Ипотека и ипотечное кредит

По римскому праву ипотека  распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XYIII - XIX столетиях капитальная  сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

Законченная ипотечная система  введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала  в губерниях Царства Польского  по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими  и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека  действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

II. ИПОТЕКА

2.1 Понятие и предмет  ипотеки

Под ипотекой согласно п.2 ст.334 ГКРФ в гражданском праве п.2 ст.334 ГКРФ понимают: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке  в случаях, когда этим Кодексом или  законом об ипотеке не установлены  иные правила. »

В ст.42, ФЗ 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге», ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда.

К недвижимому имуществу  закон относит земельные участки, в частности, участки из состава  земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке  к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и  строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки  могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право  хозяйственного ведения, если законом  или договором не предусмотрено  иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке  может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения  и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено  договором, вещь, являющаяся предметом  ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без  изменения его назначения (неделимая  вещь), кроме квартир в многоквартирных  жилых домах, не может быть самостоятельным  предметом ипотеки. При ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме, части которого находятся в  общей долевой собственности  залогодателя и других лиц, наряду с  квартирой заложенной считается  и соответствующая доля в праве  общей собственности на жилой  дом. На праве общей долевой собственности  собственникам квартир в многоквартирном  жилом доме принадлежат общие  помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека  участков недр, особо охраняемых природных  территорий, иного имущества , изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

Основанием возникновения  ипотеки является договор. Ипотека  может возникать также и на основании закона при наступлении  указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое  имущество и для обеспечения  какого обязательства признаётся находящимся  в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату  ренты земельного участка или  другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать  в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Сфера применения ипотеки  довольна широка. Это обеспечение  обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами:

- Во-первых, ипотека, как  и всякий залог, -- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

- Во-вторых, в качестве  предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость. К недвижимому имуществу  относятся земельные участки  и все, что прочно с ними  связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки  могут быть:

-земельные участки, за  исключением земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  а также земельных участков, размер  которых меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации или органов местного  самоуправления для земель того  или иного целевого назначения  и разрешенного использования;

-предприятия, здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  которое используется в предпринимательской  деятельности;

-жилые дома, квартиры, изолированные  части жилых домов и квартир;

-дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

-воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

- В-третьих, предмет ипотеки  всегда находится во владении  должника. Он же остается собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но  лишается права распоряжения  им, по крайней мере, без согласия  кредитора, на время залогового  периода.

- В-четвертых, договор  кредитора и должника об установлении  ипотеки оформляется специальным  документом -- закладной, которая сопровождается государственной регистрацией. Сейчас отменили нотариальное удостоверение.

- В-пятых, при значительном  превышении стоимости залога  над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить  дополнительные ипотечные ссуды  под залог того же имущества  (вторая, третья ипотека). Права ипотечных  кредиторов по одному и тому  же недвижимому имуществу удовлетворяются  в порядке регистрации ипотеки,  т. е. внесения записи о регистрации  ипотеки в специальные ипотечные  книги.

- И, наконец, в случае  неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор вправе требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации  имущества, заложенного по договору  ипотеки, ипотечный кредитор имеет  преимущества перед другими кредиторами  в размере суммы, указанной  в закладной.

Из сказанного следует, что  можно выделить следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, -- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности -- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности -- записи  в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества  нет иных прав и правовых  ограничений, кроме обозначенных;

4) старшинства -- преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности -- ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной  давности к занесенным в ипотечную  книгу правам.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время ( 1754 год ) были открыты  дворянские банки в Москве и Санкт Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, ещё в 15 веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объект залога - недвижимое имущество (жилое помещение - дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства  заёмщика.

Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется  ссуда. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке  должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и  указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков.1.Эта сторона вопроса должна регулироваться Законом “ Об оценочной деятельности в РФ”. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Если величина обеспеченного  ипотекой обязательства подлежит определению  в будущем, должны быть указаны порядок  и другие необходимые условия  её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

2.2 Классификация ипотечных  кредитов. Форма договора ипотечного  кредитования и его содержание

Ипотечные кредиты различаются  в зависимости от схем выдачи, погашения  и обслуживания. Двумя основными  типами ипотечных кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный  кредит, главной разновидностью  которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными  выплатами, разновидностями которого  являются:

- кредит с шаровым платежом;

- пружинный кредит или  кредит с фиксированным платежом  основной суммы;

- кредит с участием  в доходах и в приросте стоимости;

- кредит с нарастающими  платежами;

- кредит с обратным  аннуитетом;

- кредит переменной ставкой;

- канадский ролл-овер;

- завершающая ипотека;

- кредиты с добавленной  процентной ставкой.

Постоянные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они  характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками  кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Кредиты с переменными  выплатами не относятся к числу  самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

1. кредиты с замораживанием  процентных выплат, до истечения  срока кредита, не предусматривают  каких-либо выплат, как в погашение  основного долга, так и срочных  процентов. Погашение кредита  и процентов по нему производится  в конце срока. Использование  подобных кредитов достаточно  ограничено. К ним прибегают в  основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка  земли в конце срока за сумму,  позволяющую выплатить кредит, проценты  и получить прибыль от продажи.