеки может быть не любое имущество. Так, в ст. 5 Закона «Об ипотеке», приведен перечень имущества, которое может выступать в качестве предмета ипотеки:

Недвижимое имущество, которое названо в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, среди которого:

1) земельные участки, за  некоторыми исключениями;

2) предприятия, здания, сооружения  и другое недвижимое имущество, которое используется для предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет ипотеки должен быть определен в договоре путем указания его наименования, места нахождения. Необходимо также описать предмет, чтобы этого было достаточно для его идентификации. В договоре ипотечного кредитования должно содержаться право, согласно которому имущество, выступающее предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки оценивается согласно законодательству РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

На  основании ч. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке», может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с законом. По правилам, которые установлены для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут быть переданы права арендатора (право аренды) недвижимости (ч. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Определенными особенностями обладает процедура ипотеки некоторых видов недвижимого имущества. Особенности нашли отражение в специальных нормах, расположенных в ст. ст. 62 - 78 Закона «Об ипотеке».

Например, особенностью обладает процедура ипотеки предприятия либо другого имущественного комплекса. Так, в данном случае право залога распространяется на все движимое и недвижимое имущество, которое входит в состав данного предприятия либо комплекса, включая исключительные права и права требования, даже если они были приобретены в период ипотеки (в том случае, когда другое не предусмотрено законом либо договором).

Большинство ученых к существенным условиям договора ипотечного кредитования относят срок26. Впрочем, данное мнение имеет и своих противников27.

На основании ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности»28, в договоре должно иметься указание относительно процентных ставок по кредитам, стоимости банковских услуг и сроков их выполнения, в том числе сроков обработки платежных документов, имущественной ответственности сторон за нарушения условий договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», в договоре должен быть указан срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а если данное обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Следовательно, исходя из прямого указания закона, существенными условиями ипотечного кредита, будут условия: о сроке действия кредитного договора; сроке, на который выдается кредит; сроке начисления процентов и сроке возврата кредита, т.е. сроке исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой29.

Согласно ст. 9 ФЗ об ипотеке, существенным для договора ипотечного кредитования является условие о размере кредита или условиях, которые дают возможность определить его размер. Под размером кредита либо его суммой необходимо понимать сумму денежных средств, передаваемых кредитором заемщику на основании заключенного договора.

На основании ч. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке в договоре должно содержаться существо обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следовательно, данное условие для договора существенно.

Существом договора является главное в содержании обязательства, которое представлено совокупностью прав и обязанностей, выражающих природу и характер правоотношения и без которых существование и исполнение такого правоотношения, для достижения правовой цели договора невозможны30.

На наш взгляд, к существенным относятся условия об имущественной ответственности сторон за нарушение кредитного договора и порядке его расторжения, в силу прямого указания об этих условиях в ст. 30 ФЗ о банках.

Таким образом, договор ипотечного кредитования – это сложный смешанный договор, который содержит множество существенных условий, без которых, следовательно, он не может считаться имеющим полную юридическую силу. Вместе с тем, такое положение дел вполне объяснимо. Как правило, речь идет о больших денежных суммах, о предметах недвижимости, а в таких схемах возможно вмешательство мошенников, кроме этого, существует множество нюансов, особенно касательно сроков, которые должны быть урегулированы во избежание проблем во время исполнения договора.

 

 

 

 

2.3 Особенности  заключения договора

 

Наиболее актуальным на сегодняшний день является ипотечное кредитование жилых помещений, квартир, в связи с чем рассмотрим основные условия договора ипотеки применительно к данному предмету.

В рамках жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для приобретения жилья. В данном случае в залог отдается приобретаемое жилье или имеющаяся на тот момент в собственности квартира. Жилое помещение, являющееся предметом по договору ипотеки, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Суть ипотечного кредита можно представить следующим образом: заемщик заключает с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк предоставляет заемщику определенную сумму для приобретения жилья. Но перед этим заемщик должен внести первоначальный взнос за покупаемое жилье из своих собственных средств. Получая ипотечный кредит, заемщик обязуется уплачивать определенные проценты и ежемесячно возвращать банку предоставленные им средства. Жилье, которое будет куплено за счет средств ипотечного кредита, попадает в залог банка, где и будет находиться до тех пор, пока заемщик полностью не выплатит кредит.

