Ипотека земельного участка: проблемы и пути решения

Ипотека земельного участка: проблемы и пути решения

1

Содержание

Введение 2

Глава 1. Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств 7

1.1 Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа 7

1.2 Понятие недвижимого имущества как предмета договора ипотеки 12

1.3 Порядок заключения  договора об ипотеке 19

1.4 Порядок обращения взыскания  на заложенное имущество 25

Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков 32

2.1 История развития земельной ипотеки в России 32

2.2 Особенности предмета  ипотеки земельных участков. Ипотека  земельных участков, обремененных  объектами недвижимости 35

Глава 3. Проблемные вопросы ипотеки земельных участков и пути их решения 50

3.1 Проблемные вопросы  ипотеки земельных участков 50

3.2 Возможные пути решения  проблемных вопросов ипотеки  земельных участков 55

Заключение 57

 

Введение

Одной из основных проблем обязательственного права является создание надежных правовых механизмов обеспечения исполнения обязательств, и, прежде всего, денежных. Одним из таких правовых способов является ипотека (залог недвижимости).

Особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств в современных условиях занимает ипотека. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги в связи с недобросовестностью контрагентов, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что она гарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства. В настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств ещё не принял массового характера в хозяйственных отношениях, так как он фактически начал применяться в России после того, когда появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора - федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно с этого периода, начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров, а также способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства, а также экономические.

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог».

Возникший в Древней Греции институт ипотеки оказал существенное влияние на развитие европейского, в том числе и российского, гражданского права. Ипотека, как правовой институт, вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге». Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества, так как не в полной мере учитывает специфику недвижимого имущества, прежде всего земельных участков как объекта залогового правоотношения. Этот пробел призван восполнить специальный федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подписанный Президентом Российской Федерации 16 июля 1998 г., является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости.

Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется, прежде всего, тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.).

В советский период в законе об ипотеке в России не было нужды. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. в примечании к статье 21 было указано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Реформирование экономики России, ее перевод на рыночные рельсы и связанное с этим появление рынка недвижимости сделали актуальным вопрос о принятии закона, который регулирует залоговые операции с недвижимостью. Ибо стало очевидным, что развитие и становление цивилизованной финансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средств обеспечения интересов кредиторов, без создания механизмов рефинансирования, основанных на производных от залога недвижимости имущественных ценностях - ипотечных ценных бумагах (закладных листов, ипотечных облигаций и другого). По прошествии времени стало очевидным, что у левых политических сил современной России основным мотивом неприятия Закона об ипотеке, как и в прошлом веке, была боязнь того, что договорные механизмы залога недвижимости будут использованы для скрытой приватизации земли и огромного массива недвижимости, являющейся национальным достоянием России. Поэтому и сам процесс принятия Закона об ипотеке характеризовался острой борьбой между различными политическими силами, представленными в Федеральном Собрании России.

Земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. В настоящее время в России земельные участки слабо используются в кредитном и инвестиционном процессах, не смотря на законодательное существование возможности залога земельных участков, за исключением земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности. В этой связи из недавних инициатив законодателя необходимо отметить Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключивший из перечня земельных участков, не подлежащих ипотеке, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

В то же время, не смотря на внесение в закон «Об ипотеке» многочисленных изменений и дополнений, неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособности некоторых объектов недвижимости, в первую очередь возможности ипотеки земель, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, а так же проблемы оценки и реализации заложенных земельных участков и изменение их целевого назначения. Указанное обстоятельство и предопределило актуальность темы выпускной квалификационной работы.

Целью исследования является исследование института ипотеки земельного участка, выявление основных проблем и определение возможных путей их решения.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

анализ и сопоставление гражданско-правовых и иных норм, регламентирующих ипотеку земельных участков:

исторический и сравнительно-правовой анализ развития ипотечного законодательства в России;

анализ практики разрешения споров, возникающих в связи с ипотекой земельных участков.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе ипотеки земельных участков.

Предметом исследования выступает ипотека земельных участков, основные проблемы и пути их решения.

Методическую основу работы составляет комплексное применение научных методов познания: диалектического, логико-юридического, сравнительно-правового и других.

Теоретическую базу исследования составили труды специалистов в области гражданского и земельного права: Брагинского В.М., Балабанова И.Т., Басина Е.В., Вильнянского С.И., Васьковского Е.В., Завидова Б.Д., Горемыкина В.А, публикации в периодических изданиях, материалы судебной практики. Нормативно-правовую базу исследования составляет Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), Земельный кодекс РФ(далее - ЗК РФ), федеральные законы, законы РФ.

