Понятие жилища. Общие положения

    К сожалению, в судебной практике необоснованно указывается на наличие права собственности на конкретную часть жилого дома, содержащую в качестве объекта права нежилую площадь, предназначенную под торговые, складские, административные, производственные и иные цели непромышленного характера.

    Юридически значимые требования к жилищу складываются из определения его назначения, содержащегося в специальных нормах ГК о праве собственности на жилище (ст. 288), характеристик объектов договорных жилищных отношений (ст. 672, 673).

    Требование изолированности было впервые нормативно установлено еще в ГК 1964 г. (ст. 300) и повторно в ранее действовавшем ЖК (ст. 52) применительно к нанятому жилому помещению, которое не совпадало с объектами права собственности. Жилое помещение как объект найма состояло «из квартиры либо одной или нескольких комнат» (ст. 52, 131 ЖК). Жилой дом или часть его могли быть предметом найма, но жилое помещение не было объектом права собственности. Его заменяло понятие части жилого дома. Жилое помещение было объектом наемных отношений.

    Судебная практика рассматривала часть дома в качестве предмета выдела лишь как изолированную, имеющую возможность сообщения с внешней средой при отсутствии мест общего пользования между бывшими сособственниками. При этом даже допускалась лишь техническая возможность подобной изоляции. Как дополнительный фактор при выборе конкретного варианта выдела учитывалась нуждаемость граждан в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, возможность установки отопительных приборов, удобства пользования помещением (п. 11 постановления Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»; п. 9 постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности»).

    Российскому гражданскому законодательству при определении предмета выдела не нужно специально прибегать к такому понятию, как изолированная часть дома, поскольку оно ввело в качестве самостоятельных объектов права собственности понятия квартиры, жилого помещения, которые сами по себе являются носителями необходимой изолированности.

     Юридически значимым требованием является также пригодность жилого помещения к постоянному проживанию. Однако российское гражданское законодательство потребительским качеством такого рода наделило лишь жилые помещения, предоставляемые по новому предусмотренному в ГК договору жилищного найма - коммерческого найма (ст. 673), отграничив таким образом эти отношения от других жилищных отношений, что вряд ли допустимо, поскольку наличие этого качества - неотъемлемый признак жилья не коммерческого найма, а универсальное требование не только в наемных отношениях, но и в отношениях собственности на жилище.

    Считать пригодность помещения к постоянному проживанию потребительским качеством, присущим не всем отношениям, связанным с использованием жилища (отношениям собственности, найма, безвозмездного пользования), а лишь отношениям коммерческого найма - значит отказывать жилищу в признании особым типом здания, единственное назначение, единственная цель которого - служить местом постоянного проживания людей. Такая характеристика последовательна для законодателя, считающего объект права собственности на жилище и других вещных прав предназначенным не для постоянного проживания, а всего лишь «для проживания» (ст. 288), на что уже обращалось внимание читателя, и это дает основания считать жилищем примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения.

    Пригодность к постоянному проживанию оценивалась и законодателем, и судебной практикой в разные исторические периоды по-разному: один уровень существовал для заселения домов-новостроек, другой - для уже находящегося в эксплуатации жилищного фонда разных эпох застройки; один уровень - для государственного и муниципальных жилищных фондов, другой - для негосударственных; один - для массового заселения, другой - для элитного либо специализированного.

    Потребительские качества жилища, предназначенного для постоянного проживания, снижаются дефектами, одни из которых исправимы в результате капитально-восстановительных работ, другие - представляют конструктивные дефекты жилого дома в целом либо отдельного жилого помещения.

    Это адекватно учитывалось жилищным законодательством. С середины 60-х годов в правовом регулировании жилищных отношений сначала на уровне ведомственного нормативного акта, а потом и на уровне закона (ст. 40 ЖК) предусматривались условия пригодности к заселению жилых помещений в домах-новостройках и освобождающихся помещений в существующих государственном и общественном жилищных фондах - благоустроенные применительно к условиям данного населенного пункта либо отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям.

В вопросах определения пригодности жилого помещения к проживанию ГК (ст. 673) отсылает к жилищному законодательству. Признание жилых домов непригодными производится в порядке, определяемом Правительством РФ. По поручению Правительства Министерством жилищно-коммунального хозяйства в 1985 г. было издано Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищных фондов для постоянного проживания, которое действовало до 2000 г. Госстрой России с 2000 г. заменил Положение Методикой по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, рассчитанной на жилище всех форм собственности и являющейся основой для формирования региональных документов, относящих жилые дома (жилые помещения) к категории непригодных для проживания, учитывающие особенности застройки, природно-климатические условия, износ домов и другие местные факторы.

