3.2 Проблемы и перспективы ипотечного
кредитования в РФ
В настоящее время
в Российской Федерации существует пять
основных проблем, сдерживающих развитие
ипотеки:
1. Сроки кредитования. По
своей логике кредит на приобретение
жилья должен быть долгосрочным,
на 10-15 лет, как это было принято
в мировой практике. Однако реальные
сроки предоставляемых кредитов
большинством отечественных банков
составляют 3-4 года (несмотря на то,
что в рекламных материалах
декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной
базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное
кредитование массовым продуктом кредитной
организации и в то же время соблюсти все
требования ликвидности, банк должен привлечь
денежные средства на такой же длительный
срок. Сегодня это сделать практически
невозможно. Единственный выход в данном
случае - привлечение целевого финансирования
от иностранных фондов (например, Американский
инвестиционный фонд или средства местных
бюджетов).
3. Трудности оценки кредитоспособности
заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности
физического лица базируется на сопоставлении
доходов (заработной платы, дивидендов,
арендных платежей и т.п.) и расходов (на
питание, одежду, оплату квартиры, отдых,
выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако
подтвердить величину зарплаты - основного
источника доходов - могут немногие граждане.
Это, в основном, сотрудники инофирм и
госбюджетных организаций. Главная же
целевая группа - сотрудники российских
коммерческих структур - получают заработную
плату по страховым, кредитным схемам
или просто наличными денежными средствами
и не могут представить официальной справки,
подтверждающей реальную её величину.
4. Валюта кредитования. В
настоящее время стоимость квадратного
метра жилья фиксируется в
долларах США. Банки предпочитают
выдавать кредиты также в иностранной
валюте, в то время как у
большинства населения заработная
плата установлена и выплачивается
в рублях. В данной ситуации как
банки, так и граждане опасаются повторения
ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца
уменьшилась в валютном эквиваленте в
4 раза, что повлекло за собой резкий рост
невозврата кредитов.
5. Неадаптированность ряда
ипотечных программ, финансируемых зарубежными
инвесторами, к российским условиям. Например,
программа ипотечного кредитования российских
банков совместно с Американским инвестиционным
фондом слишком «идеальна» для отечественного
рынка в современных условиях. Кредит
может получить лишь тот, у кого зарплата
(причём высокая) выплачивается официально.
Мировой экономический кризис
весьма неблагоприятно отразился на ипотеке
в России. Как полагают аналитики, количество
выданных населению кредитов фактически
откатилось к уровню 2004 года.
Подавляющее большинство отечественных
банков ужесточили требования к заемщикам
и подняли процентные ставки по кредитам.
Например, некоторые банки установили
дополнительное увеличение процентов
по кредиту для заемщиков с особым риском.
К их числу относят лиц с «серыми» доходами
и предпринимателей.
Также в современном
ипотечном кредитовании наметилась тенденция
- банки отказывают в выдаче кредитов на
покупку объектов первичного рынка жилья
(строящихся домов). А многие банки вообще
отказываются от ипотечного кредитования
и занимаются привлечением денежных средств,
всячески рекламируя вклады.
Одной из главных проблем системы
ипотечного жилищного кредитования в
условиях текущего кризиса России является
сложность привлечения долгосрочных ресурсов
для ипотечного кредитования.
Слишком «короткие» и дорогие
привлеченные ресурсы сильно ограничивают
возможности российских банков при ипотечном
кредитовании. Ни один банк не в состоянии
формировать свой кредитный портфель
из долгосрочных кредитов, опираясь при
этом на краткосрочные источники. Несоответствие
банковских активов и пассивов по срокам,
объемам и ставкам рано или поздно приводит
банк к потере ликвидности и банкротству.
