Право собственника и совмесно проживающих с ним лиц на недвижимое имущество

Вынося решение о продлении  срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, сохраняет право пользование  жилым помещением, суд должен опираться  на конкретные, индивидуальные обстоятельства по каждому делу. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, суд может продлить указанный срок. Жилищное законодательство Российской Федеации не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.

Л.Ю. Михеевой отмечает, что «законодателем избрана не очень удачная конструкция этой правовой нормы, так как речь не может идти о сохранении права пользования, поскольку в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается. Использование термина «сохранение» создает правовую неопределенность в отношении того периода, когда бывший член семьи был устранен от пользования помещением»¹¹.

Наряду с этим возможность  установления судебным решением срока  осуществлением бывшим членом семьи  собственника права пользования  жилым помещением вызывает ряд вопросов. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме прав и интересов других лиц. В связи с тем, что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение своей жизни.

Суд вправе ссылаясь на положение ч.4 ст. 31 ЖК РФ обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алимнтные обязательства, по их требованию

В этой норме конкретно указано: «Собственник исполняет алиментные обязательства». Основываясь на этом можно сделать вывод,что законодатель имел в виду случаи, когда собственник жилого помещения по закону обязан содержать бывшего члена своей семьи. В сущности, речь идет об обеспечении жилым помещением бывшего супруга, фактических воспитателей, отчима и мачехи, что возможно в различных формах. Бывшему супругу можно предоставить жилище в собственность, можно заключить в его пользу договор найма жилого помещения, не исключены и другие варианты. В то же время аналогия с алиментным обязательством позволяет предположить, что обеспечение бывшего супруга жильем должно прекращаться по основаниям, установленным для прекращения алиментных обязательств (например, при вступлении бывшего супруга в новый брак).

Так же хотела бы отметить тот  факт, что в ЖК РФ не содержится специальных  требований к порядку заключения и форме соглашения между собственником  жилого помещения и членами его  семьи, а также между собственником  и вселяемыми им гражданами, не становящимися  членами его семьи. Такие соглашения могут заключаться в устной форме, в частности путем совершения конклюдентных действий, выражающих волеизъявления сторон. Установление содержания соглашения в данном случае может осуществляться с помощью  различных доказательств, в том  числе свидетельский показаний, в соответствии с принципами относимости  и допустимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Судебная  практика и мнения цивилистов.

А.М. Эрделевский отмечает важное значение « ст. 19 Вводного закона, согласно которой действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования данным жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. «Если речь идет о таких бывших членах семьи, которые в момент приватизации имели равные с собственником права пользования этим помещением (и, соответственно, имели право на его приватизацию, но отказались от реализации этого права (в пользу собственника)), то такие бывшие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением. Отсюда следует, что право этих бывших членов семьи является самостоятельным правом на жилое помещение, которое обременяет жилое помещение и сохраняется при переходе права на жилое помещение к другому лицу»¹².

Позволю себе рассмотреть  положение данного закона на практике. Так, на основании того, что гражданин Ф. отказался от приватизации и его право пользования жилым помещением носит бессрочный характер, федеральный суд Октябрьского района г. Самары отказал его бывшей жене и дочери в иске о выселении.

Судебная коллегия по гражданским  делам Самарского областного суда 25.05.2007 г. признала указанное выше решение  необоснованным, так как суд оставил  без внимания, что истицы ссылаются  на невозможность совместного проживания с ответчиком в связи с нарушением им прав пользования жилым помещением. Брак ответчика с женой расторгнут шесть лет назад на почве злоупотребления  спиртными напитками. Ф. систематически избивает бывшую жену. По сути истцы требовали выселения Ф. за невозможностью совместного проживания, из-за его противоправного поведения¹³.

Часть 5 ст. 31 ЖК РФ позволяет  собственнику досрочно прекратить право  бывших членов его семьи пользоваться жильем и доказать недопустимость установленного решением суда обременения его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что по истечении срока, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. «Следовательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений между бывшими членами семьи собственник жилого помещения имеет вполне реальную возможность освободиться от бремени, которое наложит на его недвижимость суд. Достаточно совершить с жилым помещением какую-либо сделку, влекущую его прекращение права собственности»¹⁴. Чтобы защитить права бывших членов семьи, законодатели пытаются «смягчить» ст. 31 ЖК РФ, внося проект поправок, в том числе предусматривающих, что «в случае продажи жилого помещения собственник обязан обеспечить жилой площадью бывшую семью, если есть решение суда»¹⁵.

В ходе одной пресс-конференции «Практика применения Жилищного кодекса Российской Федерации и лишение права на жилище» представляется интересной речь А.И. Головань, в которой он указал: «Жилищный кодекс Российской Федерации уже сейчас, в нынешнем виде, направлен на разрушение семьи... Мы сейчас имеем массу случаев, когда собственник, чтобы не связывать себя обеспечением жильем бывших пользователей алиментами, осуществляет притворные сделки, продавая это жилье кому-нибудь из своих людей, которым доверяет (родителям, доверенным лицам). А новый собственник уже совершенно спокойно выселяет на улицу детей и их родителей. Через некоторое время жилье опять возвращается к первому собственнику»¹⁶.

Подобное мнение поддерживает и Н.А. Яковлева: «... Само жилищное законодательство нарушает статью 27 Конвенции о правах ребенка. Сегодня родственники, являющиеся собственниками жилого помещения, могут беспрепятственно продавать это помещение, а новый собственник – выгонять детей, в соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ. В результате ребенок оказывается на улице»¹⁷.