    Названные ведомственные нормативные акты не охарактеризовали минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения ни для постоянного проживания (1985 - 1999 гг.), ни для проживания (с 2000 г.). К тому же оценочные критерии утверждены на уровне ведомственного нормативного акта, тогда как федеральные органы исполнительной власти не вправе принимать акты, содержащие нормы, касающиеся защиты прав потребителей (ст. 1 Закона о защите прав потребителей).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    2.2. Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома

    Пригодным для проживания на постоянной основе считается жилой дом, расположенный на территории, не представляющей опасности для проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия), имеющий удовлетворительное техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования, при наличии жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.).

    Именно последнее определяет минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения для проживания. В Москве установлен стандарт жилищных условий, содержащий требования всех видов удобств по месту жительства - электроосвещение, водопровод, канализация, централизованное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), с лифтом и мусоропроводом. Это максимальный стандарт основных показателей потребительских качеств жилых домов, жилых помещений.

    Конструктивно жилой дом может быть обособленно индивидуальным, имеющим единственную квартиру, сообщающуюся непосредственно с окружающей средой (земельным участком, улицей), либо многоквартирным, т.е. с числом квартир, начиная от двух и более.

    По данным Европейской экономической комиссии ООН самостоятельную категорию составляют не только одноквартирные жилые дома, но и двухквартирные. В российских условиях требуется легитимное основание разграничения одноквартирного и многоквартирного дома, которого нет.

    Понятие «жилой дом» - видовое, «здание» - родовое, первое - однофункциональное, второе - многофункциональное. Здание может быть производственным, торговым, складским, канцелярским (административным) и т.д. В жилом доме возможно наличие нежилых помещений названного целевого использования, но дом считается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть.

    Именно такая разновидность здания как жилой дом - первичная жилая ячейка, тип жилища. В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом может быть использован для ведения хозяйства. Однако размещение в жилом доме промышленного производства законом запрещено (ст. 288 ГК). Разграничение понятий здания и жилого дома имеет юридическое значение. Норма, адресованная отношениям, объектом которых является жилой дом, не распространяется на отношения, где объект - здание. В то же время нормы, адресованные отношениям, объектом которых являются здания, распространяются и на отношения, объект которых - жилые дома. Но лишь в той части, в какой они не противоречат специальным нормам, регулирующим отношения, где в качестве объекта выступают жилые дома (см. гл. XII и XIII Закона об ипотеке).

    Как объекты права собственности и других вещных прав здание и жилой дом существенно разнятся между собой. Применительно к зданию такие изолированные его ячейки, как например нежилое помещение, этаж здания, законом не установлены в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Поэтому основная единица юридического деления в общей собственности на здание - его часть, выраженная идеально (арифметически), а раздел и выдел в общей собственности на здание также выражаются частью дома, не содержащей требования о ее изолированности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения 

    Квартира как основная часть и ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более комнат (жилых помещений) - как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьей. В коммунальной квартире, в отличие от отдельной, ее смежные жилые помещения используются для титульного проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей, хотя такая квартира конструктивно не пригодна для подобного использования.

    Юридически квартира считается:

- отдельной, если ее жилые помещения являются единым титульным самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;

- коммунальной, если ее жилые  помещения являются объектами двух и более титульных самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

    Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности исходя из интересов лиц, составляющих в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство. По такому принципу наделялись правом собственности лица, проживающие в отдельных квартирах, в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир в начавшейся приватизации коммунальных квартир.

    Жилые помещения - часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат. В СССР гражданское и жилищное законодательство формировали понятие жилого помещения применительно к отношениям жилищного найма в домах обобществленного жилищного фонда. Хотя это понятие фигурировало в отношениях найма индивидуального жилищного фонда и отношениях с бывшими членами семьи собственника (ст. 127, 131 ЖК), но оно не было самостоятельным объектом отношений собственности.

Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению применительно к отношениям собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекта отношений найма (коммерческого и социального). Принимая во внимание, что по закону объекты отношений собственности и отношений найма одни и те же, функция и потребительские качества жилых помещений являются такими же, как и применяемые для жилого дома, квартиры, однако дополнительно им могут быть присущи и какие-либо индивидуально-определенные признаки, характеризующие именно данное помещение.

    Общая совместная или долевая собственность возникает в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры у участников (бывших участников) семейных отношений, которым принадлежит эта квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).

    В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире общая долевая собственность возникает у всех собственников отдельных квартир, собственников жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), обусловленное единым технологическим жизнеобеспечением дома.

    В состав общего имущества дома входят: крыша, подземные инженерные коммуникации, несущие конструкции дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящееся за пределами квартиры или в квартире, но обслуживающее более одной квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство), общие нежилые помещения, лестничные клетки. В коммунальной квартире помимо общей долевой собственности домовладельцы (собственники жилых помещений коммунальной квартиры) являются также сособственниками квартирного встроенного оборудования, мест общего пользования квартиры.