Сделки с недвижимостью

Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный  суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости  помещения магазина,  приобретенного по договору купли – продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

          Арбитражный   суд в удовлетворении исковых  требований отказал в      полном объеме.  При рассмотрении  спора судом было установлено,  что      сумма основного  долга погашена ответчиком до  предъявления иска. Во      взыскании   пеней   отказано   в  связи  с тем,   что   договор  не      зарегистрирован   в установленном  порядке,  то  есть  не вступил в      законную  силу.  В  этом случае,  по мнению суда первой инстанции,      договорная ответственность не  применяется.

          Апелляционная   инстанция  не  согласилась   с решением  суда  и      удовлетворила  исковые  требования  комитета о взыскании с общества      пеней  за  просрочку оплаты  в размере,  предусмотренном договором.      При   этом   апелляционная   инстанция  обоснованно  сослалась   на     следующие обстоятельства.

          В   соответствии со статьей 425 ГК  РФ договор вступает в силу  и      становится  обязательным  для  сторон с момента его  заключения.  В      статье  433  указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации,  если      иное не установлено  законом.  Г.К. Р.Ф. предусматривает  обязательную государственную регистрацию  договора о продаже жилых помещений  и договора купли-продажи предприятия  (ст.  560).   Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого  имущества.   Регистрация перехода  права собственности (ст. 551) не  означает      регистрации  самого договора купли - продажи.

Поэтому апелляционная  инстанция постановила, что договор  купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента  государственной регистрации ²¹.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с      иском   о  признании  недействительным  договора  купли  - продажи      строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и      обществом с ограниченной ответственностью.

          В   обоснование  своих  требований  истец  указал,  что  продал      строение  по  договору  купли  - продажи  индивидуальному частному      предприятию, которое,  не уплатив   его   стоимости   и  не  зарегистрировав перехода права  собственности, перепродало строение  обществу с  ограниченной  ответственностью. Получив  плату  за  строение  от покупателя, директор частного  предприятия скрылся.

          Арбитражный   суд отказал акционерному обществу  в иске.  Данное      решение   было  отменено по следующим  основаниям.  В соответствии с      пунктом  2 статьи 223 ГК РФ в  случаях,  когда отчуждение имущества      подлежит   государственной   регистрации,   право  собственности   у      приобретателя возникает  с момента такой регистрации,  если иное не      установлено  законом. Статьей 551 ГК   РФ   предусмотрена  государственная    регистрация перехода к покупателю  права собственности на недвижимость  по договору купли - продажи.   Поскольку  права  собственности   на строение у индивидуального  предприятия не возникло, оно  не  вправе  было отчуждать   это имущество другому лицу.

     Общество  с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального   частного предприятия здание, не  проверило документы о наличии  у продавца  прав  собственника, в частности,  данные  о регистрации,  хотя  было  обязано  это  сделать,  то есть  действовало   неосмотрительно,   на  свой  страх  и риск.   Поэтому  кассационная   инстанция   правомерно   отменила  решение   суда  и      удовлетворила  исковые требования акционерного  общества.³⁰

В п.1 ст.154 Гражданского Кодекса Российской Федерации сформулировано основное деление сделок на виды, которое проводится в зависимости от числа лиц, участвующих в сделке и выражающих свою волю на ее совершение: односторонние, двухсторонние и многосторонние.

Односторонней считается  сделка, для совершения которой достаточно выражение воли одной стороны (ст. 154 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Права по односторонней сделке могут возникать как у лица, совершающего сделку, так и у третьих лиц, к интересу которых сделка совершена. Законом установлено, что обязанным по односторонней сделке является лицо, совершившее сделку. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст. 155 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Сделки, для совершения которых  требуется согласование воли двух или  более лиц, являются двухсторонними и многосторонними. Такие сделки именуются договорами.

По времени возникновения  правоотношений различают:

• консенсуальные договоры, для заключения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, то есть подписать договор в надлежащей форме;
• реальные договоры, для заключения которых, кроме соглашения сторон, необходима еще и передача предмета договора;
• подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки, так как закон считает моментом заключения такой сделки момент ее регистрации.

По отношению прав и  обязанностей сторон различают:

• односторонние обязывающие договоры, в которых у одной стороны только права, а у другой обязанности;
• двухсторонние обязывающие, в которых каждая сторона обладает и правами, и обязанностями (большинство сделок с недвижимостью является двусторонне обязывающими).

В зависимости от наличия  встречного обязательства различают:

• возмездные договоры, когда одна из сторон получает плату или иное встречное представление за исполнение обязанностей;
• безвозмездные договоры, по которым одна сторона обязуется что-либо предоставить другой стороне без получения платы или иного встречного представления.