осуществлять капитальный ремонт
жилого помещения, если договором данная
обязанность не возложена на нанимателя;
обеспечивать проведение ремонта
общего имущества многоквартирного дома
и устройств для оказания коммунальных услуг,
находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору
коммерческого найма вправе требовать
от нанимателя своевременного внесения
платы за жилое помещение, а также переоборудования
жилого дома, в котором находится сданное
внаем жилое помещение. Если такое переоборудование
существенно изменяет условия пользования
жилым помещением, то оно может проводиться
лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан:
использовать жилое помещение
только для проживания;
обеспечивать сохранность жилого
помещения и поддерживать его в надлежащем
состоянии;
своевременно вносить плату
за жилое помещение. Если договором не
установлено иное, наниматель обязан самостоятельно
вносить коммунальные платежи;
осуществлять текущий ремонт
жилого помещения, если иное не предусмотрено
договором.
Наниматель вправе:
с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
разрешать с согласия граждан,
постоянно с ним проживающих, и с предварительным
уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание
временных жильцов при условии несоблюдения
требований законодательства о норме
обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;
с согласия наймодателя производить
переустройство и реконструкцию жилого
помещения.
Форма договора
Как и применительно к договору социального
найма, в отношении формы договора коммерческого
найма действует требование простой письменной
формы.
Прекращение договора коммерческого
найма. Договор прекращается либо в связи
с окончанием срока его действия, когда
наниматель не воспользуется преимущественным
правом на заключение договора на новый
срок, либо при его расторжении. Наниматель
жилого помещения вправе с согласия других
граждан, постоянно проживающих с ним,
в любое время расторгнуть договор найма
с письменным предупреждением наймодателя
за три месяца. В случаях, предусмотренных
п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать
расторжения в судебном порядке.
По требованию наймодателя договор может
быть расторгнут только в судебном порядке
и по основаниям, предусмотренным п. 2,
3 ст. 687.
Переход права собственности на занимаемое
по договору найма жилое помещение не
влечет расторжения или изменения договора
найма жилого помещения. При этом новый
собственник становится наймодателем
на условиях ранее заключенного договора
найма.
В случае расторжения договора найма
жилого помещения наниматель и другие
граждане, проживающие в жилом помещении
к моменту расторжения договора, подлежат
выселению из жилого помещения на основании
решения суда.
Вопрос 21
Договор подряда
В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК
по договору подряда одна сторона (подрядчик)
обязуется выполнить по заданию другой
стороны (заказчика) определенную работу
и сдать ее результат заказчику, а заказчик
обязуется принять результат работы и
оплатить его.
Договор иощ>ядаявляетсядвусторонним,консенсуальнымжвозмездным.
В отличие от возмездных договоров
о передаче имущества в собственность
(иное вещное право) или пользование договор
подряда регулирует правовую сторону
производительной деятельности, сопровождающейся
созданием определенного овеществленногорезультата.
Согласно п. 1 ст. 703 ГК договор подряда
заключается на изготовление или переработку
(обработку) вещи либо на выполнение другой
работы. Следовательно, интерес заказчика
в договоре подряда состоит в получении
новой вещи, изготовленной подрядчиком
как стороной в данном договоре, или в
улучшении, качества и иных потребительских
свойств уже существующей вещи.
Для договора подряда также
характерно то, что результат выполненной
работы должен быть передан заказчику.
При этом по договору подряда, заключенному
на изготовление вещи, подрядчик наряду
с передачей новой вещи передает также
заказчику права на эту вещь (п. 2 ст. 703
ГК).
Создание новых индивидуально-определенных
вещей или изменение их потребительских
свойств в интересах заказчика предполагает
осуществление подрядных работ по его
заданию. Заказчик вправе в любое
время проверять ход и качество
работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь,
однако, в его деятельность (п. 1 ст. 715 ГК).
В свою очередь, согласно п. 3 ст. 703 ГК подрядчик
самостоятельно определяет способы выполнения
задания заказчика, если иное не предусмотрено
договором.
