Особенности проживания в служебных жилых помещениях

Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как  входящие в него жилые помещения  таковыми являются, т.е. объектом субъективного  права могут быть только жилые  помещения, но не их совокупность в  виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет  определить типы правового регулирования  в отношении входящих в него жилых  помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым  помещениям⁵.

По мнению автора, жилые  помещения целесообразно классифицировать также по характеру пользования  ими на жилые помещения постоянного  пользования и жилые помещения  непостоянного пользования.

К первым относятся: жилые  помещения, предоставляемые в домах  государственного и муниципального жилищных фондов, по договору социального найма вне закрытых военных городков; жилые помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК⁶; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения – служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды, казармы и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются гражданам (военнослужащим) только на время службы в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.

Оправданным также является отнесение к жилым помещениям непостоянного пользования жилых  помещений, расположенных в закрытых и обособленных военных городках. Позиция судебных органов по данному  вопросу наглядно представлена в  Справке Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации «О статусе военнослужащих»

 

2. Правила пользования и специфика служебных жилых помещений

 

Как известно, «режим» в узком смысле – это совокупность правил поведения, а в широком – вся система мер, которые используются для достижения поставленных целей. Поэтому необходимо рассмотреть правила пользования служебными жилыми помещениями. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории распространяются на все виды жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. В любой из этих фондов по решению органов местного самоуправления может быть включено служебное жилое помещение. Следовательно, данные правила будут относиться и к служебным жилым помещениям.

Граждане участвуют в  осуществлении мероприятий, направленных на улучшение использования и  обеспечение сохранности жилищного  фонда, в проведении работ по благоустройству, озеленению и содержанию придомовых территорий; вносят предложения в  государственные органы по улучшению  использования и обеспечения  сохранности жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии - предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых  домов) обеспечивают сохранность жилищного  фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и  придомовой территории. Домовые комитеты и другие органы общественной самодеятельности в соответствии с положениями о них оказывают содействие жилищно-эксплуатационным организациям в их работе по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного фонда, принимают участие в организации соревнования жильцов дома за образцовый порядок и высокую культуру быта, отличное содержание квартир и домов, проведении мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории, а также осуществляют общественный контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых домов и придомовой территории.

На пользование жилыми помещениями в пределах нормы  жилой площади заключается договор  найма жилого помещения в письменной форме. Предметом договора найма  может быть лишь изолированное жилое  помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным  предметом договора найма часть  комнаты или комната, связанная  с другой комнатой общим входом (смежные  комнаты), подсобные помещения. Наниматель жилого помещения вправе в установленном порядке вселить других граждан в занимаемое им жилое помещение, сохранить жилое помещение при временном отсутствии, изменить договор найма жилого помещения, произвести обмен занимаемого жилого помещения, осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, установленные законодательством РФ и ЖК РФ.

В соответствии с нормами  статей ЖК РФ наниматель обязан:

а) обеспечивать сохранность  жилых помещений, бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному  оборудованию, соблюдать правила  пользования жилыми помещениями, правила  пожарной безопасности, правила пользования  санитарно-техническим и иным оборудованием.

При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать  возможные меры к их устранению и, в необходимых случаях, сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;

б) использовать жилое помещение  по прямому назначению в соответствии с договором найма жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться  только в целях повышения благоустройства  квартиры и допускаются лишь с  согласия совершеннолетних членов семьи  нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования – с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя.

Наниматель, допустивший  самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести это помещение  в прежнее состояние. В случае невыполнения этого требования указанные  работы производятся жилищно-эксплуатационной организацией, а стоимость работ до 10 рублей взыскивается в установленном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия. В тех случаях, когда стоимость этих работ превышает 10 рублей, взыскание с виновных производится в судебном порядке.

Запрещается устанавливать  на крышах домов без разрешения жилищно-эксплуатационной организации индивидуальные антенны  для телевизоров;

в) соблюдать санитарно-гигиенические  правила: содержать в чистоте  и порядке жилые и подсобные  помещения, балконы и лоджии; соблюдать  чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках  и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых жилищно-эксплуатационной организацией; своевременно производить  текущий ремонт жилого и подсобных  помещений.

