Элементы договора аренды зданий и сооружений

При передаче сложных в  инженерно-техническом отношении  зданий (сооружений) стороны могут  договориться о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  по передаче является проведение продавцом  за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных  мероприятий на предмет определения  качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих  данное здание (сооружение).

Согласно ст. 619 ГК суд  может досрочно расторгнуть договор  аренды по требованию арендодателя в  случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в  случаях, когда в соответствии с  законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд  может досрочно расторгнуть договор  аренды по требованию арендатора в  случаях, когда: арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с условиями  договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет  препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее  известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки помещения, сданного в  аренду, и, соответственно, не возмещает  арендатору расходы, понесенные им в  случае принятия арендатором этого  имущества с оговоренными недостатками; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки; имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется в  состоянии, не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований  досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (п. 2 ст. 619, п. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с  п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его  действия, будет присутствовать условие  о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его  пользовании в соответствии с  договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества  договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку  передачи здания или сооружения арендатору. То есть, необходимо составление и  подписание акта передачи или иного  документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ  от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

Рассмотрим пример из судебной практики. Государственное унитарное  предприятие «Челябинсккнига» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО «Техноцентр» об обязании ответчика освободить здание. Решением от 31.01.2008 иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции от 25.03.2009 решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 19.06.2008 указанные судебные акты отменил, в иске отказал. Постановление мотивировано отсутствием правовых оснований для предъявления настоящего требования, поскольку истец не является арендодателем этого здания. В протесте предлагалось постановление суда кассационной инстанции отменить, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанции. Президиум счел, что протест подлежит удовлетворению по таким основаниям. Как видно из материалов, между Комитетом по управлению государственным имуществом Челябинской области (арендодателем), обществом (арендатором) и предприятием (балансодержателем) был заключен договор от 01.03.2006 об аренде указанного здания с 01.03.2006 до 25.02.2007. По соглашению сторон срок аренды был продлен до 01.07.2007. Распоряжением названного комитета от 22.12.2005 здание было передано предприятию в хозяйственное ведение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.2007 произведена запись регистрации (свидетельство о регистрации серии 74-АА №086438). Письмом от 29.06.2007 предприятие сообщило обществу об окончании срока договора аренды и просило освободить спорное здание к 02.07.2007. Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 01.03.2006 по окончании срока его действия в установленном порядке переоформлен не был. Арендодателем по договору является комитет, который такое требование не предъявлял. Предприятие выступает только балансодержателем спорного здания, а не стороной по указанному договору. Но данный вывод является ошибочным.

По ст. 294 ГК, государственное  или муниципальное унитарное  предприятие, которому имущество принадлежит  на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определенных ГК. Давая надлежащую оценку фактическим  обстоятельствам дела, суд первой инстанции пришел к правильному  выводу о том, что спорное имущество  зарегистрировано за предприятием на вещном праве после заключения договора аренды между Комитетом по управлению государственным имуществом Челябинской  области и обществом. Поэтому  согласно ст. 617 ГК права арендодателя спорного здания принадлежат истцу. В силу чего у него имелись правовые основания для предъявления требования об освобождении ответчиком арендованного  здания в связи с истечением срока  действия договора аренды.

ГК и ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение  договора аренды, в связи с чем на практике часто возникают споры о необходимости и юридическом значении такой регистрации. Рассмотрим пример из судебной практики. Как установлено судами, между ООО НПО «Технология-Запад» (арендодатель) и ООО «Промышленная компания Три А» (арендатор) был заключен договор от 01.07.2006 №07/06/З аренды здания. Между ООО «Промышленная компания Три А» (арендатор) и ЗАО «ТАРКЕТТ РУС» (субарендатор) был заключен договор от 01.05.2008 №08/05/1/1 субаренды здания, по условиям которого субарендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду указанное здание. Между ООО НПО «Технология-Запад» и ООО «Промышленная компания Три А» заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 №07/06/З. Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009. В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 ГК. Правовых оснований для пользования указанным зданием в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст.ст. 1102, 1105 ГК возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемых за аренду аналогичных зданий. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дна полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции. Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора. Обжалуемые судебные акты вынесены на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для их отмены не имеется.

Таким образом, государственной  регистрации соглашения о расторжении  договора аренды здания (сооружения), прошедшего госрегистрацию, не требуется, поэтому договор считается расторгнутым с момента подписания такого соглашения.

В п. 6 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды» уточняется, что судам  необходимо учитывать, что обязательства  сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 названного Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). Если в соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Итак, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (ст. 650 ГК). Это вид договора аренды, самостоятельное существование  которого обусловлено особенностями  правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Заключение

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК в самостоятельную  разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

По юридической природе  договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п. 1 ст. 650 ГК: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в  ГК норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым  обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном  обороте.

Параграф 4 гл. 34 ГК состоит  из шести статей: ст. 650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст. 651 (Форма  и государственная регистрация  договора аренды здания и сооружения»), ст. 652 («Права на земельный участок  при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст. 653 («Сохранение  арендатором здания или сооружения права пользования земельным  участком при его продаже»), ст. 654 («Размер арендной платы»), ст. 655 («Передача здания или сооружения»).

Специальные требования к  форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального  удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и  любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных  законом.

ГК содержит норму о  том, что договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с этого момента (п. 2 ст. 651).

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению  с арендой иного имущества  роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

Строение и земельный  участок под ним рассматриваются  как некий единый строительно-технический  и хозяйственно-эксплуатационный объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности  других лиц. В этом случае земельные  участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей - строений. Поэтому  договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных  на земельных участках, находящихся  в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).

Договор аренды зданий и  сооружений приобрел в нашей стране особое значение именно сейчас, в условиях рыночной экономики.