В условиях кризиса имеются
три основные стратегии привлечения банками
финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
1) ориентация на депозитные
источники кредитных ресурсов (депозиты
населения и юридических лиц);
2) ориентация на кредитные
источники (кредитные линии российских
и иностранных кредитных организаций,
средства институциональных инвесторов,
целевые облигационные займы);
3) ориентация на государственные
источники (целевые средства бюджета
или «антикризисных» фондов на
ипотечное кредитование).
При этом, как правило, в условиях
кризиса наиболее эффективными для сохранения
и развития ипотечного кредитования могли
бы оказаться «государственные» источники,
но в условиях отсутствия эффективных
ипотечных моделей, ужесточения требований
Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК), стагнации на рынке недвижимости
и других кризисных рисков предоставление
государственных средств банкам оказалось
неэффективным, так как предоставленные
средства не доходят до конечного потребителя,
не попадают в реальную экономику, что
приводит к дальнейшему усилению кризисных
явлений.
Одним из выходов из сложившейся
ситуации является попытка банков создать
новые, антикризисные или альтернативные
ипотечные модели, которые являются смесью
американской и германской модели ипотечного
кредитования. Сущность их заключается
в предварительном накоплении потенциальным
заемщиком в течение нескольких лет первоначального
взноса (или части кредита) с дальнейшим
предоставлением банком обычного ипотечного
кредита с пониженной ставкой. В данной
модели велика вероятность риска для населения
остаться просто потенциальным заемщиком.
Перспективы ипотечного рынка
Как утверждают
аналитики крупнейших российских банков
и ипотечных брокеров, перспективы развития
ипотечного кредитования в России напрямую
связаны с тем, как будет развиваться мировой
кризис. Большинство экспертов сходятся
во мнении, что существенных изменений
в отечественном ипотечном кредитования
имеет смысл ждать не ранее, чем через
полтора-два года. Это прежде всего связано
с кредитными возможностями банков, а
также со степенью доверия кредиторов
и заемщиков к текущей экономической ситуации.
Уровень инфляции и материальное благополучие
населения имеют определяющее значение
для возрождения ипотеки.
Как полагают аналитики, в случае
удачного развития мировой финансовой
ситуации, в России снова будет популярным
жилищное кредитование населения, а также
коммерческая ипотека, используемая для
развития предприятий.
Большое будущее видится за
земельной ипотекой и ипотекой водных
и воздушных судов.
Действующее в
России законодательство юридически обеспечивает
возможность приобретения разных видов
недвижимого под залог. Так, например,
законом наряду с ипотекой жилых помещений
предусматривается ипотека земельных
участков, зданий и сооружений, воздушных
и водных судов.
Развитие ипотеки невозможно
без тех или иных форм государственной
поддержки:
- принятие нормативных
правовых актов;
- оптимальное налогообложение;
- совершенствования проектирования
и технологий строительства;
- государственные гарантии,
способствующие привлечению внебюджетных
средств в жилищную сферу;
- адресные жилищные субсидии
гражданам.
Действительно, строительный
комплекс страны в состоянии увеличить
объёмы жилищного строительства лишь
в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный
спрос на жильё за счёт введения механизмов
ипотечного кредитования увеличится не
менее чем в 5 раз.
Поэтому без государственного
регулирования это жильё будет выкуплено
гражданами с высокими доходами.
Анализ доходов населения
и сложившихся цен на рынке жилья показывает,
что сегодня (без ипотечного кредитования)
лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным
спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5%
населения обеспечиваются жильём за счёт
средств бюджетов всех уровней.
Развитие массового ипотечного
кредитования (без какой-либо государственной
поддержки) увеличивает платёжеспособный
спрос населения в 5-6 раз для приобретения
жилья по социальным нормам и в 10-12 раз
- для улучшения жилищных условий.
В то же время на рынке жилья
наблюдается острый дефицит предложений.
Существующий вторичный рынок жилья не
может быть основой массового ипотечного
кредитования, поскольку жилищный фонд
в Российской Федерации катастрофически
стареет. В значительной степени он уже
не соответствует современным представлениям
о комфортности. Тем более не будет соответствовать
им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению
ликвидности залога и является существенным
фактором, понижающим надёжность ипотечных
ценных бумаг.
