Правовое регулирование аренды нежилых помещений

7. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.

Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении  процесса государственной регистрации договора.

Существенным  условием, подлежащим обязательному  исполнению, является необходимость  прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью <определенное количество> листов". Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.

§ 2.2. Обязанности и ответственность  сторон

Статьей 616 ГК РФ предусматривается  распределение обязанностей между  сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. Аналогичная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК 1964 и п. 2 ст. 85 Основ ГЗ. Эта норма связана со ст. 210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).¹⁹

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный  договором, а если он не определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его  стоимость или зачесть ее в  счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать  досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению.

Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов. Так, ст. 644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК).

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя.²⁰

2.2 Ответственность  арендодателя

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких  недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или  о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

Арендодатель не несет  ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендатор отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены им во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за такие недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.²¹

Статья 613 ГК РФ гарантирует  права третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество, которыми они  обладают в силу договора или закона, в том числе сервитут, право  залога и др. Сдача имущества в  аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).

Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое  имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованию арендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора - своевременно вносить  плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  определяются в договоре. Однако ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.²²

Стороны могут предусмотреть  в договоре любые формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться  за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется  при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная, она  применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В качестве альтернативного  способа оплаты предусматривается  передача арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Статья 614 закрепляет право  арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность - заявление арендатором требования об уменьшении арендной платы - предусмотрена ст. 612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.²³

Арендодателя наделен  определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности  попыток получения арендной платы  арендодатель может использовать крайнюю  меру - потребовать досрочного расторжения договора.

Статья 615 ГК РФ воспроизводит  норму ранее действовавшего гражданского законодательства, предусматривающую  обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Примерами использования имущества не по назначению могут быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного для офиса, в качестве жилого и т.п. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (п. 1 ст. 619 ГК). Арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя.²⁴

В перечень включены: сдача  нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих  прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного  имущества в безвозмездное пользование, т.е. передача объекта аренды во временное пользование третьему лицу.

Наряду с этим ГК предусматривает  возможность осуществления арендатором  действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение  взятого им в аренду имущества  дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия также возможны только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Поскольку договор субаренды  является производным от договора аренды, то его срок не может превышать срока действия первоначального договора. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. В качестве арендодателя по договору субаренды выступает арендатор по первому договору, а субарендатор по отношению к нему является арендатором.

Запрещена передача в  субаренду участков лесного фонда.

При использовании имущества  не в соответствии с условиями  договора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст. 619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель может ставить вопрос о досрочном расторжении договора.²⁵

Таким образом, охарактеризовать договор аренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Этот договор классифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами и обязанностями.

§ 2.3. Прекращение договора аренды нежилых  помещений

Переход права  собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды. Новым в этой норме ГК является лишь включение в перечень прав, переход которых от одного лица к другому не прерывает арендных отношений, права пожизненного наследуемого владения. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем вещного права на данное имущество.

Гражданским кодексом гарантируются права граждан - наследников. При смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества его права  и обязанности по договору аренды переходят согласно указанной норме  к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя. При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при не достижении его - через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся специалистом - реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).²⁶