На вопрос: если инициатором  развода является супруга, а собственником  муж, жена настаивает на разводе, а затем  апеллирует к суду, что он обязан обеспечить проживание, должна ли она  отдавать себе отчет о неизбежных последствиях? – А.И. Головань ответил: «Все нормы федерального законодательства равноправны. В настоящее время  жилищное законодательство подмяло  под себя семейное законодательство по ряду позиций, потому что оно определяет, где жить ребенку, с кем жить и  т.д. Нужно не поднимать вопрос о  праве собственника или праве  пользователя. Они должны быть уравновешены. Не отец должен обеспечивать жену с  ребенком при разводе, а собственник»¹⁸.

По мнению некоторых цивилистов, ответ получился не совсем четким. И.Л. Панкратова отмечает, что « права собственника жилого помещения не должны противоречить родительским обязанностям. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (ст. 61 СК РФ). Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей (ст. 65 СК РФ); в обязанность родителей входит, в частности, и обеспечение несовершеннолетним детям надлежащих жилищных условий»¹⁹.

В.В. Груздев полагает, что  в новом ЖК РФ получили развитие идеи рыночного либерализма «чистого»  права собственности, а ст. 7 Конституции  РФ, провозглашающая Российскую Федерацию  социальным государством, все больше приобретает характер декларативной  нормы²⁰.

Стоит обратить внимания на точку зрения Б.М. Гонгало, что «жилищные права воспринимаются чуть ли не как незыблемые. Странно, но к жилищным правам отношение более уважительное, чем даже к праву собственности… Нарушаются жилищные права бывших членов семьи собственника жилого помещения? Конечно, жилищные права нужно защищать. А разве право собственности нуждается в меньшей защите? Оно достойно еще большей защиты. Право собственности – коренное право (а жилищное право только производно)»²¹.

Конституционный суд РФ отметил, что п. 2 ст. 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. №213-ФЗ) и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не могут рассматриваться как  несовместимые с конституционными принципами правового регулирования  владения, пользования и распоряжения жилым помещением и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище.

Позвольте привести один из примеров применения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

 В суд обратился гражданин М. с исковыми требованиями об устранении препятствий в пользовании собственностью, выселении, снятии с регистрационного учета бывшей жены и несовершеннолетнего сына, ссылаясь на то, что брак с ответчицей расторгнут, он создал новую семью, имеет малолетнего ребенка, а ответчица препятствует в пользовании жилым помещением, лишает его возможности владеть и распоряжаться своей собственностью. Бывшая жена М. обратилась в суд со встречным иском с требованием сохранить за ней право пользоваться спорной квартирой сроком на 13 лет, а по истечении этого срока обязать ответчика обеспечить их с ребенком иным жилым помещением.

В обоснование своих требований указала, что кроме спорного жилого помещения она и сын другого  жилья не имеют, приобрести его нет  возможности, т.к. она не работает. Суд  частично удовлетворил ее требования, сохранив за нею право пользования  жилым помещением в течение шести  месяцев.

Судебная коллегия по гражданским  делам Самарского областного суда отменила решение суда первой инстанции по встречному иску, указав, что ответчица  является учредителем и директором одного из ООО, которое действует, и, следовательно, ее имущественное положение  позволяет ей обеспечить себя жилым  помещением. Кроме того, из материалов дела следует, что у дочери ответчицы  имеется в собственности трехэтажный  дом, в котором она проживает  с родной внучкой ответчицы вдвоем²².

В связи с этим неоднозначно воспринимаются высказывания о кричащей ситуации, когда после развода ребенок признается бывшим членом семьи собственника. «В результате нередко “бывший” папа расстается не только с бывшей супругой, но и с собственным ребенком, лишая его жилья. Бред какой-то», – прокомментировал существующее положение Дмитрий Медведев²³.

Что же касается позиции  еще одного деятеля в праве И.Л. Панкратовой, которая открыто говорит, что сложность реализации права заключается в архивысокой стоимости жилья, строительных материалов и весьма «скромной» зарплате. Так, 5,5 млн россиян получают заработную плату ниже прожиточного минимума²⁴. При таких условиях обеспечение детей жильем просто нереально.

Так же хотела бы отметить, что споры между собственниками чаще всего возникают по поводу определения порядка пользования жилым помещением. Так, С. обратилась в суд с иском, в котором просила определить порядок пользования спорной квартирой, вселить ее в жилое помещение, соответствующее ее доле, выдать ключи от входной двери, освободить квартиру от нанимателей, а также предоставить право пользования ¼ частью кухни, ¼ частью коридора, принадлежащих ответчице М. (свекрови); обязать последнюю выплатить ей денежные средства, полученные с нанимателей за пользование ее ¼ долей в квартире в размере 30 тыс. руб.

Суд отказал С. в иске, и она обратилась с кассационной жалобой в вышестоящий суд. 17.04.2007 г. судебная коллегия по гражданским  делам Самарского областного суда оставила решение суда без изменений, а  жалобу истца без удовлетворения, указав следующее.

Согласно положению ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю соответствующей компенсации.

Также согласно положению ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности… Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В соответствии со ст. 56 ГПК  РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она  ссылается как на основания своих  требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов судебного  дела, что на праве собственности С. принадлежит в порядке наследования ¼ доля, а ¾ доли по завещанию в праве общей долевой собственности в однокомнатной квартире принадлежат другим собственникам.

Судом также было установлено, что С. постоянно проживает и зарегистрирована в 3-комнатной квартире по адресу: г. Самара, ул. Ташкентская – с мужем и своей матерью. В квартиру дома по ул. Строителей в г. Самаре никогда не вселялась, вещей ее в квартире нет, что сторонами не оспаривается. Согласно справке ЖЭУ №5, в спорной квартире зарегистрированы сын и внук свекрови. С. и М. не родственники, никогда вместе не проживали. Спорная квартира является однокомнатной, что подтверждается планом квартиры.