Сделки с недвижимостью

С увеличением числа собственников  увеличилось и количество объектов недвижимости, которые могут не только находиться в собственности, но и  отчуждаться, и приобретаться в  результате совершения с ними сделок.

Смена собственников в  результате распоряжения недвижимым имуществом влекла определенные особенности в  правовом регулировании совершаемых  сделок.  Часть особенностей сделок заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации сделки и права.

Положения о государственной  регистрации прав на недвижимость и  сделок с ней конкретизировались в Федеральном законе от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»², главная идея которого – создание единой системы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.

Данная тема актуальна  не только для участников рассматриваемых  видов гражданско-правовых сделок, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам привлечения финансовых средств  граждан в жилищное строительство, а также дел по урегулированию споров о сделках с жильем.

Обилие и сложность  гражданского законодательства, регулирующего  оборот недвижимости, также определяют актуальность выбранной темы.

Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового статуса, а так же сделки с недвижимым имуществом (их форма, виды, особенности) в виду их особой значимости, в частности наиболее важные из них сделки с жильем.

Целью исследования является анализ правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, изучение действующего законодательства и формирование предложений по совершенствованию законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих  задач:

• Рассмотреть понятие «недвижимость», раскрыть его правовой статус и проанализировать виды правомочий собственника;
• Изучить виды и формы сделок с недвижимым имуществом в свете современного законодательства;
• Проанализировать нормы законодательства, регулирующие оборот недвижимого имущества;
• Исследовать особенности отдельных видов сделок с недвижимым имуществом;
• Определить основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей сделки с недвижимостью.

Степень научной  разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика в некоторых ее аспектах исследовалась в работах российских ученых-юристов. Однако законодательство в сфере недвижимости за последние годы существенно изменилось, и отчасти некоторые исследования уже устарели. Другие работы рассматривали лишь отдельные аспекты сделок с недвижимым имуществом: либо понятие и правовое регулирование сделок с недвижимостью, либо только определенные виды сделок, такие как ипотека, купля-продажа, рента.

Нормативно-правовую основу исследования составили: 

Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации, Жилищный Кодекс Российской Федерации, Федеральные конституционные законы, Федеральные законы, нормативные акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Министерства юстиции Российской Федерации, нормативно-правовые материалы субъектов Российской Федерации, судебная и арбитражная практика.

Теоретической основой работы послужили исследования М.М.Агаркова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, С.П.Гришаева, О.С.Иоффе, О.М.Козыря, П.В.Крашенинникова, А.Л.Маковского, В.А.Петрушкина, К.И.Скловского, Е.А.Суханова, Р.О.Халфиной, Ф.С.Хейфец,  З.И.Цибуленко, Б.Б.Черепахина, В.В.Чубарова, А.М.Эрделевского, В.Ф.Яковлева.

В трудах перечисленных авторов  рассматриваются фундаментальные  вопросы определения понятия  «недвижимость»; обосновываются необходимость  и основное содержание специальных  правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости; рассматриваются  проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость и так далее. Однако круг актуальных проблем сегодняшнего дня в данных исследованиях очерчивается лишь в  общем плане, носит фрагментальный, часто попутный характер.

Помимо этого в ходе работы были изучены труды, диссертационные  работы и статьи других научных работников, посвященные различным актуальным вопросам, касающимся правового обеспечения  сделок с недвижимостью и возникающих  по данным сделкам прав.

Теоретические выводы обосновывались путем анализа Нормативных правовых актов, правоприменительной практики, архивных источников, материалов социологических  исследований, периодической печати.

Методами исследования явились: общенаучный диалектический метод исследования правовых процессов и современные методы познания – системный, комплексный, сравнительный, логический, исторический и функциональный.

Кроме того в работе применены системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов и сравнительный анализ теоретических работ.

Теоретическая и  практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что положения и выводы данной работы могут быть применены в научно-исследовательской и в  практической деятельности.

Научный аспект данного исследования предполагает использование его  выводов и предложений в ходе дальнейших научных исследований существующих проблем в исследуемой и смежной  областях, связанных с оборотом недвижимости.

Практическая значимость исследования вызвана тем, что рынок  недвижимости затрагивает все слои общества. Следовательно, для того, чтобы правильно оформить свои права  на недвижимость, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью  и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства. Это поможет избежать возможных  последствий признания сделок недействительными, не стать жертвами обмана при исполнении договора. Практическая значимость исследования состоит также в применении выводов, предложений и рекомендаций в  практической деятельности хозяйствующих  субъектов и иных субъектов соответствующих  правовых отношений.

Структуру дипломной  работы  и логику ее построения определили цели и задачи исследования.

Настоящая работа состоит  из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложения.

Глава 1. Общие  положения о недвижимом имуществе.

1. Понятие и особенности правового статуса недвижимого имущества.