Право собственника и совмесно проживающих с ним лиц на недвижимое имущество

По мнению многих авторов, самым главным из с.31 ЖК РФ является то, что она регулирует жилищные отношения лишь в том случае, когда  члены семьи и собственник  проживают в одном помещении. Это, по мнению С.Ф. Филипповой, вызывает недоумение. Она отмечает: «В п. 1 ст. 30 право собственника самостоятельно осуществлять свои правомочия не корреспондируется с указанием на то, что “иные лица” могут быть признаны членами семьи собственника, т.е. в очередной раз решения отданы на судебное усмотрение, законодательно порождены споры между собственником и иными лицами о признании их членами семьи. Мне кажется, уместно было бы закрепить статус члена семьи собственника за любым лицом, вселенным им в качестве такового»⁴.

Хотела бы добавить к вышесказенному, что в отличие от лиц, вселяемых в жилое помещение на договорном основании, члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику, и быть зарегистрированы в нем по месту жительства без оформления договорных отношений, основываясь лишь на волеизъявление собственника и того факта, что они являются или признаны собственником членами его семьи. Совместное проживание предполагает ведение всеми членами семьи общего хозяйства, то есть участие в несение общих расходов, использование жилого помещения в общих интересах, подчинение интересов отдельных членов семьи общесемейным интересам.

По мнению Д.А. Фармакидова, касаясь прав членов семьи собственника, что они должны быть дополнены правом «на вселение этими лицами своих несовершеннолетних детей»⁵.

Подобное мнение соответствует  положениям ст. 54-55 Семейного кодекса  РФ. Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере  пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи  возлагается солидарная с собственником  ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым  помещением. При солидарной ответственности  должников кредитор вправе требовать  исполнения как от всех должников  совместно, так и от любого из них  в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет  право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех  пор, пока обязательство не исполнено  полностью.

Если делать историческое сравнение ЖК РФ и ЖК РСФСР 1983, а  именно ст.31 ЖК РФ и ст.53 ЖК РСФСР 1983 года. По моему мнению, статья ЖК РСФС была более удачна по формулировке и по более удобному способу реализации своих прав и свобод граждан, где отмечались дополнительные признаки: «если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство». Эти два факта в совокупности свидетельствовали о наличии семейных отношений⁶.

В наше время отсутствие такой формулировки значительно  осложняет процесс судопроизводства. Теперь суду надлежит устанавливать не то, какой характер носило проживание, а само вселение как фактическое действие. Затруднения при оценке факта вселения может вызвать и толкование слов «в качестве членов своей семьи», ведь общепризнанного понятия «член семьи», наделенного конкретным и стабильным правовым содержанием, нет. В данном вопросе приходится ссылаться лишь на субъективное отношение лица к понятию «член семьи».

 Б.В. Прасолов отмечает, что понятие «член семьи собственника  жилого помещения» можно разбить  на три отдельных состава. Так  при выделении составов мы  увидим, что оно состоит как  бы из трех основополагающих  понятий, которые относятся к  трем различным отраслям права:  первое – к семейному праву,  второе – к гражданскому законодательству, а третье – к жилищному.  Можно сделать следующие выводы: семейное законодательство не  регулирует данные правоотношения, если их разбить на части; отношения членства регулируются жилищными нормами гражданско-правового и гражданского характера. Следует отметить, что в действующем жилищном законодательстве понятие «член семьи собственника» определено иначе, чем в Семейном кодексе. Отличие бывшего супруга от бывшего члена семьи можно предположить в следующем: если считать, что между ними прекратились семейные отношения (по семейному законодательству), то получается, что:

– бывший супруг переходит  в другой статус, а именно иного лица, не являющегося родственником собственника жилого помещения;

– этот бывший супруг был  выселен с соблюдением всех правил, предусмотренных ч. 1 ст. 31 ЖК РФ;

– следовательно, бывший супруг продолжает оставаться членом семьи, но уже по другим основаниям;

– если собственник предъявит  бывшему супругу иск о выселении  из принадлежащего ему жилого помещения, то бывший супруг вправе предъявить встречный  иск о признании его членом семьи собственника жилого помещении⁷.

Кроме жилищного законодательства правовое положение членов семьи  собственника по пользованию жилым  помещением регулируется также ГК РФ,  а именно статьёй 292, а из ЖК РФ статьёй 31.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют паво пользования данным жилым помещение наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. Исходя из этого положения ЖК РФ, В.В. Груздев отмeчает, «на практике не исключены ситуации, при которых объем прав пользования жилым помещением у того или иного субъекта может быть больше или меньше»⁸.