Запрещается хранить в  жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования.

Не допускается курение  в местах общего пользования в  квартирах, где проживают несколько  нанимателей, в подъездах, холлах и  на лестничных клетках жилого дома;

г) экономно расходовать  воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

д) своевременно вносить  квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая  и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном  порядке тарифам.

В случае отсутствия отдельных  жильцов свыше одного месяца оплата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается. От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются;

е) соблюдать правила общежития, не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум и вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и  другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии  уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться  полная тишина;

ж) допускать в занимаемое жилое помещение работников жилищно-эксплуатационной организации и представителей домового комитета для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и  иного оборудования, находящегося в  нем, а работников жилищно-эксплуатационной организации - также и для выполнения необходимых ремонтных работ;

з) выполнять другие обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

В литературе выделяются следующие  юридические признаки служебного жилого помещения:

• назначение помещения;
• заселение определенным кругом лиц (определенными категориями военнослужащих);
• нахождение жилого помещения в служебном здании, вблизи предприятия или организации (на территории военного городка или в непосредственной близости от него);
• включение помещения в число служебных решением местной администрации (органа местного самоуправления).

Прежде всего, следует  различать понятия ведомственного жилья и служебного жилого помещения, так как нередки случаи, когда  военнослужащему предоставляется  служебное жилое помещение, которое  на самом деле не является таковым, в результате чего могут возникнуть негативные последствия как для  командира воинской части, предоставившего жилое помещение, так и для самого военнослужащего и членов его семьи.

Ведомственные квартиры – это жилые помещения, расположенные в жилых домах, находящихся в хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений, в том числе воинских частей, и казенных предприятий.

Ведомственная площадь предоставляется, как правило, работникам указанных  предприятий. При этом права по пользованию жилым помещением у лиц, проживающих на ведомственной жилой площади, такие же, как и у граждан, проживающих в муниципальных квартирах по договору социального найма, что является существенным отличием ведомственного жилья от служебного жилого помещения, поскольку права граждан по пользованию последним ограничены (ст. 104 ЖК РФ).

Военнослужащий, как и  любой гражданин, вселившись на законном основании в ведомственную квартиру, которая не включена в число служебных, приобретает, по сути, бессрочное право пользования данной жилой площадью и в дальнейшем, осуществив меры по приватизации указанного жилого помещения, может распорядиться им по своему усмотрению.

Предоставление же служебного жилого помещения не преследует цели улучшения жилищных условий его  пользователей, а предназначено  лишь создать надлежащие жилищно-бытовые условия для выполнения служебных обязанностей военнослужащего, и носит временный характер. Служебное жилое помещение может находиться в домах любого жилищного фонда, в том числе переданных в хозяйственное ведение предприятий или в оперативное управление учреждений (ведомственных).

Следующим отличительным  признаком, присущим только служебным  жилым помещениям, является учет служебного жилья в органах местного самоуправления.

Согласно ЖК РФ (ч. 1 ст. 99), служебные жилые помещения предоставляются  на основании решений собственников  таких помещений (действующих на от имени уполномоченных органов  государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или  уполномоченных ими лиц по договорам  найма служебных жилых помещений, за исключением жилых помещений  для социальной защиты отдельных  категорий граждан, которые предоставляются  по договорам безвозмездного пользования.

Таким образом, представителями  собственников в отношении служебных  жилых помещений выступают уполномоченные органы государственной власти или  местного самоуправления. Указанные  органы также могут уполномочить отдельных лиц на решение вопросов о предоставлении данных помещений.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что лицо не может  быть выселено со служебной жилой  площади без предоставления другого  жилого помещения, если оно прекратило трудовые отношения (в случае прекращения  контракта о прохождении военной  службы) с предоставившей его организацией до включения помещения в число  служебных.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

2.1. Порядок предоставления, особенности договора найма служебного жилого помещения

 

На основании ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения  предоставляются гражданам в  виде отдельных квартир. Категории  граждан, которым предоставляются  служебные жилые помещения, устанавливаются: