Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: общее и особенное в государственно-правовом регулировании

Несколько иной позиции придерживается М.И. Брагинский, который вслед за Н.В. Рабинович*(9), в основе деления  сделок на незаключенные и недействительные указывает характер вызываемых ими  последствий и приходит к выводу о том, что несостоявшийся (незаключенный) договор - это всегда "ничто" с  последствиями в виде обязательств из неосновательного обогащения, а  недействительный - "нечто", имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе*(10). На вопрос о возможности "исцеления" незаключенной сделки по предписаниям ст. 165 он дает отрицательный ответ*(11). С позицией В.В. Витрянского не согласен В.В. Чубаров*(12), доводы которого сводятся к тому, что п. 1 ст. 165 ГК РФ признает недействительными все без исключения сделки, чья нотариальная форма не соблюдена. Однако, по мнению В.В. Чубарова, это никак не препятствует стороне по такой сделке обращаться в суд с требованием об ее "исцелении"*(13). На наш взгляд, позиция В.В. Витрянского в этом вопросе является более взвешенной: им обращено внимание на буквальное значение содержащихся в п. 1 ст. 165 ГК РФ слов и выражений, а именно: несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Следовательно, как справедливо отмечает автор, "в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его недействительность, на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ)"*(14).

Итак, такое правовое последствие  как недействительность сделки с  недвижимостью презюмирована законодателем только в особых случаях. Поэтому важно видеть различия между абстрактной и реальной возможностью квалификации сделки ничтожной. О реальной возможности юридической квалификации сделки ничтожной можно говорить лишь в случае несоблюдения предусмотренной законом государственной регистрации сделки. Во всех остальных случаях следует говорить об абстрактной возможности (т.е. юридической невозможности) правовой квалификации сделки ничтожной.

Но даже при реальной возможности  квалификации сделки ничтожной она  не становится таковой, в случае: 1) если сделка совершена в надлежащей форме  и 2) одна из сторон добивается ее регистрации (в случае уклонения другой стороны  от ее регистрации) по решению суда. На наш взгляд, возможность "исцеления" незарегистрированной сделки в п. 3 ст. 165 ГК РФ предусматривается законодателем  постольку, поскольку всегда существует разрыв во времени между заключением  договора и моментом регистрации  самой сделки. Срок, в течение  которого после подписания подлежащего  государственной регистрации договора последний должен быть предоставлен на государственную регистрацию, законом  не установлен. Поэтому правовое последствие  ничтожности сделки (в случаях, установленных  законом несоблюдения требования о  регистрации) не может наступить  сразу после заключения сделки. Оно  не может быть обнаружено до тех  пор, пока не возникает нового отчуждения по распоряжению объектом недвижимости. Однако реальная возможность квалификации сделки ничтожной превращается в  действительность (т.е. сделку можно  квалифицировать как ничтожную) лишь тогда, когда обнаруживается, одна из сторон незарегистрированной сделки, даже при условии совершения ее в  надлежащей форме, начинает распоряжаться  недвижимым имуществом. Речь идет о  сделке по распоряжению объектом недвижимости, совершенной покупателем, которая  является в данном случае недействительной как противоречащая закону*(15). Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются  продавцом, то они не могут быть признаны недействительными (собственником  до государственной регистрации  остается продавец). При этих условиях, как справедливо отмечает В.В. Витрянский, "будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств"*(16).

Достаточно часто в литературе можно встретить суждения, согласно которым государственная регистрация  рассматривается как форма сделок, что побуждает нас специально остановиться и на этом вопросе. Государственную  регистрацию сделок, введенную ГК РФ вместо нотариальной формы сделок с недвижимостью, нельзя считать  адекватной заменой их нотариального  удостоверения, поскольку эти два  института различны по своей правовой сущности.

Государственная регистрация, как  известно, призвана обеспечить публичность  и достоверность информации о  зарегистрированных правах и сделках  для третьих лиц и, в этом смысле, позволяет защитить права и интересы третьих лиц. Но государственная  регистрация сделок с недвижимым имуществом не является формой сделки (ст. 158 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о государственной  регистрации). Нотариальное удостоверение - это специальная форма, в которую  облекается соглашение самих сторон по сделке, в силу чего нотариальное удостоверение обеспечивает права  и, прежде всего, интересы этих лиц.

Германское право, как уже отмечалось, предусматривает нотариальную форму  сделок с недвижимостью при отсутствии норм о регистрации в поземельной  книге договоров (обязательственных  и вещных), предметом которых является недвижимость (земельные участки) и  объекты, признаваемые гражданским  законодательством существенными  составными частями земельного участка.

Вторая особенность. Введение обязательной нотариальной формы обязательственных и вещных сделок при покупке недвижимости по ГГУ фактически означает, что при нотариальном удостоверении имеет место не только правовая квалификация документа, выражающего (обязательственную и вещную) сделку, независимым и беспристрастным лицом, но выясняется содержание обязательственных и вещных правоотношений сторон сделки, что обеспечивает юридическую достоверность (действительность) этой сделки. Обеспечение действительности сделки обеспечивается германским нотариусом посредством проверки законности содержания сделки, правоспособности и дееспособности сторон договора, установления их правового статуса, соответствия воли сторон сделки и волеизъявления, разъяснения участникам сделки их прав и обязанностей, а также правовых последствий совершаемого ими юридического действия, проверки соответствия поданных документов требованиям законодательства ФРГ и наличия законных прав у правообладателей на отчуждение недвижимости. И, что важно отметить, нотариус несет полную имущественную ответственность как перед сторонами сделки, так и перед иными лицами, понесшими ущерб вследствие признания этой сделки недействительной*(17).

В Российской Федерации правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделок являются функциями  регистраторов учреждения юстиции  по государственной регистрации  прав (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"). Однако проверка законности представленных на регистрацию документов при отсутствии у них (регистраторов) возможности надлежащего выполнения этих обязанностей: невозможности проверить правоспособность и дееспособность сторон сделки, установить личность сторон сделки, выяснить основания, мотивы и цели сделки, разъяснить участникам сделки правовые последствия совершаемого ими юридического действия (например, если заключаемая ими сделка является оспоримой) - ставит вопрос о необходимости введения обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью при участии физических лиц*(18).

Кроме того, при наличии на то волеизъявления сторон сделки нотариус в ФРГ совершает  и такое нотариальное действие, которое  не предусмотрено российским законодательством, а именно: передачу нотариально удостоверенного  договора для регистрации в поземельной  книге перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации. Подобных нотариальных действий не предусмотрено  российским законодательством.

Третья особенность. Процедура  регистрации в поземельной книге  в отличие от государственной  регистрации в РФ носит универсальный  характер. Органы, ведущие поземельные  книги, осуществляют регистрацию лишь на основании заявления (§ 13 ППК): получив  заявление, они обязаны проверить  выполнение условий, необходимых для  законного перехода прав.

Должностное лицо в участковом суде может: - принять заявление, то есть внести соответствующее изменение  в поземельную книгу; - отказать в  принятии заявления; - принять в отношении  заявителя промежуточное постановление  об устранении выявленных при оформлении заявления недостатков, что позволит изменить или дополнить заявление (п. 1 § 18 ППК).

Заявление подается в письменной форме  либо приобретателем права, либо лицом, предоставляющим его, либо нотариусом, удостоверившим документы (§§ 13, 15 ППК). Практика, которая предусматривает  подачу заявлений нотариусом, является в Германии, наиболее распространенной и предпочтительной для сторон вещной сделки.

В § 19 ППК предусмотрено, что запись в поземельной книге производится только с разрешения лица, право  которого затронуто. Указанное предписание  следует так называемому "формальному  принципу согласия": должностное  лицо удовлетворяется заявленным согласием  заинтересованного лица и, как правило, не проверяет наличие и действительность обязательного волеизъявления, то есть достигнутого вещного договора (§ 873 ГГУ) - "материальный принцип согласия"*(19). Только при передаче права собственности  на земельный участок заявления  о согласии заинтересованного лица недостаточно: в этом случае предоставление нотариально удостоверенного вещного  договора обязательно. Принцип согласия применительно к передаче права собственности на недвижимость предполагает, что изменение в запись вносится лишь в случае заключенного вещного договора с правообладателем.

Существуют два вида разрешений: 1) разрешение на внесение изменений, при  котором переход права наступает, если орган, в котором ведутся  поземельные книги, осуществляет регистрацию  по разрешению (на основании соответствующего заявления). Такое разрешение касается всех изменений правоотношений в  результате заключения сделки. 2) разрешение на исправление записи в поземельной  книге, суть которого заключается в  отражении изменений перехода права, не связанного с регистрацией, например порядка наследования.

Аналогичным праву собственности  является наследственное право застройки (на чужой земле). Обычно это ограниченное вещное право предоставляется на 99 лет. Правомочный застройщик становится собственником сооружения, которое  он может отчуждать и обременять как земельную собственность. Поэтому  при регистрации в случае установления, отчуждения и обременения этого  права требуется (как и при  регистрации права собственности) вещный договор об установлении (передаче, обременении) наследственного права  застройки.

В подтверждение действительной принадлежности заявления на регистрацию соответствующим  лицам, их дееспособности, а также  отсутствия давления на них, разрешение подлежит нотариальному удостоверению  или подкрепляется иными официальными документами*(20) (§ 29 ППК). Кроме того, вещный договор о переходе (передаче) права собственности, как уже  отмечалось, требует публичного засвидетельствования (§ 925 ГГУ). Если при оформлении документов нотариус удостоверяет подписи лиц, участвующих в сделке; то при публичном  засвидетельствовании - зачитывает договор  полностью и проверяет, соответствует  ли его содержание воле сторон.