Договор подряда также необходимо
отличать от договоров об оказании услуг,
хотя к отдельным видам последних могут
субсидиарно применяться правовые нормы
о договоре подряда. Основным отличием
договора подряда от договоров об оказании
услуг состоит в появлении при его исполнении
результата, облеченного в овеществленную
форму. Такой результат отсутствует при
исполнении договора об оказании услуг,
которое приводит к иным последствиям,
носящим, как материальный, так и нематериальный
характер (например, физическое перемещение
груза при его перевозке, улучшение состояния
здоровья в результате лечения).
Договор подряда, несмотря на
внешнее сходство, имеет также существенные
отличия от трудового договора. Согласно
ст. 704, 705 ГК подрядчик выполняет работу
собственным иждивением, т.е. из своих
материалов, своими силами и средствами,
если иное не предусмотрено договором,
и за свой риск. Работник же, заключивший
трудовой договор, зачисляется в штат
соответствующей организации, в связи
с чем на него распространяется действие
трудового законодательства, в частности
норм о количестве и условиях труда, его
оплате и социальном страховании. При
этом по условиям трудового договора на
него может быть возложено осуществление
деятельности, не связанной с достижением
определенного овеществленного результата.
Действующим гражданским законодательством
выделяется несколько видов договоров
подряда: бытовой; строительный;
подряд на выполнение проектных
и изыскательских работ; подрядные работы
для государственных нужд.
Согласно п. 2 ст. 702 ГК к такого
рода договорам применяются общие положения
о подряде (§ 1 гл. 37 ГК), если иное не установлено
правилами ГКоб этих видах договоров.
Сторонами договора подряда
являются заказчик и подрядчик. Закон
не определяет круг субъектов, которые
могут участвовать в подрядных отношениях
как со стороны подрядчика, так и со стороны
заказчика, в связи с чем применяются общие
правила об участии граждан и юридических
лиц в гражданском обороте.
По общему правилу, если по договору
подряда должен выполняться небольшой
объем технически несложных работ, они
выполняются лично подрядчиком. Однако
при выполнении сложного комплекса работ,
в особенности в сфере строительного подряда,
применяется принцип генерального подряда.
Этот принцип закреплен в ст. 706 ГК, согласно
которой, если из закона или договора подряда
не вытекает обязанность подрядчика выполнить
предусмотренную в договоре работу лично,
подрядчик имеет право привлечь к исполнению
своих обязательств другихлиц. В этом
случае подрядчик выступает в роли генерального
подрядчика, а привлеченных им для выполнения
отдельных работ лиц закон именует субп
одрядч иками.
Сущность принципа генерального
подряда состоит в том, что генеральный
подрядчик несет перед заказчиком ответственность
за последствия неисполнения или ненадлежащего
исполнения обязательств субподрядчиком,
поскольку обязательствами по договору
подряда связаны только заказчик и генеральный
подрядчик. В свою очередь, генеральный
подрядчик несет перед субподрядчиком
ответственность за неисполнение или
ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств
по договору подряда, так как сам связан
обязательствами по договору субподряда
только с субподрядчиком. Таким образом,
здесь имеет место ответственность генерального
подрядчика за действия третьих лиц, поэтому
подлежат применению общие правила п.
1 ст. 313, сг. 403 ГК.
В то же время с согласия генерального
подрядчика заказчик может заключить
договоры на выполнение отдельных работ
с другими лицами {прямые договоры).
Единственным существенным
условием договора подряда, как и большинства
возмездных гражданско-правовых договоров,
служит его предмет. Из содержания ст.
702 ГК следует, что предмет договора подряда
составляют как сама работа (изготовление
вещи, ее переработка или обработка, иные
виды работ), так и передача ее овеществленного
результата заказчику. При отсутствии
в договоре подряда условия о предмете
или при недостижении сторонами соглашения
о его предмете договор считается незаключенным.
Важнейшей характеристикой
предмета договора подряда как договора
о выполнении работы является качество.
Согласно ст. 721 ГК качество выполненной
подрядчиком работы должно соответствовать
условиям договора подряда, а при отсутствии
или неполноте условий договора — требованиям,
обычно предъявляемым к работам соответствующего
рода.
