Сделки с недвижимостью

Незаконных владельцев можно  разделить на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать.

К примеру, вы купили квартиру. Но продавец, продал квартиру без согласия жены. Если вы не знали, что квартира находится в совместной собственности  продавца и его жены, то вы добросовестный владелец. А если знали – то вы недобросовестный владелец.

• Правомочие пользования - это возможность эксплуатации недвижимости, извлечения из нее доходов, проживания в ней, возделывания земельного участка и т.д. В квартире вы можете жить сами, а можете сдавать в аренду. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но, тот, кто арендует квартиру, ей пользуется, но не владеет.
• Правомочие распоряжения - это возможность совершать меры по совершению действий в отношении этой недвижимости. Примером распоряжения недвижимостью (право на недвижимость) могут быть: продажа, сдача в аренду, залог и прочие случаи.

Помимо «блага» обладания  недвижимостью (право на недвижимость) и получения доходов от использования  собственник несет и «бремя»  связанных с этим расходов, издержек и риска. К примеру, собственник  недвижимости обязан платить налог, ремонтировать и поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, платить коммунальные платежи, нести риск утраты или повреждения недвижимости при отсутствии чьей-либо вины в этом. «Бремя» можно переложить на другое лицо по договору (например, аренды).

Однако, в завершении рассмотрения данного вопроса, следует заметить, что сама по себе «тройка» правомочий (владения, пользования и распоряжения) еще недостаточна для характеристики прав собственника. Ведь собственник может передать другому лицу свои правомочия относительно принадлежащей ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого имущества в доверительное управление. При этом право собственности на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.

1.3. Оценка недвижимого  имущества.

 Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки.

Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности  на объекты недвижимости могут как  юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить  доход – прямой или косвенный  – в зависимости от типа использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно  отнести экономию от использования  собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также  от качества управления.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости  недвижимости остается одним из самых  востребованных видов оценочной  деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных  прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования  и т.д.

В современном обществе помимо случаев обязательной оценки, увеличивается  необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно  скорректирована. Для определения  этой реальной стоимости и производится оценка рыночной стоимости недвижимости.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько  видов стоимости.

Наиболее распространенными  являются рыночная, ликвидационная, восстановительная  и т.д.

Стоит заметить, что рыночная стоимость – это та стоимость, за которую объект недвижимости приобретет покупатель, владеющий информацией  о сложившемся рынке. Рыночная стоимость, как правило, применяется при  сделках купли-продажи, определении  суммы арендных платежей и т.п.

Ликвидационная стоимость  обычно ниже рыночной. Это такая  стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки.

Восстановительная стоимость  чаще всего применяется при заключении договоров страхования и характеризует  стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении  страхового случая.

Оценка стоимости недвижимости – важнейший этап совершения любых  операций с недвижимостью. Это обусловлено  высокой стоимостью и постоянным ростом цен на недвижимость.

Оценка рыночной стоимости  недвижимости чаще всего проводится для того, чтобы уточнить предположения  владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или  иной недвижимый объект.

Преимущество независимой  оценки недвижимости состоит еще  и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа.

Отчёт об оценке должен соответствовать требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в РФ"⁸ и Постановления Правительства РФ от 6.06.2001г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"⁹.

Рассмотрим некоторые  виды оценки недвижимости:

1. Оценка коммерческой недвижимости.

Стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких  факторов, как инфляция, уровень  спроса, физический, функциональный и  экономический износ. Именно поэтому  при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости.

Коммерческим называется любое недвижимое имущество, которое может приносить доход, в связи с чем, иногда его называют доходным.

Оценка коммерческой недвижимости является одним из самых распространенных в настоящее время видов оценки и включает в себя определение  стоимости права собственности  или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.

Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение  ее текущей рыночной стоимости. Она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; оценка принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность объектов недвижимого имущества приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости базируется на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном.

Рыночная стоимость объекта  оценки коммерческой недвижимости –  наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Несмотря на увеличение стоимости  коммерческой недвижимости, падение  спроса аналитиками не прогнозируется. Коммерческая недвижимость на сегодняшний день является ликвидным объектом.

2. Оценка земельных участков и земель различного назначения.