Элементы договора купли-продажи

Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Однако проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения право ответчика на спорное имущество не воспринимается  регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации прав ответчика³⁷. Указанные органы ссылаются на неполноту и неясность судебного решения.  Различные авторы предлагают в резолютивной части судебного решения указывать, что решение суда является основанием для прекращения для регистрации права ответчика. Еще одна проблема возникает, при удовлетворении судом иска лица, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в резолютивной части решения не указывается собственник недвижимости³⁸. Это может также послужить основанием для отказа уполномоченным органом регистрации права собственности.

         Не смотря на возникающие проблемы, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр.). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях – в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

На основании  судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

• погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);
• погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

Если  суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке,  совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

• восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей  должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о восстановлении записей в ЕГРП учреждения юстиции требуют регистрации «восстановленного» права на общих основаниях. Однако эти требования неправомерны.

Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п.2 ст. 166 ГК РФ является то, что  в нормах ГК РФ, устанавливающих  основания недействительности таких  сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом  недействительной. Требование же о  применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено  любым заинтересованным лицом. Такие  последствия могут быть применены  судом и по своей инициативе при  отсутствии соответствующего требования.

Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного  права или охраняемого законом  интереса, истец обязан указать в  исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти  обстоятельства.

Принимая  исковое заявление, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд  за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.

В соответствии с законом условиями реализации права на предъявление иска, т.е. права  на возбуждение процесса, являются: 1) соблюдение истцом установленного законом  для данной категории споров или  предусмотренного договором сторон порядка досудебного разрешения спора либо представление истцом документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка разрешения спора с ответчиком, когда это  предусмотрено федеральным законом  для данной категории споров или  договором; 2) подсудность дела данному  суду; 3) процессуальная дееспособность истца; 4)наличие полномочий на ведение дела; 5) соблюдение письменной формы искового заявления; 6)оплата государственной пошлины.³⁹

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству  судья при отсутствии такого заявления  не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока  исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу - доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Дела  о признании договора купли-продажи  недвижимости недействительной сделкой  должны быть рассмотрены и разрешены  судом до истечения двух месяцев  с момента поступления заявления  в суд.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного  разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей  инициативе суд вправе выйти за пределы  заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной  с целью, противной интересам  государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

Рассмотрим  пример из судебной практики, дело рассматривалось Железнодорожным районным судом г. Ульяновска. Решение было вынесено  1 апреля 2009 г⁴⁰.

Г. обратилась в суд с иском о государственной  регистрации договора купли-продажи  трехкомнатной квартиры, заключенного  между ней , О. и А.

Расчет  между сторонами был произведен полностью. Истица представила в  УФРС по Ульяновской области договор  купли-продажи квартиры для государственной  регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать  квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о  признании договора купли-продажи  квартиры недействительным. Указала, что  в силу своего возраста, состояния здоровья, подписала документы, думая, что подписывает договор залога своей квартиры в счет обеспечения займа, который брала ее дочь. Таким образом, ответчица была введена в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор  залога. О. не имела намерения продавать  квартиру.

Суд , сославшись на положения Гражданского кодекса  Российской Федерации  о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации  договора купли-продажи квартире, а  встречный иск о признании  сделки недействительной удовлетворил.

        Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного приобретателя. «У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником лишь в исключительных случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у них или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»⁴¹

Однако  распространяются на приобретателя  по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник  имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким  делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания  в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или  оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные  в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя  об отсутствии прав на отчуждение имущества  у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия  спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым  оно было передано во владение).

       Необходимость обращения в суд  возникает в тех случаях, когда  незаконность содержания сделки  не может быть выявлена без  установления прав и обязанностей  ее участников. Так, если право  собственности на отчуждаемое  имущество зарегистрировано в  Едином государственном реестре  прав за одним лицом, а отчуждателем  по сделке является другое  лицо, то из самого этого факта  ясно, что содержание сделки противоречит  положениям ст. 209 ГК РФ, в силу  которой право владения, пользования  и распоряжения имуществом принадлежат  его собственнику. Однако, в тех  случаях, когда право собственности  на объект недвижимости не  зарегистрировано либо государственная  регистрация оспаривается другим  лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (созастройщик, супруг, наследник, фактически вступивший во владение наследственным имуществом, лицо, по мнению которого, оно незаконно не включено в договор приватизации квартиры и т. п.), то недействительность сделки не очевидна. В этих случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде, чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки. При этом решается вопрос о наличии либо отсутствии факта владения объектом недвижимости на праве собственности исходя из того, находится ли данный объект в соответствующем реестре государственной собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образовании, привлекая к участию в деле соответствующие комитеты по управлению имуществом, а также органы по регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи  недвижимости недействительной сделкой  и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право  на возмещение стоимости недвижимости.

Глава 3. Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

3.1. Права, обязанности, ответственность  продавца по договору купли-продажи  недвижимого имущества.

      Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным  мотивом к заключению договора  купли - продажи, стороны должны  исполнить возникшее из договора  обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора)  определенное действие, как-то : передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности⁴². Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной стороной (должником)⁴³. Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

  Основные  обязанности сторон сформулированы  в законодательном определении:  договора купли-продажи: продавец  обязуется передать вещь в  собственность покупателю, который  обязуется принять ее и уплатить  за нее определенную денежную  сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

      Главная обязанность продавца - передать  недвижимость в определенный  срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается  в договоре; если срок в договоре  купли-продажи не установлен, то  обязанность (обязательство) должна  быть исполнена продавцом в  разумный срок после возникновения  обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в  разумный срок, продавец должен  исполнить в семидневный срок  со дня предъявления покупателем  требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора имущества, такой договор является незаключенным⁴⁴.