Совершенствование ипотечного кредитования в России

После судебного взыскания продажа  недвижимого имущества должника (земельного участка) осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой.

§2. Ипотека предприятий.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее – предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).¹³

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором  находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права  аренды этого участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека предприятия  как имущественного комплекса:

1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

2. Если предметом ипотеки  является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

 В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Ипотекой предприятия  обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.¹⁴

В случае, когда договором  предусмотрено, что ипотекой предприятия  обеспечивается обязательство с  менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Права залогодателя в  отношении заложенного предприятия:

1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя  залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

2. В случае непринятия  залогодателем предприятия мер  по обеспечению сохранности заложенного  имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель  в порядке ипотечного контроля может  быть уполномочен:

• требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
• обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
• предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, не действительными;
• осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Также ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

§3. Ипотека жилых домов и квартир.

Ипотека – это кредит предоставляемый заемщику под залог приобретаемого жилья или под залог уже имеющейся в его собственности недвижимости. При этом ипотечный кредит предоставляется на длительный срок – 30 лет, а процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитования. Именно эти факторы и делают ипотеку популярным способом решения квартирного вопроса для тех, кто не может заплатить сразу полную стоимость недвижимости, но нуждается в быстром улучшении жилищных условий.

Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводится в 1993 году. Для этого  использовалась схема продажи недвижимости заёмщиком кредитору. Заключался договор  купли-продажи недвижимости, который  в случае своевременного погашения кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосредственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире.¹⁵ Сумма выдаваемого кредита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры.

Если заёмщик не успевал  вернуть кредит в срок, то банк мог  предоставить одну - две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.

Столь кабальные условия объясняются, прежде всего, отсутствием у кредитора гарантий того, что в случае не возврата кредита он сможет реализовать квартиру, вернув, таким образом, затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то есть договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продажи объектов недвижимости можно отнести практику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Для получения гарантий реализации квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.¹⁶

Однако ипотека - это  не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.

Ипотечный кредит можно  получить для конкретной цели:

• на приобретение готового жилья;
• на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом или планируется его строительство;
• для оплаты договора на строительство жилья (или участия в строительстве жилого дома или квартиры). В этом случае залогом по кредиту будет приобретаемая недвижимость или права по договору на строительство жилья.

Ипотечные кредиты также  могут быть нецелевыми и предоставляются:

• под залог принадлежащей заемщику недвижимости и могут быть использованы  на любые нужды.
• для погашения ранее полученного ипотечного кредита (иногда банки называют это рефинансированием кредита).

Сумма ипотечного кредита, которую можно получить, зависит от:

• размера дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• суммы имеющихся накоплений (первоначального взноса).

Насколько будет велика сумма кредита, которую можно получить, в первую очередь, зависит от платежеспособности физического лица. Платеж по кредиту не может превышать определенной доли доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. п.).

Предметом ипотеки может  выступать квартира или жилой дом с земельным участком. А так же должно быть жилье, на приобретение/строительство которого предоставлен ипотечный кредит (заем), и являющееся для заемщиков-залогодателей единственным, используемым для постоянного проживания (приложение А). Право собственности заемщика на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Ещё один важный момент это то, что предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации. ¹⁷

Можно сказать, что ипотечное кредитование в нашей стране способствует все-таки повышению социальной стабильности общества в целом путем решения жилищных проблем. Конечно, ипотека является выходом для многих семей, не имеющих собственного жилья, однако она должна иметь приемлемые условия кредитования, ведь при современных условиях кредитования позволить взять ипотеку могут немногие. Хотя, на этот случай есть ипотечные программы – это набор параметров ипотечного кредита. Они отличаются друг от друга: видом и размерами процентной ставки, валютой, в которой выдается кредит, величиной первоначального взноса, способом погашения кредита, сроком кредитования, лимитом кредитных средств,  объектом кредитования.

Отдельный вид ипотечных  программ предназначен для участников государственных программ по обеспечению жильем различных категорий граждан. Существуют несколько ипотечных программ такие как: «Молодые ученые», «Молодые учителя», «Новостройка», «Малоэтажное жилье», «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Залоговое жилье», «Переезд», что довольно выгодно для отдельных категорий людей.

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества.

Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.

На современном этапе  развития экономики в стране существует объективная необходимость в  создании эффективной системы жилищного  финансирования.

Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения (приложение Б). Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на активное развитие ипотеки в нашей стране.

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, – одна из актуальных в современных условиях.