Если в орган, в котором ведутся  поземельные книги, представлены все  необходимые для регистрации  документы, то должностное лицо суда отдает распоряжение о записи, которая  впоследствии производится соответствующим  сотрудником. Внесенная запись скрепляется  двумя лицами - должностным лицом, отдавшим распоряжение и служащим, исполнившим конкретное распоряжение.

Если содержание поземельной книги  не соответствует действительному  правовому положению в отношении  права на земельный участок, то лицо, право которого не зарегистрировано, либо зарегистрировано неверно, может  требовать согласия на исправление  записи в поземельной книге от того лица, право которого затрагивается  таким исправлением (§ 894 ГГУ). Вместе с тем, если исправление записи в  поземельной книге может последовать  лишь после внесения в нее такого права лица, которое затрагивается  исправлением согласно § 894 ГГУ, то это  лицо должно допустить запись своего права по требованию ходатайствующего об исправлении.

Если должностным лицом допущена ошибка, то оно обязано по закону предоставить сторонам возможность  внести исправление (§ 894 ГГУ, § 22 ППК). В  этом случае должностному лицу необходимо заявить административное возражение (§ 53 ППК), поскольку запись была сделана  с нарушением законодательных предписаний  и содержание поземельной книги  недостоверно, а указанная ошибка еще не исправлена. Запись возражения, как уже отмечалось, производится на основании распоряжения суда или  с согласия лица, право которого затрагивается исправлением поземельной  книги. Для вынесения распоряжения суда не является обязательным подтверждение  наличия опасности в отношении  права лица, заявившего возражения. Административное возражение против достоверности  записи в поземельной книге исключает  добросовестное приобретение третьим  лицом (§ 892 ГГУ). Но оно (административное возражение) не используется, если в  промежуточный период было осуществлено новое добросовестное приобретение от неправомочного лица.

Четвертая особенность. Германское право  в отличие от российского допускает  возможность внесения предварительной  записи в поземельную книгу. Как  правило, предварительная запись осуществляется в целях обеспечения требования об уступке или отмене права на земельный участок или права, обременяющего земельный участок. Внесение предварительной записи допускается также в обеспечение будущего или условного требования (п. 1 § 883 ГГУ). Предварительная запись в поземельной книге в принципе производится лишь в случае, если лицо, которого касается планируемая регистрация, уже внесено в поземельную книгу (§ 39 ППК). Требование обязательного внесения в поземельную книгу указанного лица заменяет регистрационному органу и приобретателю проверку вещного права предъявителя разрешения. Оно увязано с положением о законной презумпции (§ 891 ГГУ): предполагается, что право, зарегистрированное в поземельной книге, действительно принадлежит указанному лицу.

Предварительная запись вносится на основании распоряжения суда об обеспечении  требования либо с согласия лица, чей  земельный участок или право  которого затрагивается предварительной  записью (п. 1 § 885 ГГУ). При продаже  земельного участка чаще всего запись вносится с согласия собственника и  по заявлению приобретателя. Она  предупреждает заинтересованных третьих  лиц о предстоящей регистрации  в пользу другого лица. Распоряжение относительно земельного участка или  права на него, сделанное после  внесения предварительной записи, считается  относительно недействительным. Это  значит, что распоряжение недействительно  в той мере, в какой оно повлияло или воспрепятствовало осуществлению  указанного требования.

Предварительная запись направлена не только на защиту правомочного лица, но и на защиту кредитора: собственник  после заключения вещного договора, но до регистрации в поземельной  книге, ограничен в праве распоряжения, например, вследствие конкурсной процедуры (§ 106 Положения о несостоятельности). Ранг права, на уступку которого направлено требование, определяется внесением  предварительной записи (п. 3 § 883 ГГУ). Если требование обеспечено внесением  предварительной записи, наследник  обязанного лица не может ссылаться  на ограничение своей ответственности (§ 884 ГГУ). Если лицо, земельный участок  или право которого обременяется предварительной записью, имеет  право на возражение, которым может  быть на длительный срок исключено  осуществление обеспеченного записью  требования, то оно может потребовать  от кредитора устранения этой предварительной  записи.

Благодаря своему свойству обеспечения  она имеет важное значение при передаче права собственности на земельные участки. На практике каждый договор купли-продажи земельного участка предусматривает следующий механизм защиты покупателя: только с внесением предварительной записи в поземельную книгу наступает срок оплаты покупной цены, а вслед за оплатой нотариус представляет необходимый пакет документов о передаче права собственности в регистрационный орган. Таким образом, нотариус исполняет договор купли-продажи способом, одинаково безопасным как для продавца, так и для покупателя.