Право на чужі речі

Емфітевта міг віддати  у заставу предмет емфітевзису, при цьому згода власника земельної  ділянки не вимагалось, оскільки для  нього була важливою вчасна сплата canon ( щорічна плата за користування землею), а ким саме – емфітевтою чи заставодержателем – значення не мало, бо обов’язок плати за користування покладався на річ, а не на її володільця.

Чи мав право емфітевта  встановити сервітут, відсутня, але право закріплене за узуфруктарієм, суперфіціарієм та вектигалістою; емфітевта мав таке право лише на час дії договору емфітевзису, а також міг набувати сервітути на землю, якою володів.⁸

Право відчужувати землю  емфітевта міг реалізувати різними способами: укласти договір купівлі-продажу, міни, дарування, прередати як придане, встановити для іншої особи емфітевзис (субемфітевзис). Але емфітевта, вчиняючи відповідні дії, був зобов’язаний дотримуватися умов договору, укладеного з власником земельної ділянки. Права і обов’язки власника повинні були залишатися в силі. Можна припустити, що емфітевта не міг перенести свої права та обов’язки на особу, не здатну виконувати основний обов’язок – обробляти землю.

Право відчужувати емфітевзис було обмежене певними умовами: він був зобов’язаний попередити про відчуження земельної ділянки власника, який міг відмовити з поважних причин дати згоду на це, а у випадку оплатного відчуження, власник мав право переважної купівлі речі протягом двох місяців. У випадку згоди власника на відчуження ( така згода давалась у письмовій формі або заявою, внесеною у судовий протокол) він отримав право на так званий leudemium, плату за визнання його власності, яка складала 2% купівельної ціни або оцінної суми емфітевзису при інших відчуженнях. Вказану  суму, як правило, сплачував власнику попередній емфітевта. Якщо б за домовленістю цю суму зобов’язався сплатити новий емфітевта, то, очевидно, він це враховував би при погодженні ціни договору купівлі-продажу. Отже leudemium все-таки покладався на попереднього емфітевту. З’ясовано, що емфітевзис міг бути предметом оплатного відчуження лише настільки, наскільки поліпшена земля.

Емфітевта міг передавати свої права шляхом складання заповіту. Це випливає з інституцій Гая, Дигестів Юстиніана та інших джерел. Емфітевта  міг передавати свої права на земельну ділянку шляхом легату – як третій особі, так і власнику. Якщо емфітевта  не залишав заповіту, емфітевзис успадковувався за законом - поділений на частини між спадкоємцями. Але для власника такий поділ землі був не вигідний, оскільки він повинен був отримувати плату і слідкувати за обробітком землі і господарювання не від одного, а від кількох емфітевтів. Право звільнити від сплати ренти за користування земельною ділянкою. Емфітевта, який отримав земельну ділянку, що пустувала і не оброблялась, мав право бути звільненим від сплати ренти за перші два роки господарювання.

Права емфітевти могли  бути захищені у судовому порядку. Він  мав як петиторний, так і посесор  ний захист. Для захисту своїх  прав емфітевта міг користуватися  всіма позовами, які мав власник. Речовий позов actio vectigalis – емфітевта подавав його до будь-якого з володільців або до власника земельної ділянки, які не надавали йому землю в користування. На цей позов поширювалися всі вимоги, які стосувались віндикаційного позову.

У випадках добросовісного володіння емфітевти земельною  ділянкою і її втрати він міг скористатися Публічним позовом (actio Publiciana). Якщо він міг скористатися віндикаційним та Публічним позовом, допускають,що емфітевта міг подати і негаторний позов до кожної особи, яка у будь-якій формі порушували його права, не позбавляючи володіння  земельною ділянкою, тобто вимагати усунення перешкод до користування предметом емфітевзису. Емфітевта міг вимагати повернення речі до попереднього стану, який був до порушення його прав, який був до порушення його прав, а також відшкодування збитків і заборони порушень в майбутньому.

Емфітевта мав право  на конфесорний позов ( actio confessoria). Цим позовом він міг скористатись для охорони сільських сервітутів, пов’язаних з емфітевтичною ділянкою. Емфітевта міг подати конфесорний позов з метою встановлення або визнання сервітутів, усунення перешкод до користування ними та відшкодування нанесених цим збитків.

Емфітевта міг користуватися  для захисту своїх прав  низкою інших позовів: actio de arboribus caedendis – у випадку, коли дерево сусіда розрослося над будинком емфітевти, він мав право вимагати від сусіда, щоб той зрубав дерево,  actio familiae erciscundae – у випадку спадкування земельної ділянки кількома спадкоємцями з метою присудження спірної речі одному із спадкоємців з обов’язком сплати відшкодування іншим.