Законом, иным правовым актом,
договором подряда или обычаями делового
оборота для результата работы может быть
предусмотрен гарантийный срок, т.е. срок,
в течение которого результат работы должен
соответствовать условиям договора о
качестве, предусмотренным п. 1 ст. 721 ГК.
В договоре подряда указываются
цена подлежащей выполнению работы или
способы ее определения. Однако цена не
является существенным условием договора
подряда, поскольку при отсутствии в договоре
подряда таких указаний она определяется
в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК. Цена в договоре
подряда складывается из двух частей:
1)
компенсация издержек, понесенных
подрядчиком; 2)
причитающееся ему вознаграждение.
Если объем работ велик, а их
виды разнообразны, то цена договора определяется
путем составления сметы.
Цена работы (смета) по договору
подряда может быть приблизительной или
твердой.
Приблизительной является смета,
от которой в ходе выполнения работ возможны
отступления (превышение). Твердой именуется
смета, от которой такие отступления не
допускаются. Закон устанавливает презумпцию
согласования сторонами твердой сметы,
в силу которой при отсутствии других
указаний в договоре подряда цена работы
считается твердой.
Одним из важных условий договора
подряда является срок. В этом договоре
определяются начальный и конечный сроки
выполнения работы. По согласованию между
сторонами в договоре также предусматриваются
сроки завершения отдельных этапов работы
(промежуточные сроки). Указанные в договоре
подряда начальный, конечный и промежуточный
сроки выполнения работы могут быть изменены
в случаях и в порядке, предусмотренных
договором.
Вместе с тем срок, как и цена,
не является существенным условием договора
подряда. При отсутствии в договоре подряда
указания на срок выполнения работ применяются
нормы п. 2 ст. 314 ГК. В соответствии с этими
нормами обязательство, срок исполнения
которого не предусмотрен и не может быть
определен, должно быть исполнено в разумный
срок после его возникновения. Если обязательство
не исполнено в разумный срок, то оно должно
быть исполнено в течение семи дней со
дня предъявления требования кредитора
о его исполнении.
Основной обязанностью подрядчика
является выполнение по заданию заказчика
определенной работы и сдача последнему
результата выполненной работы (п. 1 ст.
702 ГК).
В случаях выполнения указанных
в договоре подряда работ с использованием
материала заказчика подрядчик обязан
использовать предоставленный ему материал
экономно и расчетливо (п. 1 ст. 713 ГК).
Законом определены последствия
некачественного выполнения подрядчиком
работы (ст. 723 ГК).
В соответствии со ст. 724 ГК заказчик
вправе предъявить требования, связанные
с ненадлежащим качеством результата
работы, при условии, что оно выявлено
в сроки, предусмотренные данной статьей,
если иное не отмечено законом или договором
подряда. Сроки для предъявления заказчиком
требований, связанных с ненадлежащим
качеством выполненной работы, зависят
от наличия или отсутствия гарантийного
срока и его продолжительности.
В случае, когда на результат
работы не установлен гарантийный срок,
требования, связанные с недостатками
результата работы, могут быть предъявлены
заказчиком при условии, что они были обнаружены
в разумный срок, но в пределах двухлет
содняпередачи результатарабо- ты, если
иные сроки не определены законом, договором
или обычаями делового оборота.
При наличии договорной гарантии
заказчик вправе предъявить такие требованиявтеченмегярянтммногосрол;я,установленногоподрядчиком.
В соответствии с п. 5 ст. 724 ГК если иное
не предусмотрено договором подряда, гарантийный
срок начинается с момента, когда результат
выполненной работы был принят или должен
был быть принят заказчиком.
Если предусмотренный договором
гарантийный срок составляет менее двух
лет и недостатки результата работы обнаружены
заказчиком по истечении гарантийного
срока, но в пределах двухлет с момента,
когда результат выполненной работы был
принят или должен был быть принят заказчиком,
подрядчик несет неблагоприятные последствия,
если заказчик докажет, что недостатки
возникли до передачи результата работы
заказчику или по причинам, возникшим
до этого момента.