Ипотечное кредитование в России

Особая  роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый  рост определяются помимо социально-экономических  факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик  – недвижимого характера, определенной стандартности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости –  выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств. Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным  жильем и потенциальная угроза его  потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств.

Основная  роль ипотечного кредитования в системе  рыночных отношений заключается  в разрешении противоречия между  ожиданиями, задаваемыми стандартами  жизни и планами потребления  домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается  экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте.

Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит от стоимости  заемных средств и условий  их предоставления: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной  ссуды в семейном бюджете сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс.

Предложение на ипотечном рынке создают банки, судо – сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Осуществление длительного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между  рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения  ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос  на недвижимость. Это в свою очередь  может привести к повышению стоимости  недвижимости. Повышение стоимости  недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное  предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Ипотека в России выполняет следующие  функции:

˗ является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

˗ обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

˗ формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Подводя итог выше сказанному, следует отметить, что успешное формирование и развитие национальных систем ипотечного кредитования практически во всех странах стало  возможным благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку  и развитие национальной ипотечной  системы.

 

3. Риски ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование неизменно сопровождается рисками, как для заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных обстоятельств, возникновение которых нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и застраховаться от потери собственности или финансовых средств.

Риски для  банков. Для банков риски при ипотеке связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить платежи в соответствии с условиями кредитного соглашения. Нарушение графика внесения платежей или их полное прекращение отражается на ликвидности кредитующей организации и может негативно сказаться на запланированном движении денежных потоков.

В целом, риски финансового института  при ипотечном кредитовании можно  разделить на две основные категории:

˗ риски, связанные с конкретным заемщиком (кредитный риск) – определяют вероятность временной или перманентной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования;

˗ риски кредитного портфеля – определяют вероятность снижения стоимости активов банка из – за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Они носят системный характер и могут быть вызваны как неверной финансовой политикой учреждения, так и внешними причинами (инфляционными, налоговыми, политическими, валютными и другими).

Финансовые  организации должны иметь отлаженную систему контроля за рисками, основанную на мониторинге и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и предусматривает выселение заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это делает действительно ипотечные кредиты сверхрискованными для банка. Поэтому российские кредиторы чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры «продажи жилья в аренду» или «аренды с правом выкупа».

Риски при  ипотеке для заемщиков. Риски для заемщиков при ипотеке связаны как с объектом, под который получен кредит, так и с условиями выплаты кредитных платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось. Однако, существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.

Если  кредит выдан в иностранной валюте, а доход заемщик получает в  рублях, то изменение курса может  привести к существенному увеличению доли платежей по кредиту в общем  доходе. Подобное развитие ситуации закладывается  в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Рыночный  риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В  итоге заемщик продолжает выплачивать  сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта  залога. В случае же перехода недвижимости в распоряжение банка, тот не сможет выручить за нее средства, необходимые  для покрытия понесенных затрат.

Имущественные риски – связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности  на него. В случае возникновения  подобной ситуации, долговые обязательства  заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой  от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).

Риск  утраты трудоспособности и прекращение  поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.

Оценка  основных видов рисков, с последующим  их страхованием, перекладывает часть  бремени непредвиденных финансовых затрат с кредиторов и заемщиков  на страховые организации. К числу  рисков при ипотеке, которые должны страховаться в обязательном порядке, относятся: риск утраты трудоспособности, риск повреждения или утраты объекта  залога и риск утраты или ограничения  имущественных прав на объект залога.

 

 

 

 

2. Анализ практики ипотечного кредитования в современных российский условиях

 

2.1 Оценка состояния рынка  ипотечного кредитования в период     кризиса 2008 – 2010 гг

 

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в  России наблюдались существенные изменения.

В 2008 году прирост рынка ипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынок ежегодно увеличился с 2005-2006гг на 500%, с 2006- 2007гг на 111%, то показатель по выдаче ипотечных кредитов с 2007- 2008 году достиг лишь 13% рубежа.

Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся  ипотечный кризис в США. Дело в  том, что до кризиса в Америке  для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки  США потерпели большие убытки.

В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки  значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали  выдавать кредиты. Естественно, что  этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в  России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих  условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки  просто ушли с рынка ипотечного кредитования.

Кроме того, причиной ужесточения условий российского  ипотечного кредитования являются более  строгие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым  требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей.

Многие  эксперты прогнозировали вытеснение с  российского рынка ипотечного кредитования мелких банков. Однако, несмотря на возникший  кризис, число банков на рынке ипотеки  в России постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в 2010 году на рынке ипотечного кредитования было 450 банков. На 2011 год  их количество составляет 586. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования, однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.

Согласно  данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки - 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов). При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состоянию на 1 июля 2009 г. - 1,01 трлн руб. Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Согласно данным, приведенным выше, задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться.

Выше  приведенные данные, подтверждают тяжелое  финансовое положение, в котором  оказались заемщики, поэтому реструктуризация ипотечных кредитов России в настоящее  время актуальна.

Реструктуризация  ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), включая партнеров  АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое  лицо ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК).

АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

˗ с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

˗ с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью  погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.

Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту  и суммы по второму кредиту. При  этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора.

По данным Минэкономразвития России, реально  обратившихся за реструктуризацией  заемщиков оказалось в несколько  раз меньше, чем прогнозировали в  АРИЖК. За 2009 г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как  прогнозировалось в 2009 г. Кроме того, за аналогичный период 2008 г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам.

Банковская  система России накопила весомый  груз внутренних рисков, связанных  со стремительным развитием и  ростом объемов кредитования экономики  в последние годы. Россия, как  и прочие страны, пережившие быстрый  рост кредитования, оказалась не в  состоянии избежать быстрого накопления так называемых плохих кредитов. Причинами  их роста явились снижение стандартов кредитования в процессе стремительного роста кредитного портфеля коммерческих банков, неадекватность системы контроля за рисками, обусловленная отсутствием  накопленной практики и статистической информации по своевременному возврату кредитов всех видов, отсутствие централизованной системы бюро кредитных историй  и прочие факторы.