Употребляемая в ч. 2 ст. 31 ЖК РФ фаза «наравне с собственником» применительно к праву пользования означает также, что члены семьи собственника вправе использовать жилое помещение в своих интересах и по своему усмотрению. Соответственно наравне с собственником при пользовании жилым помещением эти лица не должны нарушать закон, а также права и интересы других лиц, поскольку такие действия не может совершать и сам собственник. Например, члены семьи собственника должны использовать данное жилое помещение по назначению, такое же положение закона относится и к собственнику. Позволю себе обратить внимание на то, что право члена семьи собственника жилого помещения в силу п. 3 ст. 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты ( абсолютное право ), т.е. обладатель может требовать устранения нарушений его прав на жилое помещение от любых лиц, включая самого собственника жилого помещения.

В связи с этим положением ГК РФ некоторые ученые, например,  Л.Ю. Михеева отмечает, – « не может  не возникнуть вопрос о вещном характере такого права. Принадлежность прав членов семьи собственника к числу вещных прав уже получила свое обоснование в современной литературе. Новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу с 1.01.2005 г., природы этих прав не изменила. Члены семьи членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов также приобретают право пользования жилым помещением. Но говорить о равенстве членов семьи с пайщиком можно только в отношении проживания на жилой площади кооператива, т.е. использования полезных свойств жилища, и небольшого числа других правомочий»⁹. «В литературе практически всеми признан зависимый (производный) характер прав членов семьи пайщика, что находит свое подтверждение в основаниях и порядке возникновения и прекращения, а также в объеме этих прав. Так, они лишь дают свое согласие на совершение членом кооператива юридически значимых действий (ст. 128 ЖК РФ) и утрачивают право пользования жилым помещением при прекращении его членства в жилищном кооперативе (ст. 133 ЖК РФ)»¹⁰, – пишет Е.С. Крюкова.

В статье 127 ЖК РФ « раздел жилого помещения в доме жилого кооператива» говориться, что член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива в праве разрешить поживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании.

При изменении законодательства также изменился вопрос пользования  жилым помещением лиц проживающих  в принадлежащем собственнику жилом  помещении при смене собственника, то есть пи переходе права собственности  от одного лица к другому. ГК РФ, а именно ст.292 п.2 гласит, что пeрeхoд права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с  согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Данные изменение в  гражданском законодательстве значительно  упростили права собственника в  отношении распоряжении собственного имуществом, так же в связи с  этим значительно увеличилось количество судебных дел, связанных с членами  семьи бывшего собственника.

Для того чтобы упростить  судебную процедуру в отношении  членов семьи бывшего собственника в жилищном законодательстве Российской Федерации появились новые нормы.

Так в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи собственника. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащее указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определённый срок на основании решения суда.

Также на практике очень часто возникают вопросы, связанные с ситуацией, когда между супругами брак не расторгался, но фактически брачные и семейные отношения прекращены, то есть супруги ведут раздельное хозяйство. Вопрос заключается в том: имеет ли право супруг–несобственник жилого помещения на пользование жилым помещением? Закон в этой ситуации допускает заключение соглашения о порядке пользования жилым помещением. При отсутствии данного соглашения выселить супруга по основаниям, указанным в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, невозможно, т.к. семейные отношения не прекращены, а супруг юридически является членом семьи собственника, несмотря на то, что он может и не проживать в жилом помещении другого супруга.

По смыслу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение  семейных отношений является основанием для «автоматического» прекращения  права пользования жилым помещением. Возникает вопрос: имеет ли обратную силу ч.4 ст.31 ЖК РФ, то есть распространяется ли эта норма на отношения, возникшие до принятия нового ЖК РФ ?

Прекращение права пользования  предусматривает освобождение бывшим членом семьи собственника занимаемого  жилого помещения, в противном случае он подлежит выселению в судебном порядке по требованию собственника.

Выселение бывшего члена  семьи собственника осуществляется в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК РФ.

При наличии оснований  прекращения права пользования  жилым помещением суд может вынести  решение о выселении бывшего  члена семьи собственника только по истечению срока, установленного собственником соответствующего жилого помещения для фактического освобождения жилого помещения.

Так же к бывшим членам семьи собственника, кроме бывших супругов, относятся и родители, которые лишены своих родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Дети родителей, лишенных родительских прав, не становятся бывшими членами семьи собственника в смысле ст. 31 ЖК РФ и сохраняют право пользования жилым помещением. Так в данной ситуации необходимо учитывать положение ст. 65 Семейного Кодекса РФ, которая гласит, что при раздельном проживании родителей место жительства детей определятся по соглашению родителей . Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника и подлежит выселению вместе с бывшей(им) супругой(ом).

Возвращаясь к вопросу  об обратной силе ч. 4 ст.31 ЖК РФ, то правоотношения, связанные с имуществом носят  длящейся характер, то таким общему правилу к ним применяется закон, действующий в данное время. В связи с этим положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ними были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Часть 4 ст. 31 ЖК РФ содержит правило, призванное защищать право  граждан на жилье. Оно заключается  в том, что если у бывшего члена  семьи собственника жилого помещения  отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования  иным жилым помещением, а также если имущественное положение и другие важные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащем указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Таким образом, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает возможность «сохранения» за всеми бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на основании решения суда; в других случаях суд может и не предусмотреть такую возможность.