Ипотечное кредитование

 

 

Источник: Росстат, ЦБ РФ.  Расчеты: РУСИПОТЕКА

 

Риск досрочного погашения  кредита по ипотеке также существенен  для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают  некоторые сроки, в период которых  досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение  влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую  необходимо реинвестировать.

Имущественные риски относятся  к условной группе рисков, то есть это  риски, которые имеют отношение  к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Если подвести черту под  всеми видами существующих страховок  на рынке ипотеки, то можно выделить два основных риска, которые подлежат страхованию. Первый риск - это наступление нетрудоспособности заемщика, второй - риск повреждения залогового объекта.

На кого же возлагаются  расходы по этим видам страхования? Конечно, на заемщика, по сумме они  составляют около 1,5% стоимости получаемого  кредита.

 

 2.6. Главные проблемы развития ипотечного кредитования в России

Ограниченное  предложение жилья

Отсутствие жилья - главный  тормоз развития ипотеки, поскольку  дефицит увеличивает стоимость  жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается.

«Серые» доходы

Невозможность подтверждения  своих доходов приводит к ограниченному  кругу заемщиков, способных без  лишних проблем взять ипотечный  кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить  ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В  качестве такового банк по-прежнему требует  справку из налоговой инспекции  по форме 2НДФЛ.

Высокие процентные ставки

Основные причины высоких  процентов - отсутствие дешевых и  долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в  России до сих пор сравнительно велика - около 11% годовых в рублях. Кроме  того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около  трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 13-14%, это  всё равно дорого для большинства  населения. Приемлемой платой за пользование  кредитом будет ставка 8-9% годовых  в рублях при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

 

Выводы и предложения.

В настоящее время ипотека  вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения  жилищной проблемы еще долго останется  непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы  ипотечного кредитования. Но если условия  ипотечного кредитования будут приспособлены  к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных  кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы  ипотечного кредитования возможно и  в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики  нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,  значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут  использовать их для оплаты части  стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и  ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 - 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 - 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая  мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения  и улучшения финансово-экономической  ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового  рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 - 20% ипотечного кредитования в покупке жилья  значительно увеличивается спрос  на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить  одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе  и городе.

Рассматривая ипотеку  как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит  из трех слагаемых и одновременно выражает:

-отношения собственности;

-кредитные отношения;

-финансовые отношения.

Отношения собственности  выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента  окончания платежей по долгу или  на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в  роли инструмента привлечения необходимых  финансовых ресурсов для развития производства.  

Система ипотечного жилищного  кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий  необходимыми характеристиками  для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных  кредитов, охватывающий всю совокупность  деятельности кредиторов и должников,  вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения;

3. вторичный рынок ипотечных  кредитов, обеспечивающий передачу  прав по закладным и ипотечным кредитам, а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг;

4. рынок ипотечных ценных  бумаг, обеспечивающий трансформацию  персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов;

5. страховой рынок, обеспечивающий  страхование рисков в системе  ипотечного жилищного кредитования.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

  Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

Для совершенствования системы  банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем –  юридического (правового) характера, экономического и организационного плана.   Решение  этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит  от деятельности органов исполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей  должны быть направлены в первую очередь  на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения  ресурсов в эту сферу.

Надо отметить, что все  предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция  по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). 

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный  бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это  очень емкий и перспективный  рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и  поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет  ипотечное кредитование станет одним  из основных направлений бизнеса  значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению  этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы  жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное  и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. В  связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ

2. Федеральный закон РФ  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (с изм.  и доп. от 17июля2009 г.)

3. ФЗ № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (с изм. и доп. от 24 июля 2007 г.)

5.Федеральный закон о банках и банковской деятельности Российской Федерации от 02.12.1990 года № 395-1.

6. Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.2004 года № 254-П.

7. «Порядок оценки кредитных рисков, установления, мониторинга, актуализации и контроля лимитов риска на субъекты Российской Федерации» (Редакция 4) от 15.12.2003 года № 618-4-р.

8. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 2008.- № 8.

9. Разумова И.А.Ипотечное кредитование // Питер.- 2008.

10. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Аудитор.- 2007.

11. Финансы /Под ред. Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономист.- 2007.

12. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой: учебник – М.: Высшее образование, 2008, – 602 с.

13. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ Г. А. Лигай, К. М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008.

14. Официальный сайт Банка России.