В странах, где развито
ипотечное кредитование, государство
не только создаёт законодательно-нормативную
базу, но так или иначе активно участвует
в качестве субъекта ипотечных отношений.
На этапе формирования ипотечной политики
для России очень важно учесть региональный
аспект и специфику государственного
устройства, которая заключается в его
трёхуровневости: федеральный, субфедеральный
и муниципальный.
В решении государством задач,
связанных с макроэкономической, социальной
и кредитно-денежной политикой, во многом
поможет ипотечное кредитование. Оно может
выступить мощным антиинфляционным механизмом,
препятствующим росту цен на потребительском
рынке, так как отвлечёт средства населения
с текущего потребления в сферу сбережений
для приобретения квартиры. С другой стороны,
по мере развития ипотечного кредита,
роста обеспеченности населения возрастает
потребность в товарах для домашнего потребления,
строительных и отделочных материалах,
что стимулирует развитие соответствующих
отраслей промышленности - эффект влияния
на макроэкономическую политику. Следовательно,
задача государства в становлении ипотечного
жилищного кредитования состоит в поддержании
системы ипотечного кредитования в активном
состоянии, путём использования различных
форм и методов на всех его уровнях.
Система долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования должна
опираться на имеющийся международный
опыт, быть адаптирована к российской
законодательной базе, учитывать макроэкономические
условия переходной экономики и ограниченную
платёжеспособность населения.
Становление ипотечного жилищного
кредитования предусматривает решение
ряда фундаментальных задач. Во-первых,
совершенствование законодательной и
нормативной базы для реализации механизма
данного вида кредитования и эффективного
функционирования первичного и вторичного
рынков ипотечных кредитов. Во-вторых,
создание и внедрение механизма, обеспечивающего
приток долгосрочных внебюджетных финансовых
ресурсов на рынок ипотечных жилищных
кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование
граждан получающих ипотечные кредиты,
кредиторов и инвесторов, обеспечивающих
рефинансирование. В-четвёртых, создание
равных условий для свободной конкуренции
между субъектами рынка ипотечных жилищных
кредитов. В-пятых, создание механизма
социальной защиты заёмщиков от неправомерных
действий кредиторов и их социальной адаптации
при процедуре выселения в случае невозможности
погашения ипотечного кредита.
Решение этих
задач предусматривает: ориентацию ипотечного
кредитования на ту категорию населения,
которая нуждается в небольшом ипотечном
кредите, что позволит обеспечить кредитами
большое количество заёмщиков (доля населения,
нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,
составляет не менее трети желающих улучшить
свои жилищные условия), а также возможность
оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося
в собственности жилья.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотека - это одна из форм имущественного
обеспечения обязательства должника,
при которой недвижимое имущество остается
в собственности должника, а кредитор
в случае невыполнения последним своего
обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного
имущества. Обязательство должника может
быть не только банковским, но и обязательством,
основанным на купле-продаже, аренде, подряде,
другом договоре, причинении вреда и т.п.
Основные участники ипотечного кредитования:
заемщики, кредиторы, продавцы жилья, страховые
компании, оценочные агенства, инвесторы,
правительство.
Под системой ипотечного кредитования
подразумевается создание соответствующих
институтов и отработанных механизмов,
которые бы обеспечили возможность эффективного
ипотечного кредитования.
Ипотечные отношения обладают огромным
потенциалом, в полной мере не реализующимся
в жилищной сфере, хотя именно эти отношения
являются тем действенным средством, которое
позволяет решить ряд насущных задач:
1)
обеспечить долговременную и
прочную интеграцию рынка недвижимости
и финансового рынка;
2)
обеспечить щадящий режим приобретения
жилья гражданами;
3)
повысить инвестиционную активность
в капитальном строительстве.