Ипотечное кредитование

а) содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

б) привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

в) содействие в повышении  ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных  кредитов) в ликвидные (наличность);

г) стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

д) представление интересов  ипотечных структур в правительстве  и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости;

- описана процедура государственной регистрации ипотеки;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир. [3.]

14 октября 2003г. был принят  ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Приятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

 Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

 

1.4. Государственная регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации  ипотеки должны быть представлены:

-   нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

-   документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

-   доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки, представляются также: закладная  и ее копия; документы, названные  в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация  ипотеки удостоверяется путем надписи  на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, дату, место государственной  регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки  и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке  возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

  Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

 

1.5. Участники ипотечного кредитования, классификация ипотеки.

Основные участники ипотечного кредитования:

- заемщики - физические и  юридические лица, обратившиеся  за получением ипотечного кредита,  квалифицированные кредитором как  надёжные и платёжеспособные  и, на основании этого, получившие  ипотечный кредит, добровольно предоставляющие  уже имеющееся у них собственности  и/или приобретаемое на средства  кредита жильё в залог и  способные внести авансовые платежи  при приобретении жилья;

- кредиторы - банки и  другие финансовые кредитные  учреждения, предоставляющие ипотечные  кредиты заемщикам на основании  оценки их кредитоспособности  и осуществляющие последующее  обслуживание данных ипотечных  кредитов;

- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

- риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

- страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

- операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка;

- Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка  банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

  Объектами ипотечного кредитования являются:

-земельные участки;

-жилые помещения, т.е.  квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания  и сооружения предприятий, занятых  в социальной сфере;

-офисные помещения, торговые  центры, отдельные магазины и  другие объекты сервисного обслуживания  коммерческой деятельности;

-производственные помещения  - склады, заводские здания и научно-исследовательские  институты, объекты энергетики, гаражи  и другие помещения производственного  назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать  другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

   Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются  различные кредитные институты.  Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования  выдаваемых кредитов.

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация  кредитов различается по срокам.

7. По способу амортизации  долга.

8. По виду процентной  ставки.

9. По возможности досрочного  погашения:

  10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

 

 1.6. Виды и формы ипотечного кредитования 

Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.

1. Первая – стандартная,  или типовая, форма ипотечного  кредита. Например, покупатель для  приобретения некоторого имущества  за назначенную цену в 120 тыс.  руб. получает ссуду под залог  этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс.  руб. из собственных средств.  Погашение клиент производит  ежемесячно. Кроме того, он выплачивает  проценты по ссуде исходя из 12% годовых, начисляемых помесячно.Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен.

2. В современной практике  применяют кредиты с переменными  выплатами, которые не относятся  к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита;

• кредиты с выплатой только процентов;

• кредиты с частичной  амортизацией и итоговым шаровым платежом;

3. Пружинные кредиты предполагают  регулярные равные выплаты в  счет погашения основного долга.  Например, в течение первых четырех  лет погашают только проценты, а в последующие три года  – проценты и основной долг.

4. Кредиты с участием  применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

• часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного  дохода (кредит с участием в доходах);