Ипотечный жилищный кредит

Прошло пять лет, а наши «эксперты» продолжают вводить в заблуждение не только рядовых читателей, но и соответствующие официальные государственные службы, показывая, будто доступность жилья в России выше,

чем в странах Западной Европы, и продолжает повышаться. В статье «Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы» представители Института экономики города снова пишут: «Коэффициент доступности жилья – отношение средней цены на квартиру площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из трех человек – в 2012 г. составил 4,1 против 5,3 в 2008 г., т.е. ситуация улучшилась». В другой публикации даются следующие показатели коэффициента доступности жилья (рис. 1).

Рис. 1. Коэффициент доступности жилья (в среднем за год)

Таким образом, согласно расчетам специалистов Института экономики города, доступность жилья в России в кризисном 2009 г. выросла на 13,2%, в 2011 г. – на 39,6% по сравнению с 2008 г., а в 2015 г. должна снизиться на 25% по сравнению с 2011 г. Вызывают вопросы и данные по федеральным округам и регионам страны. Из этого следует, что доступность жилья в России выше, чем в Европе, а в ряде регионов уральского и Дальневосточного федеральных округов составляет от двух до трех лет, т.е. в разы выше, чем в Европе. Возникает вопрос, почему при такой фантастически высокой доступности жилья обеспеченность населения жильем в России в разы ниже, чем в Европе и США, а средневзвешенный срок кредитования в России за 2006–2013 гг. составлял от 14,9 до 17,9 года, мы уже не раз отмечали, что это не соответствует действительности, а методика расчетов доступности жилья экспертов ИЭГ является несостоятельной.

Во-первых, потому, что авторы действующей методики определения доступности жилья соотносят цену квартиры с валовым доходом семьи, полагая, что все эти годы семья должна все свои доходы копить на покупку жилья или на погашение ипотечного кредита, что абсолютно невозможно, поскольку, по данным Росстата, 80% всех доходов населения России идет на приобретение необходимых товаров и услуг и уплату обязательных платежей, а у более чем половины населения доля потребительских расходов составляет 100% всех доходов, а это означает, что только за счет этого фактора авторы методики искусственно завышают доступность жилья в стране как минимум в пять раз.

Во-вторых, авторы действующей методики неадекватно оценивают воздействие ипотечного кредитования на стоимость приобретаемого жилья, а следовательно, и на доступность жилья, безоговорочно утверждают, что ипотечный кредит повышает доступность жилья. В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года утверждается, что ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними статистическими доходами. В расчетах так называемого коэффициента доступности жилья авторы действующей методики (цена жилья/доход заемщика) не только завышают знаменатель дроби примерно в 5 раз, но и занижают числитель в два и более раз на сумму банковских процентов, стоимости страхования объекта кредитования, жизни заемщика и титула собственности.

В-третьих, действующая сегодня методика определения доступности жилья «сваливает в один котел» доходы миллионеров и миллиардеров, с одной стороны, и ¾ населения с доходами, не позволяющими им перешагнуть

«порог» вступления в ипотеку. Как мы уже видели, сегодня 80% жилья в России приобретается без участия кредита, а остальные 20% покупателей жилья либо льготники (военные, вынужденные переселенцы и т. д.), либо граждане с доходами, относящимися к восьмой – десятой доходным децилям. Поэтому, поощряя ипотечное кредитование, государство усугубляет социальную дифференциацию и не решает проблемы обеспечения жильем основной массы населения.

Чтобы знать реальную картину обеспечения жильем, необходимо рассчитывать доступность жилья в первую очередь по группам доходности, а не только по субъектам Российской Федерации (как это любят делать наши «эксперты»), поскольку социальная дифференциация лежит в основе региональных различий в обеспечении населения жильем.

Рис. 2. Индекс доступности жилья в 2006–2012 гг. (2005 = 100%)

 

Еще один метод расчета доступности жилья предложило агентство по ипотечному жилищному кредитованию, он приводится в их годовом отчете агентства за 2012 г. (рис. 2). Однако приведенный рисунок не может называться «индексом доступности жилья», так как он не показывает никакой доступности. Показатель доступности жилья должен отражать отношение цены приобретаемого жилья, дополненной процентами за кредит и страховыми взносами в случае ипотеки, к инвестиционному потенциалу семьи. Здесь нет ни того, ни другого. Хотелось бы, чтобы наши эксперты и соответствующие государственные учреждения спустились с заоблачных высот на российскую землю. Время радикального обновления концептуальных основ ипотечного жилищного кредитования настало.

Все сказанное свидетельствует о том, что распространенная в современных условиях теоретико-методологическая база определения доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования нуждается в радикальном обновлении. Необходима научная разработка вопросов доступности жилья не только в узком (покупка жилья в собственность), но и в широком смысле слова, включающая также стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения, доступность жилья не вообще «для населения», как «средняя температура по больнице», а для различных социальных групп, а значит – поиски путей решения жилищной проблемы для каждой социальной группы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Задача 18. Фирма взяла кредит в сумме 300 млн. руб. сроком на один год под 16% годовых. Определите погашаемую сумму кредита.

Решение:

1. Нужно 300 млн. руб. * 16% = 48 млн. руб.

2. 48 млн. руб. / 365 = 0,1315 млн. руб. = 131.500 руб.

Ответ: погашаемая сумма кредита у фирмы будет составлять 131.500 руб.

 

 

3. Задача 48. Объем производства увеличился на 8%, скорость оборота снизилась на 15%, средний уровень цен – на 3%. Как изменился объем денежной массы?

Решение:

M = P * Q / V

Im = ip * iq / iv

Im = 0,97 * 1,08 / 0,85 = 1,23

Ответ: объем денежной массы увеличился на 23% за счет увеличения объема производства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

1. Банковские операции: учеб. пособие для средн. проф. образования под ред. Ю.И. Коробова. м.: магистр, 2007. С. 239.

2. Казимагомедов А.А. Деньги, кредит, банки: учебник / А.А. Казимагомедов, А.А. Гаджиев. м.: Издательство «Экзамен», 2007. С. 250–251.

3. Казимагомедов А.А. Деньги, кредит, банки: учебник. С. 250–251.

4. Банки и банковские операции: учебник для вузов / Е.Ф. Жуков, Л.М. Максимова, О.М. Маркова и др.; под ред. Е.Ф. Жукова. м.: Банки и биржи. «ЮНИТИ», 1997. С. 465.

5. Финансы и кредит: учебник / колл. авторов; под. ред. Т.М. Ковалевой. 7-е изд., стер. м.: Кнорус, 2013. С. 324–325.

6. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: учебник. м.: мГИу. 2007. С.103.

7. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России // Деньги и кредит. 2010. № 11; Куликов А.Г., Янин В.С. актуальные вопросы развития ипотеки решение жилищной проблемы. Деньги и кредит. 2011. № 12; Куликов А.Г., Янин В.С. О стратегии развития жилищной сферы // Экономист. 2013. № 1; Куликов А.Г, Янин В.С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросы методологии определения доступности жилья // Деньги и кредит. 2013. № 3.