Элементы договора аренды зданий и сооружений

В соответствии с ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» объектом государственной  регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости  здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления  здания на отдельные помещения, части  является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при  аренде помещения и т.п.

Предметом рассматриваемого договора аренды может выступать  только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между  арендодателем и арендатором  должны регламентироваться общими нормами  о договоре аренды. Тут внимания заслуживает проблема аренды нежилых  помещений. В ГК не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений. Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание». Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей». Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений» прямо сказано, что «нежилое помещение  является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором  оно находится, но неразрывно с ним  связанным».

Таким образом, определение  помещения как простой части  здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружений невозможно.

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами  о договоре найма жилого помещения.

Если при аренде части  здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или  сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При  этом под строением понималась и  понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный  участок под ним рассматриваются  как некий единый строительно-технический  и хозяйственно-эксплуатационный объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности  других лиц. В этом случае земельные  участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей - строений. Поэтому  договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных  на земельных участках, находящихся  в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).

Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами  на земельный участок выражена в  п. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что  по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей  прав владения и пользования такой  недвижимостью передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для использования:

если арендодатель является обладателем ограниченного вещного  права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного  пользования, права пожизненного наследуемого владения и т.п.), то и арендатор  здания (сооружения) становится носителем  аналогичного права на земельный  участок;

если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое  в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется  право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК);

если право на соответствующий  земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к  арендатору на срок аренды здания или  сооружения переходит право пользования  соответствующей частью земельного участка.

Права арендатора здания или  сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют  за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК), так и в  тех случаях, когда земельный  участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставный капитал  юридического лица и т.п., так как  любое право аренды, включая право  на аренду здания или сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).

В соответствии со ст. 651 ГК договор  аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Рассмотрим пример. Как  видно из документов и установил  суд, отдел по экономике, управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Макарьевского муниципального района (арендодатель) и ООО «Ченгар» (арендатор) подписали договор от 07.10.2004 №59 о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование трансформаторную подстанцию. В соответствии со ст.ст. 433 и 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Исходя из приведенных норм следует, что договор аренды от 07.10.2004 №59, заключенный на срок четыре года, подлежит государственной регистрации. В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления такой регистрации, в связи с чем вывод суда о незаключенности договора аренды от 07.10.2004 №59 и, как следствие этого, об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО «Ченгар» задолженности по арендным платежам является правомерным.

В другом случае суды установили, что к заявке на участие в конкурсе ООО «Кайра» приложило договор  аренды цеха переработки рыбы от 20.05.2008 №1-20-05, арендодателем по которому является ООО «Прилив». Срок действия договора установлен на 20 лет. Дав оценку данному  договору, суды сделали правильный вывод о том, что он является незаключенным, так как вопреки требованиям  п. 2 ст. 651 ГК не прошел государственную  регистрацию.

К числу существенных условий  рассматриваемого договора относятся  условия о предмете аренды и о  размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или  сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта  аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается  несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться  документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который  обладает арендодатель - собственник  здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические  паспорта с их планами и с указанием  целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать  со зданием или сооружением как  объектом государственной регистрации  недвижимого имущества. Но государственной  регистрации в качестве самостоятельных  объектов недвижимости могут быть подвергнуты  здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению  к главенствующим по назначению зданиям  или сооружениям. Вследствие этого  такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в  качестве предмета договора, не могут  рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия о размере арендной платы  договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Установленная  в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием  или сооружением включает плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или  соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может  быть изменено соглашением сторон или  предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы  определения размера арендной платы  могут быть различными. Но в тех  случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в  договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

Размер платы может  не устанавливаться в твердом  размере, а быть определяемым. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом №66, стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной  сумме в иностранной валюте. Такое  определение суммы денежного  обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства  производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма  исчисления арендных платежей, что  имеет целью устранение неблагоприятных  последствий инфляции.

Итак, договор аренды здания или сооружения - это вид договора аренды, самостоятельное существование  которого обусловлено особенностями  правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

3. Исполнение обязательства  по передаче здания (сооружения) в аренду

Из договора аренды как  консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим  условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем  отсутствуют обычные или обусловленные  договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность  использования предмета аренды по назначению, но и юридические изъяны: наличие  прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитута, право залога и т.д.). Поэтому  при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество. Неисполнение арендодателем  этой обязанности дает арендатору право  требовать уменьшения арендной платы  либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК). При передаче в  аренду имущества с недостатками арендатор может применить к  арендодателю меры ответственности  и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его  арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество. В арбитражной судебной практике нередки случаи, когда сторона по делу, которая имеет на руках договор аренды и документы об оплате по договору, но не имеет акта приема-передачи здания или сооружения, не может доказать фактическое нахождение в арендуемом здании или сооружении и проигрывает в споре.

Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с  фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим  говорить о надлежащем исполнении обязательства  по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он: а) подпишет передаточный акт; б) фактически передаст здание (сооружение); в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права аренды и т.п.