Особенности проживания в служебных жилых помещениях

1. органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации;
2. органом государственной власти субъекта Федерации – в жилищном фонде субъекта Федерации;
3. органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

За последние годы после  принятия законодательства, регулирующего  формирование рынка жилья, и, как  следствие, существенного увеличения частного жилищного фонда, случаев  включения жилых помещений, находящихся  в домах, принадлежащих акционерным  обществам, обществам с ограниченной ответственностью, кооперативам и другим собственникам жилищного фонда, в число служебных практически  нет. Данное обстоятельство объясняется  отнюдь не отсутствием необходимости  у частных юридических лиц  предоставлять жилье на время  существования трудовых отношений. Дело в том, что у таких юридических  лиц права на жилые помещения  более широкие, нежели у субъектов  государственной или муниципальной  собственности. Они могут решить (и решают) возникшие проблемы с  жильем для временного заселения  гражданами путем заключения с ними договоров коммерческого найма  либо посредством внесения соответствующих  пунктов в трудовой контракт (договор), где оговариваются условия и  продолжительность проживания.

Законодатель воспринял  сложившиеся общественно-экономические  реалии, и в ст. 93 ЖК РФ прямо указывается, что служебные жилые помещения  предназначены для проживания граждан  в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной  власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным  учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением  на государственную должность Российской Федерации или государственную  должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В настоящее время к  лицам, которым могут быть предоставлены  служебные жилые помещения, относятся:

1. слесари, дворники, техники-смотрители;
2. почтальоны;
3. рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем;
4. персонал жилищно-эксплуатационных организаций, принявший на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива;
5. работники строительных, монтажных, ремонтно-строительных и проектных организаций, промышленных и подсобных предприятий, военнослужащие, рабочие и служащие Вооруженных Сил, Военно-Морского Флота и Министерства внутренних дел;
6. научные сотрудники, заведующие отделами и лабораториями;
7. военнослужащие железнодорожных войск;
8. сотрудники милиции;
9. военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, на первые пять лет военной службы;
10. должностные лица таможенных органов Российской Федерации;
11. работники государственных природных заповедников и национальных природных парков;
12. члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации;
13. работники лесного хозяйства и другие.

Вероятно, данный перечень будет  пересмотрен, но пока полагаем, что  он действует⁷.

В число служебных может быть включено только свободное жилое помещение. При этом под служебные помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Основанием для вселения и дальнейшего проживания в служебных  жилых помещениях является договор найма служебного жилого помещения, который заключается после принятия решения о предоставлении такого помещения. В то же время необходимо иметь в виду, что по действовавшему до 1 марта 2005 г. законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер.

По договору найма служебного жилого помещения одна сторона – наймодатель обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину) служебное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Наниматель не вправе осуществлять обмен помещения, а также передавать его в поднаем. В договоре найма служебного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию служебным жилым помещением. В договоре найма включаются члены семьи нанимателя⁸.

Наниматель и члены его семьи имеют право на:

1) использование жилого  помещения для проживания в  нем, в том числе с членами  семьи;

2) пользование общим имуществом  в многоквартирном доме;

3) сохранение права пользования  служебным жилым помещением при  переходе права собственности  на это помещение, а также  на право хозяйственного ведения  или оперативного управления  в случае, если иной собственник  жилого помещения или юридическое  лицо, которому передано это жилое  помещение, является стороной  трудового договора с работником - нанимателем.

Наниматель может иметь  и другие права, предусмотренные  жилищным законодательством.

Наниматель обязан:

1) использовать жилое  помещение по назначению и  в пределах, установленных ЖК  РФ;

2) соблюдать правила пользования  жилым помещением;

3) обеспечивать сохранность  жилого помещения;

4) поддерживать в надлежащем  состоянии жилое помещение;

5) проводить текущий ремонт  жилого помещения;

6) не осуществлять самовольное  переустройство или перепланировку  жилого помещения;

7) своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги;

8) переселяться на время  капитального ремонта жилого  дома с членами семьи в другое  жилое помещение, предоставленное  наймодателем, если ремонт не может быть произведен без выселения;

9) допускать в жилое  помещение (в заранее согласованное  время) представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения иных необходимых работ;

10) немедленно принимать  возможные меры к устранению  неисправностей жилого помещения  или санитарно-технического и  иного оборудования, находящегося  в нем, а в случае необходимости  сообщать о названных неисправностях наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;

11) осуществлять пользование  жилым помещением с учетом  соблюдения прав и законных  интересов соседей, требований  пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,  экологических и иных требований  законодательства;

12) при расторжении или  прекращении договора освободить  жилое помещение;

13) сдать жилое помещение,  при освобождении его, в течение  3 дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного, но входящего в обязанности нанимателя текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Наймодатель имеет право:

1) требовать своевременного  внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги;

2) требовать расторжения  договора в случае нарушения  нанимателем жилищного законодательства  и условий договора;

3) принимать решение о  приватизации жилого помещения.

Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные жилищным законодательством.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  и пригодное для проживания  жилое помещение в состоянии,  отвечающем требованиям пожарной  безопасности, санитарно-гигиеническим  и иным требованиям;

2) принимать участие в  надлежащем содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, в котором находится жилое  помещение;

3) осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

4) предоставлять нанимателю  и членам его семьи на время  проведения капитального ремонта  или реконструкции жилого дома (если ремонт или реконструкция  не могут быть произведены  без выселения нанимателя) жилое  помещение маневренного фонда  (из расчета не менее 6 кв. метров  жилой площади на 1 человека) без  расторжения договора;

5) информировать нанимателя  о проведении капитального ремонта  или реконструкции дома не  позднее чем за 30 дней до начала работ;

6) принимать участие в  своевременной подготовке жилого  дома, санитарно-технического и иного  оборудования, находящегося в нем,  к эксплуатации в зимних условиях;

7) обеспечивать предоставление  нанимателю коммунальных услуг;

8) принимать в установленные  сроки жилое помещение у нанимателя;

9) соблюдать при переустройстве  и перепланировке жилого помещения  требования, установленные ЖК РФ;

10) предоставлять другое  жилое помещение в связи с  расторжением договора нанимателю, имеющему право на предоставление  другого жилого помещения в  соответствии со статьей 103 ЖК  РФ.

Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых  помещениях, несколько отличается от правового положения тех лиц, которые пользуются жилым помещением по договору, например, социального  найма.

Сущность этого отличия  состоит в том, что: во-первых, наниматель и члены его семьи, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом прав, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещениями в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Так, они не имеют прав по: а) приватизации жилых помещений; б) сдаче этих помещений в поднаем; в) обмену (в том числе и на однотипные служебные жилые помещения; г) разделу жилого помещения; д) изменению договора найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя, а также по разделу жилого помещения; во-вторых, в случае прекращения семейных отношений с нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется и, наконец, в-третьих, члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Они вправе пользоваться служебным жилым помещением, поскольку их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми или служебными отношениями до тех пор, пока работник (служащий) не утратил трудовой (служебной) связи с организацией, предоставившей это помещение.

В случае расторжения или  прекращения договора найма служебного жилого помещения в связи с  истечением срока трудового договора, окончания срока службы, истечения  срока пребывания на государственной, муниципальной или выборной должности  наниматель и члены его семьи  должны освободить жилое помещение. При отказе освободить жилое помещение  все указанные граждане, как правило, подлежат выселению в судебном порядке  без предоставления другого жилого помещения. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений без  предоставления других жилых помещений  граждане, указанные в статье 103 ЖК РФ.

Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным  жилым помещением и коммунальные услуги в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются  в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма  жилого помещения. Типовой договор  найма служебного жилого помещения  утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 94 ЖК РФ). Договор найма  служебного жилого помещения заключается  в письменной форме (ст. 95 ЖК РФ).

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения  службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или по иным предусмотренным законом основаниям. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влекут за собой прекращение договора найма, за исключением случаев, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано помещение, являются стороной трудового договора с работником – нанимателем помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить помещения, которые они занимали по этим договорам. В случае отказа граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений⁹.

Помещение включается в число  служебных жилых помещений с  определением основания пользования  решением государственного органа или  органа местного самоуправления, осуществляющего  управление соответственно государственным  или муниципальным жилищным фондом, на территории которого находится данное жилье. В связи с этим не имеет  правового значения встречающееся  на практике отнесение помещений  к служебному жилью актом администрации  предприятия или учреждения. Жилье  считается служебным со времени  утверждения органом, указанным  выше. Исключение жилища из разряда  служебных производится решением того же органа на основании заявления организации, которой принадлежит соответствующее жилое помещение. Такое исключение возможно как в случаях, когда жилье свободно, так и  при проживании в нем граждан. В последнем случае объем прав у граждан, проживающих в указанных квартирах, значительно расширяется – договор найма служебного жилья преобразуется в договор социального найма.