 

Глава 1. Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств

1.1 Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа

Вопрос о том, институтом какого права является залог (залоговое право, правоотношение) - вещного или обязательственного, имеет давнюю историю, и, разумеется, разрешить его пробовали многие. Однако данное обстоятельство нисколько не умаляет его актуальность.

В виде общей схемы залоговые правоотношения можно представить следующим образом (рис. 1.1).

Рисунок 1.1 - Залоговые правоотношения

Постулатом российской юридической науки является подразделение всех гражданских правоотношений на абсолютные и относительные. За отсутствием четко сформулированного критерия их различения сам данный подход (или, во всяком случае, его целесообразность) на протяжении вот уже более века подвергается сомнению. Полемика эта представляется бесплодной, ибо нет никаких сомнений в том, что существуют отношения:

в которых активная сторона претендует на правовое оформление и защиту своей возможности совершать свободные и самостоятельные активные действия с вещами, продуктами интеллектуального творчества и иными благами;

в которых активная сторона притязает на отягощение чужой активности, то есть требует совершения другим лицом определенных активных действий либо, напротив, воздержания от их совершения.

Отношения первого типа связывают активную сторону со всяким и каждым (как бы трудно это и ни было для понимания и представления), второго - с определенным конкретным лицом. Первые именуются правоотношениями абсолютными, вторые - относительными.

Если такая характеристика абсолютных и относительных правоотношений верна, то традиционная постановка вопроса о природе залога - является ли залог (залоговое правоотношение) вещным или обязательственным - представляется, мягко говоря, непоследовательной. Почему предлагается такая "железная" альтернатива: или залог - правоотношение вещное (а не какое-либо другое абсолютное правоотношение), или непременно обязательственное (а не иное правоотношение относительного типа)?

Аргументы в пользу обязательственно-правовой или вещно-правовой природы залога можно выразить в следующем.

Точка зрения, в соответствии с которой залог является абсолютным правоотношением, доказывается так:

право залога может быть индивидуализировано указанием на его существо (залог), на определенного активного субъекта (залогодержателя) и на индивидуально определенный объект (тогда как для индивидуализации относительных правоотношений нужно еще иметь информацию и о должнике, и об основании возникновения обязательства);

праву залогодержателя получить удовлетворение из заложенного имущества (совершив собственные активные действия по его продаже, что не присуще правам обязательственным) противостоят обязанности, состоящие в воздержании от нарушения права, которые лежат на всяком и каждом, включая самого собственника заложенного имущества и других кредиторов, а потому не допускают преемства (что тоже не характерно для обязанностей, составляющих содержание относительных правоотношений);

коль скоро право залогодержателя, как и всякое иное абсолютное право, направлено против всякого и каждого, оно, поэтому может быть нарушено всяким и каждым (неопределенным кругом лиц), и потому залогодержателю вручаются такие средства защиты своего права, которые применимы только для защиты абсолютных прав - прав на индивидуально-определенные вещи;

для всякого абсолютного (в том числе вещного) права (в отличие от обязательственного) характерно так называемое право следования за вещью, т.е. право активного субъекта истребовать вещь от всякого, кто незаконно владеет ею; точно так же и право залога действует в отношении всякого, к кому попала вещь, отчужденная лицом, не имеющим права ею распоряжаться, включая ее добросовестного приобретателя (ст. 353 ГК РФ);

в случае коллизии между вещными и обязательственными правами первые имеют преимущество перед вторыми; так, залогодержатель, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (лицами, имеющими только относительные права к должнику, но не обладающими абсолютными правами на его конкретное имущество);

право следования ограниченного вещного права за вещью проявляет себя еще и в том, что переход права собственности на вещь не прекращает ограниченного вещного права; залоговое же право, как известно, обычно сохраняется при смене собственника вещи (ст. 353 ГК РФ).

Точка зрения, в соответствии с которой залог является относительным правоотношением, подтверждается следующими тезисами:

нормы о залоге расположены в гл. 23 "Обеспечение исполнения обязательств" подраздела 1 "Общие положения об обязательствах" раздела III "Общая часть обязательственного права" ГК РФ (в разделе же о вещных правах отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие залоговые отношения);

предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права (требования) (п. 1 ст. 336 ГК РФ) (а, как известно, имущественное право ни при каких условиях не может служить самостоятельным объектом вещных прав);