Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Гражданами, нуждающимися в  жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма, признаются (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ):

1. не являющиеся:

• нанимателями жилых помещений по договорам социального найма;

• членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма;
• собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям
4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ

Принятие на учет граждан  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях осуществляется органом  местного самоуправления на основании  заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту  своего жительства. В случаях и  в порядке, которые установлены  законодательством, граждане могут  подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан  осуществляется на основании заявлений  о принятии на учет, поданных их законными  представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих  граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление  о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. 

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам  рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных в  соответствии с частью 4 настоящей  статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем  через тридцать рабочих дней со дня  представления указанных документов в данный орган. 

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через  три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему  соответствующее заявление о  принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. 

Порядок ведения органом  местного самоуправления учета граждан  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях устанавливается законом  соответствующего субъекта Российской Федерации. (ст. 52 ЖК РФ).

Жилые помещения предоставляются  гражданам, состоящим на учете в  качестве нуждающихся в жилых  помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат
2. детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения:

• по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа;

• при прекращении опеки (попечительства);
• по окончании службы в Вооруженных Силах РФ:
• по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

3. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ

Первоочередное право на получение жилья по договору социального найма имеют:

• инвалиды Великой Отечественной войны;
• участники Великой Отечественной войны;
• матери-героини;
• ветераны труда;
• иные категории граждан, указанных в законодательстве.

Например, в соответствии со ст. 30 Закона РФ "О милиции" от 18.04.91 №1026-1 (ред. от 22.08.2004) сотрудникам  милиции, признанным нуждающимися в  улучшении жилищных условий, жилая  площадь в виде отдельной квартиры или дома по установленным законодательством  нормам предоставляется соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями  в первоочередном порядке, а участковым уполномоченным милиции – не позднее 6 месяцев с момента вступления в должность.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются на основании решений  органа местного самоуправления. Решения  о предоставлении жилых помещений  по договорам социального найма  выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения  приняты, не позднее чем через  три рабочих дня со дня принятия данных решений.

По договору социального  найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту  их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы  предоставления.

При определении общей  площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое  помещение, учитывается площадь  жилого помещения, находящегося у него в собственности.

При предоставлении жилых  помещений по договорам социального  найма должны учитываться законные интересы граждан (ст. 58 ЖК РФ). Так, например, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей  норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную  квартиру либо предназначено для  вселения гражданина, страдающего одной  из тяжелых форм хронических заболеваний.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный  размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленный данным органом. Нормой предоставления является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст.50 ЖК РФ).

2. Правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма

Одной из проблем непосредственно сопряженных с фондом социального жилья является бесплатная приватизация. Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Граждане, бесплатно получившие социальное жилье, сразу же спешат приватизировать его. Таким образом, социальный фонд, которым местные власти по необходимости могли бы распоряжаться, не формируется и просто сходит на нет.

Другой проблемой, связанной  с приватизацией является то, что для некоторых российских граждан приватизация оказалась не таким уж благом, и сегодня больше вопросов вызывает не порядок приватизации, а условия «расприватизации», то есть аннулирования договоров передачи недвижимого имущества – в первую очередь жилья – в собственность граждан. И тому есть свои причины. Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, – более многочисленная категория граждан, – это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее.

В переходный период создания рынка жилья для собственников  жилых домов и приватизированных  квартир, признанных в установленном  порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитывается ранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади на члена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной и новой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социального найма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве, утвержденному постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1977г. № 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого члена семьи, то есть 18 кв.м. Таким образом, гражданам придется делать выбор: либо они сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторную новую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силу принцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетних граждан, закрепленный ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, но прежнюю квартиру сдают государству.

Мотивом для расторжения договора приватизации жилого помещения может быть не только желание получить более просторную жилую площадь в государственном или муниципальном фонде и впоследствии ее приватизировать, но и материальная несостоятельность иметь жилое помещение на праве собственности.

Практика показывает, что судами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжении договора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности при вынесении решения по данному вопросу. Так как возможность «расприватизации» до сих пор прямо не предусмотрена законом, поэтому она может производиться на общих основаниях согласно действующему гражданскому законодательству. Так, исходя из ст.450 ГК РФ, закрепившей общее правило расторжения договора по соглашению сторон, для расторжения договора приватизации необходимо согласие соответствующего органа, передавшего квартиру в собственность. В противном случае необходимы весьма веские основания для расторжения договора по требованию одной из сторон (ч.2 ст. 450 ГК РФ) в судебном порядке с соблюдением требований в ч.2 ст. 452 ГК РФ.

К сказанному следует добавить, что согласно п.20 Положения о порядке  и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда  в собственность граждан в  г. Москве владельцам приватизированных  квартир разрешается расторгать договор о передаче жилого помещения с городской администрацией ведомственного и общественного фонда по письменному заявлению всех совершеннолетних лиц, проживающих в приватизированной квартире. Администрация обязана рассмотреть такое заявление в месячный срок. В случае отказа администрации от расторжения договора граждане имеют право обратиться в суд¹⁴.

Другой проблемой социального  найма остается проблема изменения договора социального найма.  Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту. Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила¹⁵.

Изменение и расторжение  договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного  Кодекса с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450—453 ГК РФ.

Изменение или расторжение  договора возможно лишь по взаимному  соглашению сторон. Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).