У стосунках із сусідами емфітевта мав право на захист від їхніх неправомірних дій у випадку зміни конфігурації ґрунту і відповідним збільшенням стоку дощових вод; у випадку будівництва сусідом будинку на своєму ґрунті, що могло б спричинити шкоду або певні незручності емфітевті.

 Зважаючи на те, що  емфітевта мав право володіння, він мав право на посесорний захист. Якщо емфітевта був позбавлений володіння, він міг вимагати від претора надання йому інтердикту unde vi, тобто наказу з приписом порушнику, який силою заволодів земельною ділянкою, повернути її потерпілому. Відповідальність за цим інтердиктом мала штрафний характер, тому що відповідач повинен був відшкодувати позивачу всі збитки, яких він зазнав. Якщо володіння емфітевти було порушене, він міг звернутися про надання йому interdictum utipossidentis, який підтверджував право володіння емфітевти, зобов’язував припинити порушення та відшкодувати збитки.⁹

Стосовно обов’язків, то емфітевта  повинен сплачувати ренту  і виконувати інші повинності. Обов’язок сплачувати сплачувати ренту за користування земельною ділянкою чітко визначений в римських першоджерелах. Емфітевта міг сплачувати ренту грошима, так і в натуральній формі ( н-д: частиною урожаю ). Як правило, за договором емфітевзису надавалися в користування ділянки землі, що пустували або були занедбані; добро ріллю віддавали в звичайну оренду. Тому рента була досить помірною і не підлягала підвищенню. Якщо власник змушував емфітевту з часом сплачувати вищу ренту, на що емфітевта не розраховував, то, очевидно, бажаючих брати землю для обробітку не було б взагалі і землі б пустували.

Емфітевта був зобов’язаний був сплачувати ренту власнику, не чекаючи виклику до нього, щорічно, у визначений час, і у його домі. Інколи власник хотів позбутися небажаного емфітевти, уникаючи прийняття від нього ренти, щоб через 3 роки можна було легально позбавити емфітевти його права. Рента не зменшувалась, якщо був неврожай. Але за Конституцією Зинона, якщо загинув весь врожай, то емфітевті надавався правовий захист –звільнення від сплати ренти, а також і податків¹⁰.

Сплата ренти повязувалася не з особою емфітевта, а з річчю  – земельною ділянкою. Тому кожен емфітевта мав нести відповідальність не тільки за себе, але й за своїх попередників у випадку, коли за попередні роки ренту не було сплачено. З точки зору права римляни припускали, що річ (земельна ділянка), а не особа укладала договір, отже земля несе відповідальність за сплату ренти. З цього слідує, що кожен новий емфітевта був зобов’язаний сплатити всі борги попередників і, напевно,  мав право регресивної вимоги до боржника. Та в процесі розвитку, особливо, коли емфітевзис поширився на приватні землі, не можна було застосовувати загальну теорію про відповідальність самої землі, необхідно було встановити певні санкції за несплату ренти – вигнання емфітевти із земельної ділянки , якщо той протягом трьох років не сплачував її. Також він повинен був платити податки, у випадку не сплати яких, власник міг позбавити емфітевту його прав.

Емфітевта повинен був  обробити, засадити, проводити меліорацію землі.  Цей обов’язок належить до змісту емфітевзису і є його характерною рисою. У випадках погіршення земельної ділянки емфітевта міг її втратити.

При відчуженні предмету емфітевзису  емфітевта був зобов’язаний дотримуватися умов договору, укладеного з власником, якщо вони не були вказані емфітевта був зобов’язаний отримати згоду власника ( concensus domini). Для цього він мав повідомити власника про відчуження земельної ділянки в письмовій формі та проінформувати його, яку суму пропонує покупець. Власнику надавався двохмісячний термін для надання згоди на відчуження. Цей термін встановлювався з метою захисту інтересів і емфітевти – на випадок зволікання власником надання згоди, і власника – який мав бажання придбати земельну ділянку за таку ж ціну, оскільки мав право переважної купівлі предмету емфітевзису (ius protimeseos).

Після спливу двохмісячного  терміну і у випадку відсутності  відповіді власника емфітевта міг  продати земельну ділянку. Але він  повинен був сплатити власнику laudemium – два відсотки від купівельної ціни або оцінної суми емфітевзису при інших відчуженнях.

Стосовно прав власника, то він мав право на сплату йому щорічної ренти; вимагати від емфітевти належного обробітку землі і приведення до попереднього стану у разі її погіршення; мав право позбавити емфітевту земельної ділянки, якщо той не сплачував ренту протягом трьох років, погіршував стан землі. Власник міг звертатися до суду з негаторним або віндикаційним позовом до третіх осіб, які безпідставно взяли на себе обов’язки емфітевти; міг відчужувати своє право власності на земельну ділянку, але без спричинення шкоди емфітевті; набувати сервітути; встановити заставу  ( з урахуванням інтересів емфітевти ).