Согласно положениям Закона «Об ипотеке», ипотека должна быть зарегистрирована государством в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответствующее указание содержится и в ст. 19 Закона «Об ипотеке». С момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, у залогодержателя возникают права на имущество, обремененные залогом.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора. Регистрация ипотеки, которая возникает из договора об ипотеке, может быть осуществлена  на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация же ипотеки, которая возникает из нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для того, чтобы ипотека была зарегистрирована должным образом, необходимо предоставить определенный пакет документов. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, необходимо собрать следующие документы:

- договор ипотечного кредитования  и его копию;

- документы, перечисленные в приложении к договору ипотечного кредитования;

- чек об уплате государственной пошлины.

Если ипотека возникает в силу закона, то государственная регистрация осуществляется значительно проще. Для этого не нужно уплачивать пошлину и представлять отдельное заявление.

Залог недвижимости зачастую предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится предмет договора. В таком случае к документам, собираемым для государственной регистрации прав, должен быть приложен также план земельного участка, и план объекта недвижимости с обязательным указанием его кадастрового номера. Предоставленные документы тщательно проверяются учреждением юстиции, в частности, проводится проверка юридической силы предоставленных дoкументов, правильность их оформления, законность и подлинность.

Важно пoмнить, что документы, которые нужно предоставить в орган для государственной регистрации ипотеки, должны быть предоставлены в двух экземплярах, один из них является подлинником (исключением являются акты органов государственной власти и oрганов местного самоуправления). Дoкументы, которые являются подлинниками, после государственной регистрации прав возвращаются их правообладателю. Oрган, который производит государственную регистрацию прав, в своем архиве сохраняет копию договора oб ипотеке. Если регистрируется ипотека в силу закона, то копию документа, который является основанием для возникновения соответствующего права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой. Если закладная удостоверяет права залогодержателя, то в таком случае oрган, который осуществляет гoсударственную регистрацию прав, в своем архиве сохраняет копию закладной со всеми приложениями.

Регистрация ипотеки осуществляется путем внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок, необходимый для ее совершения указан в законе и равен одному месяцу, который исчисляется с момента поступления необходимых документов в государственный орган по регистрации соответствующих прав31.

Схематично оформление ипотеки, к примеру, жилого помещения можно представить так:

1. Оформление ипотеки жилого помещения в силу закона.

Легальная ипотека, т. е. в силу закона — это ипотека, которая возникает при наступлении конкретных фактов, прописанных в законе, вне зависимости от желания сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении указанного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

В силу закона ипотека возникает в пяти основных достаточно распространенных ситуациях:

1. Приобретение жилья или земельных участков с привлечением кредитных средств банка либо другой кредитной организации или средств целевого займа.
2. Строительство с привлечением кредитных средств банка либо другой кредитной организации или средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.

Законодательные нормы об ипотеке на основании закона предоставляют льготный режим ипотеки. Это означает, что государственная регистрация в данном случае, происходит без представления соответствующего заявления и без уплаты государственной пошлины.

2. Оформление ипотеки жилого помещения в силу договора.

Договорная ипотека - это ипотека, которая возникает из договора об ипотеке, который, следует отметить, не является самостоятельным обязательством. Договор ипотеки заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору либо другому обязательству.

Ипотека по закону и из договора отличаются лишь тем, что первая возникает исходя из соответствующего указания в законе, и автоматически регистрируется вместе с сопутствующим договором без заявления сторон, а договорная ипотека нуждается в регистрации по отдельному заявлению. В связи с тем, что законная ипотека возникает при целевом кредите на приобретение жилья, то при ее регистрации меняется собственник объекта недвижимости, то есть данная ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заемщиком.

По сути, ипотека в силу договора - это все, что не относится к ипотеке в силу закона. Но здесь имеется исключение, о котором необходимо упомянуть - это залог нежилой недвижимости, осуществляющийся лишь на основании договора ипотеки. Если ипотечный кредит выдается под залог имеющегося жилья, то в таком случае возникновение ипотеки возможно лишь на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственником должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, поскольку возникновение ипотеки в указанном случае будет невозможно.