Ипотека земельного участка: проблемы и пути решения

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество до настоящего времени осуществлялось в основном по решению суда и занимало достаточно длительное время. В некоторых случаях этот процесс длился от полутора до двух лет. Очевидно, что в условиях экономического кризиса такая процедура удовлетворения требований кредиторов не способствовала эффективному использованию залога как способа обеспечения обязательств. Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» должен значительно упростить порядок обращения взыскания.

Изменения внесены в целый ряд законодательных актов, регулирующих различные этапы процедуры обращения взыскания, в том числе законодательные акты, регулирующие залог, исполнительное производство, процедуру банкротства, порядок осуществления нотариальных действий и действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ранее действовавшему законодательству обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось преимущественно в судебном порядке. Внесудебный порядок в таких случаях применялся на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое заключалось после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1 ст. 349 ГК РФ в прежней редакции).

На практике внесудебный порядок почти не применялся, так как сторонам редко удавалось достигнуть соглашения на этапе обращения взыскания. Опять же необходимо отметить, что у залогодержателя не было иного выхода, кроме как обратиться в суд, если достигнутое соглашение не исполнялось залогодателем добровольно.

Важнейшей новеллой Закона можно назвать усовершенствование внесудебного порядка обращения взыскания, которое теперь может эффективно применяться на практике в качестве самостоятельной процедуры, в том числе принудительно без обращения в суд.

Судебный порядок обращения взыскания сохранен в качестве исключительного, хотя перечень таких случаев значительно сужен законодателем. В частности, обращение взыскания на недвижимое имущество только в судебном порядке осуществляется в следующих случаях:

если договором о залоге или иным соглашением между его сторонами не установлен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество или его применение невозможно;

если для заключения договора требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа (в отношении залогодателей - физических лиц);

если предметом залога являются:

жилые помещения, принадлежащие физическим лицам;

имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

предприятие как имущественный комплекс;

земельный участок сельскохозяйственного назначения;

земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (или государственная собственность на который не разграничена), предназначенный для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из сособственников не дал согласие на внесудебный порядок обращения взыскания;

недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности [25, с. 44].

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любое время (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Это довольно важное нововведение, так как стороны могут предусмотреть это условие либо на стадии заключения договора об ипотеке, либо в любой другой момент после его заключения (например, при подписании соглашений о реструктуризации задолженности, об изменении срока погашения, валюты обязательства и так далее). При внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество залогодатель также должен выдать нотариально удостоверенное согласие (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Такое согласие он может выдать в любое время. С учетом того, что договор об ипотеке заключается в простой письменной форме, данное требование является, на наш взгляд, оправданным.

Соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания могут быть предусмотрены следующие способы реализации заложенного имущества: на аукционе; путем поступления предмета залога в собственность залогодержателя; путем продажи предмета залога залогодержателем третьему лицу.

Стороны в соглашении об обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке могут предусмотреть его реализацию на аукционе. Реализация имущества на аукционе отличается от публичных торгов следующими особенностями: аукцион осуществляется вне рамок исполнительного производства; организатор аукциона действует на основании договора с залогодержателем от его или своего собственного имени.

Аукцион по форме должен быть открытым, проведение закрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральным законом.

Вознаграждение организатора торгов, возмещаемое за счет стоимости предмета ипотеки, составляет 3% от суммы, вырученной при реализации.

В случае если оценка предмета ипотеки обязательна, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 80% от стоимости заложенного имущества, подтвержденной отчетом оценщика, если иное не установлено соглашением сторон.

Привлечение оценщика для определения начальной продажной цены обязательно при обращении взыскания на: право аренды недвижимого имущества; право требования участника долевого строительства жилья; недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более 500000 рублей [25, с. 56].

Способы реализации заложенного недвижимого имущества, как поступление предмета залога в собственность залогодержателя или продажа третьему лицу, существовали и раньше. Однако, поскольку внесудебный порядок обращения взыскания (в том числе принудительного) на заложенное имущество упростился, он, по нашему мнению, получит более широкое распространение на практике.

