Ипотека и ипотечное кредит

ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЙ  КРЕДИТ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение

1. Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

1.1 История возникновения  ипотеки

1.2 Ипотека в римском  праве

1.3 Залоговое право дореволюционной  России

1.4 Ипотечное кредитование  за рубежом

2. Ипотека

2.1 Понятие и предмет  ипотеки

2.2 Классификация ипотечных  кредитов. Форма договора ипотечного  кредитования и его содержание

2.3 Государственная регистрация  договора ипотечного кредитования. Обязанности сторон

2.4 Перемена лиц в обязательстве  по ипотечному кредитованию

2.5 Обращение взыскания  на заложенное по договору  об ипотеке имущество

2.6 Особенности ипотеки  в зависимости от предмета  договора ( здания, сооружения, земельные участки, жилые дома и квартиры, морской залог на судно)

2.7 Формы ипотеки

Заключение

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

      Наибольший интерес для нашей страны представляет ипотечное жилищное кредитование, главная цель которого формирование системы обеспечивающей доступность жилья для российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения гражданами жилья за счет собственных средств с использованием ипотечных кредитов. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Поэтому развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономических, правовых и организационных условий развития жилищной ипотеки в российской практике. Возрастающая потребность ипотечного жилищного кредитования обусловила выбор темы исследования.

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением  экономического пространства, появляется необходимость в более четком определении меры ответственности  каждого участника экономических  соглашений. Таким образом, устанавливается  право собственности на землю  и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определённым собственником и  защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения  на данное право собственности. Благодаря  этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

Актуальность ипотечного кредитования объясняется тем, что  оно предоставляет возможность  решить, ставший таким острым в  настоящее время, жилищный вопрос, посредством получения долгосрочного, в основном, банковского кредита на приобретение жилья. Банки и компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор достаточно широк.

Поэтому в настоящее время  в условиях развития мирового рынка  банковского кредитования особо  остро стоит вопрос дальнейшего  развития и полноценного использования  существующей системы ипотечного кредитования.

И именно поэтому одной  из основных задач нашего государства  является создание различны ипотечных  программ для наших граждан.

В данной работе рассматривается  тема «Ипотека и ипотечный кредит».

Основными задачами, раскрываемыми  в данной работе являются:

- исследование истории  зарождения и развития ипотеки;

- изучение сущности ипотечного  кредитования, основных его участников  и ресурсной базы рынка ипотечного  кредитования;

Целью данной работы является:

- рассмотрение нормативной  правовой базы ипотечного кредитования;

- анализ действующих моделей  ипотечного кредитования, оценка  их достоинств и недостатков;

- анализ операций ипотечного  кредитования;

- рассмотрение наиболее  актуальных программ ипотечного  кредитования

Работа разделена на две  главы, по принципу времени возникновения  и становления ипотечного кредитования и создания новых программ его осуществления.

В первой главе показан  путь становления ипотечного кредитования, начиная со времен Древней Греции.

Во второй главе рассмотрены  понятия и предмет ипотеки, ее виды и особенности развития в  настоящее время.

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как  социальных, так и экономических  проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма  залога недвижимого имущества будет  способствовать её социально-экономической  стабилизации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

1.1 История возникновения ипотеки

    Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Если проследить историческое развитие залога, то можно увидеть  следующую закономерность, о которой  пишет Д. Майер: Законодательства народов  всегда строги к должнику неплатящему, о праве же залога едва в них упоминается”, а затем «законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким” Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855. С.2. . В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды, а вот особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Залог явился следствием реализации идеи о выделении в имуществе  должника определенной вещи, из стоимости  которой кредитору должно быть предоставлено  удовлетворение в случае неисполнения обязательства должником (идея реального  кредита). Еще в римском праве  залог относился к разряду  прав на чужие вещи (jura in re aliena). Первоначально основной формой залога являлась фидуция (fiducia) - продажа закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа.

Однако кредитор, став собственником  вещи, мог ей распорядиться, в результате чего должник лишался возможности  выкупа вещи. Это вызвало к жизни  другую форму залога - пигнус (pignus), при котором должник передавал вещь кредитору не в собственность, а во владение.

Наиболее совершенную  форму залога представляла собой  ипотека, при которой заложенная вещь оставалась во владении собственника - должника и не переходила к кредитору. Само слово "ипотека" указывает  на греческое происхождение этого  понятия (от hypotheke), введенного в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем Солоном в начале VI в. до Рождества Христова.

На пограничной меже заложенного  земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что это имущество  служит обеспечением претензии займодавца, в силу чего заемщику запрещено вывозить с него "все приведенное, привезенное, принесенное". Такой столб и  назывался ипотекой (подставкой), и  это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения  любого залога под кредит. В настоящее  время термин "ипотека" используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у  залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для  обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

Понятие " ипотека" пришло в мировую финансово-экономическую  систему из Древней Греции. Его  ввел архонт Солон в YI веке до н.э. Драконт - предшественник Солона в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Впоследствии за ним и его порядками закрепилось определение "драконовых законов".

Солон осуществляет свои реформы  в 594 г. до н.э : отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. В следствие этого каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Изначально залогом подобного рода обязательств в Афинах была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные  с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко  обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

1.2 Ипотека в римском  праве

У римлян ипотечное право  не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору  надежного обеспечения. Римляне  расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все  имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное  и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому  отношению к ним кредитора  или особому свойству долга) римский  закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым  имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое  может конкурировать с его  ипотечным правом и даже иметь  перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое  европейское законодательство.

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих  исполнение обязательств. Кроме словесных  укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним  относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно  нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как  удобнейшему и наиболее надёжному  способу укрепления обязательства.

В Риме существовали три  вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.

Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. “Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета , его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению”.

Должник же лишался права  собственности на предмет залога ,а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки.

Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга стало признаваться.

Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление залога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее: 1. “как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною”, 2. “с передачей залога кредитору, в особенности когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества”.Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855. С.2.

Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 14..

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога - - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.

Ипотека - такая форма  залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.