У випадку смерті емфітевти, який не залишив спадкоємців, власник  мав право мав право набути емфітевзис шляхом консолідації ( злиття ) емфітевзису і власності.

Власник мав право на особистий позов до емфітевти  – actio emphyteuticari, а також у випадках не сплати ним ренти або невиконання інших умов договору емфітевзису.¹¹

3. Поняття, ознаки та характеристика суперфіцію

Власник земельної ділянки  міг передати її іншим особам не тільки для сільськогосподарського виробництва, але і для використання під забудову в межах відповідного населеного пункту.

Уперше поняття «суперфіцій» починає  застосовуватись у Стародавньому Римі, де практика надання державних та муніципальних невідчужуваних земельних ділянок приватним особам під забудову визначалася ще у республіканський період, а згодом була поширена на землі приватних власників на підставі орендної угоди, що впроваджувала зобов’язально-правове відношення, захищаючи право орендаря особистим позовом. Проте, справедливість вимагала охорони прав забудовника як власника будівельних матеріалів, для чого преторською владою було забезпечено самостійними засобами захисту для запобігання втручання сторонніх осіб. Тому суперфіцій формувався як інститут публічної оренди, але поступово загальні тенденції римського права зумовили його розвиток у двох основних напрямках – з публічних дані відносини перетворились на приватноправові, а договірне строкове користування чужою землею – на самостійний вид речових прав¹².  

За римським правом, суперфіцій - можливість користування земельною ділянкою для зведення на ній будівлі, що ставала власністю забудовника (він мав право не лише користуватися спорудою, але й зруйнувати її). Суперфіцій встановлювався за договором, заповітом, давністю, передавався за допомогою традиції, що згодом перетворило його не лише на спадкове й відчужуване майно, а й практично відіграло роль права власності на міські землі.    

Розширення міст вимагало нового будівництва вимагало, для  якого вільних земель не було. Для вирішення цього питання римляни за аналогією з емфітевзисом міські, державні, а згодом і приватні землі почали передавати у довгострокову оренду для забудови. Так поступово сформувався суперфіцій.  

Поява суперфіцію як окремого виду прав на чужі речі була наслідком  врахування положення римського  приватного права фізичних властивостей споруд і будівель, а також їхнього  фізичного зв’язку із землею. Неможливість існування відповідних будівель відокремлено від земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також відносно довгостроковий характер використання вказаних об’єктів нерухомості за призначенням визначили довготривалість відносин, у межах яких землекористувач мав право на здійснення суперфіцію. Право користування чужою ділянкою для забудови могло мати безстроковий характер або обмежувалося певним терміном. В останньому випадку строк його здійснення підлягав установленню в договорі або заповіті¹³.

Предметом суперфіцію є  право на будинок або іншу будівлю, зведену на чужій земельній ділянці.  Суперфіцій є таким речовим правом щодо чужої земельної ділянки, яке  дає можливість володіти, користуватись  та розпоряджатись зведеною на ній будівлею або її частиною практично без обмежень. При цьому суперфіцій можливий як відносно вже зведеного будинку, так і відносно будівлі, яка ще тільки буде споруджена.  Характерним для трактування суперфіцію у римській юриспруденції є те, що об’єкт і предмет (зміст) права ототожнюються¹⁴.

Суперфіціарій має практично необмежене право користуватися будівлею, придбаною або спорудженою на чужій земельній ділянці на підставі суперфіцію.

Можна розрізняти своєрідні первісні та похідні способи придбання суперфіцію. Вперше (безпосередньо від власника земельної ділянки ) суперфіцій міг бути придбаний за договором, за заповітом або за давністю. Договір був найпоширенішим способом встановлення таких відносин. Він міг бути публічно-правового характеру, або цивільно-правовий договір. Спочатку це був договір дострокової оренди, який з часом обернувся на квазіоренду – спеціальний договір про встановлення суперфіцію.

Так як при цьому йшлося про фактичну передачу речового права, виникає питання, чи був це договір тільки зобов’язального права чи потрібен був також і речовий договір? Стосовно цього питання в літературі існують різні точки зору. Наприклад, Г. Дернбург вважав, що крім зобов’язального договору, потрібен ще договір традиції. Хоча, напевно, більш вірною здається позиція романістів, які вважають, що скоріше за все додаткового договору про передачу речового права у даному випадку не вимагалося. Тому що у відомих джерелах немає вказівки про необхідність вчинення tradition для встановлення суперфіцію між власником речі і майбутнім суперфіціарієм. Існувала також можливість  встановлення суперфіцію заповітом. При цьому можливе встановлення суперфіцію за допомогою легата шляхом покладення обтяження на особу, що отримала земельну ділянку у спадок.  Так само можливе становлення суперфіцію за давністю володіння¹⁵.