В отношении недвижимого имущества указанные способы не могут быть применены, если предметом залога является земельный участок. При этом необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку переход права собственности на здание без перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, также невозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исключен для договоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, можно заключить, что это ограничение не распространяется на случаи, когда вместе с объектом недвижимого имущества закладывается право аренды на земельный участок.

К приобретению залогодателем имущества для третьих лиц применяются правила договора комиссии. Рассматриваемая норма позволяет залогодержателю, не проводя аукцион, реализовать имущество сразу третьему лицу без оформления права собственности на себя. Это особенно важно для юридических лиц со специальной правоспособностью (например, кредитных организаций, страховых организаций и других) и дает залогодержателю гибкий инструмент погашения задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.

В отношении приобретения залогодержателем имущества для третьих лиц применимы те же ограничения, что и к приобретению залогодержателем предмета залога в свою собственность.

Необходимо также отметить, что государственная регистрация перехода права собственности или аренды на недвижимое имущество при обращении взыскания осуществляется без заявления правообладателя (залогодателя). Указанная норма снимает ряд практических затруднений, которые могут возникнуть при обращении взыскания на недвижимое имущество.

В российское законодательство возвращен такой институт, как взыскание по исполнительной надписи нотариуса. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не исполняется добровольно, взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке).

Необходимо отметить, что исполнительная надпись нотариуса включена в перечень документов, предусмотренных Законом об исполнительном производстве (п. 9 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве), и, соответственно, устранены причины, по которым исполнительная надпись не применялась ранее.

Залогодержатель, являющийся конкурсным кредитором, имеет преимущество перед другими кредиторами и гарантированно получает от стоимости реализованного предмета залога: не менее 80% суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по кредитным договорам; не менее 70% суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по иным обязательствам.

Таким образом, указанные изменения существенно увеличивают привлекательность залога как способа обеспечения обязательств. Следует напомнить, что ранее залогодержатели пользовались преимуществом только перед кредиторами третьей очереди (после первой и второй очередей), что на практике часто влекло для них невозможность получить удовлетворение своих требований в случае банкротства залогодателя. Теперь же гарантии получения залогодержателем удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества значительно повысились.

Институт залога был предметом пристального внимания российской цивилистики конца ХIХ - начала ХХ века. Природа залога имела вещный характер в XIV - конце XVIII в. в те исторические периоды, когда законодательство закрепляло конструкцию залога как права присвоения. Однако затем, с переходом в национальном законодательстве к конструкции залога как права кредитора на удовлетворение из стоимости предмета залога и с привнесением в залоговое правоотношение многих черт обязательственно-правового характера, природа залога стала носить смешанный характер.

По современному российскому гражданскому законодательству, залоговое право представляет собой обязательственное право. Об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположения норм о залоге в Гражданском кодексе Российской Федерации: правила о залоге помещены в параграфе 3 «Залог» гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» подраздела 1 «Общие положения об обязательствах» раздела 3 «Общая часть обязательственного права». В разделе же 2 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие залоговые отношения. Точка зрения на залог как на обязательственно-правовой институт нашла адекватное отражение и в судебной практике. Проведенное исследование позволило выявить наличие в залоге двух признаков вещного права: права следования и возможности использовать вещно-правовые способы защиты, что говорит о смешанной природе залога.

Пункт 1 статьи 5 Закона об ипотеки конкретизирует, но не ограничивает перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки. Так, при условии правильной регистрации прав на них могут быть заложены: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков

2.1 История развития земельной ипотеки в России

Для того чтобы глубже понять юридическую природу залога, необходимо обратиться к его исторической эволюции. В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков. Это было связано, прежде всего, с обширными пространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельных споров. Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю. Подтверждением этому является упоминание в Псковской судной грамоте о давности как способе приобретения права собственности на недвижимость.

В Московском государстве отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместного, или вотчинного права. Поместье представляло собой право пользования под условием отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намного шире и практически являлось правом собственности.

Уже в юридических актах 15 века встречаются случаи залога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов. Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.