Элементы договора купли-продажи

Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое  из возможных последствий неосуществления  государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п.3 ст.165).

Однако  из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью  существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор  как таковой, а переход права  по договору. Поэтому вопрос о ничтожности  самого договора по мотивам неосуществления  его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами  договора продажи недвижимости до государственной  регистрации, однако указывает, что  такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с  третьими лицами. Таким образом, в  случае спора между контрагентами  по исполненному договору суд будет  рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее  недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения  с третьими лицами это никоим образом  не повлияет. При этом суду предоставлено  право вынести решение о регистрации  перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации  перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который  ведут учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого  имущества (п.1 ст. 9 Федерального Закона Российской Федерации « О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для некоторых объектов недвижимогои имущества (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания) существуют иные реестры, такие как Государственный судовой реестр РФ, реестр арендованных иностранных судов, Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ и др.³⁰

 Указанные реестры должны охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п.1 ст. 131 ГК РФ). В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих прав, прекращение либо переход их к другим лицам.

 Государственная  регистрация носит публичный  характер. Соответственно орган,  который ее осуществляет, обязан  предоставлять любому лицу информацию  о произведенной регистрации  и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

          Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного закона³¹. Отказ соответствующего органа в регистрации или уклонение от нее могут быть обжалованы в суд.

       Проиллюстрируем  примером из практики Одиннадцатого  арбитражного апелляционного суда  Российской Федерации.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным  имуществом по Самарской области  обратилось в Арбитражный суд  Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной  службы по Самарской области о  признании недействительным отказа в государственной регистрации  права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - нежилое здание и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества .Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

         Постановлением от 17 февраля 2009 г. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд указанное решение суда отменил, заявленные требования удовлетворил.

              При этом суд исходил из того, что в договоре купли-продажи в статье «предмет договора» содержится подробное описание объекта. Из штампа МП БТИ г. Самары проставленного на договоре купли-продажи т, что данное имущество имеет инвентарный номер 25392.

            Таким образом, в представленном для регистрации права собственности договоре купли-продажи содержится достаточно сведений для идентификации объекта недвижимого имущества, право на который возникло на основании данного договора, и было зарегистрировано 11 апреля 1994 г.

          Учитывая несовпадение площадей объекта недвижимого имущества указанного в договоре купли-продажи и объекта недвижимого имущества, в регистрации права на который было отказано, для подтверждения идентичности указанных объектов к заявлению были приложены документы, из которых следует, что в отношении нежилого здания была произведена реконструкция, в результате которой площадь указанного здания составила 482,90 кв. м.

          Согласно заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара общая площадь нежилого здания после реконструкции составляет 482,90 кв. м. В соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется, поэтому представленные Территориальным управлением Росимущества на государственную регистрацию прав документы соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

       Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2009 г. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2009 г. по настоящему делу оставлено без изменения³².

         Этот пример  наглядно показывает, что регистрирующие  органы обязаны действовать в  строгих рамках закона. Не допускается каких либо «отклонений» от норм закона.

         Однако в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий³³.

          Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя)³⁴. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Как сказано  в п.1 ст. 235 ГК РФ, право собственности  прекращается при отчуждении собственником  своего имущества, отказе собственника от права собственности на имущество  в иных случаях, предусмотренных  законом. Законом не установлено  такое основание прекращения  права собственности, как признания  недействительности проведенной регистрации, равно как выданного учреждением юстиции свидетельства о регистрации права. Нельзя лишать прав на недвижимость по жалобе на действия регистрирующего органа.

Нельзя  признать соответствующей закону практику оспаривания государственной регистрации  как ненормативного акта госоргана  с привлечением в качестве ответчика  учреждения юстиции. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания для регистрации договора купли-продажи. Ответчиком по такому иску должно быть не учреждение юстиции, а лицо, нарушившее нормы материального права при передаче прав на недвижимость. Государственная регистрация вторична, т.е. может быть произведена лишь  в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и должна  подтверждать только существующее право³⁵.

Государственная регистрация носит правоподтверждающий  характер.

Внося в единый государственный реестр запись о  праве, регистрационная служба от имени  государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество  возникло у лица на законных основаниях. Регистрирующие органы должны тщательно  проверять предоставленные документы, однако, как было указано выше,  регистрирующие органы не должны выходить за пределы своих полномочий и  рамок закона.

      Государственная  регистрация  прав на недвижимое имущество  и сделок с ними это неизменный  элемент отношений, возникающих  по поводу недвижимого имущества.  В связи с этим исследования  на эту тему всегда актуальны  и важны.

2.3. Основания и правовые последствия  признания договора                    купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой

Договор купли-продажи может быть признан  недействительным только по решению  суда, в том случае если он:

• не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);
• заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);
• является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ);
• заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);
• заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);
• заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);
• заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);
• заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);
• заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);
• сделка совершенная  юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ).

По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция — возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

                Добросовестным приобретателем считается тогда, когда он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При отсутствии этих признаков владелец признается недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя , суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними³⁶.

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки - одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.

На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без  разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако  отметим, что реституция - фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника.

Недействительная  сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.